钱从四方来 俱往地产去
2011-09-10   作者:童大焕  来源:中国经营报
 
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  童大焕

  中央银行今年以来大规模提高准备金率以回收流动性,银行也因此对住房按揭客户惜贷,加上一系列严厉限购政策,本想逼房地产商降价,但房地产商却多数岿然不动,甚至于央视还报道过房地产商做起了煤老板,投资煤矿赚快钱。中国社科院金融学者易宪容发表文章《房地产市场未来有多种可能》指出,从全国住房销售、住房投资开发、资金进入情况来看,当前国内房地产仍然处于极度亢奋之中,比如上半年住房投资开发增长达到了36%以上水平,房地产开发资金增长达到了26%以上。全国的住房平均价格(全国住房销售总额除以住房销售总面积)从2010年底的4724元上涨到5188元,涨幅达到近10%。一二线城市吹大的房地产泡沫向三四线城市蔓延。
  吊诡的事实令人眼花缭乱,不知如何判断。其实只要理清楚“钱从哪里来,又往何处去”,顺藤摸瓜,一切便了如指掌。首先是大量资本在银行表外和民间金融中运行,根本不受监管。过高的通货膨胀导致严重负利率,居民与企业不愿意把存款存入银行,纷纷通过各种投资渠道如银行理财、信托等产品把银行存款分流出来,通过委托贷款、小额贷款公司、担保公司、信托公司、财务公司以及私人借贷等活动,形成数量庞大交易活跃的“影子银行”。这便是资金的主要来源。
  有钱了,钱向哪里去才有高利润高回报呢?传统制造业肯定不行,银行负利率也不行,珠宝古董艺术品门槛太高圈子太小,股票太不靠谱,选来选去,这么多年来只有房地产最保险。正好碰上严厉限购,多数地产商即使降价也无人买房,但是不能坐以待毙啊。怎么办?高利息向影子银行借钱!高利息又催生民众和中小企业千方百计向银行和个人借款,转手以更高利息向外借贷。最后这些钱都源源不断地流向了房地产。
  联达四方机构总裁杨少锋前不久在福建、浙江走了一趟,发现大量制造企业向银行贷款完了以后去做高利贷。“现在我们融资的成本,银行给开发商贷款都是15%,基金现在的融资成本没有低于20%的。金融机构贷给开发商的钱都是25%的利息了。”
  严厉的“超级限购”导致了一个意想不到的后果:限购没有能够阻止资金进入房地产领域,反而以一种更疯狂、利息更高的形式进入了房地产领域,既形成了一些经济活跃地区“全民借钱、全民进入房地产(间接或直接)”的后果,又以成本推动的形式极大地推高了房地产的“隐形价格”。未来限购一旦开闸,这些比调控前还高的“隐形价格”就必须在市场上得到实现,否则,不仅是房地产业崩盘,还有可能直接导致整个金融体系的崩盘。
  可以说,超限购导致房地产业全面绑架了中国金融乃至中国经济。如果不限购,资金以正常购房等方式进入房地产,还不会推高房地产的“隐形价格”(即没有实现但必须实现的价格),同时所购房屋还可以成为使用品进入社会,造福社会。可是,由于限购,资金无法在房地产开发完成后的后端进入,倒过来以更高融资成本为代价在房地产前端进入,抬高房地产价格的作用没变,巨额利率还引得全社会的资本都疯狂进入,且门槛比购房低得多。这时候的房地产,还不能购买使用,却已经完全变成了资本投机的工具。
  违背市场规律的行政调控,只能导致比市场调节更严重的后果。只要房地产成为国人保值增值的工具,不论行政手段的限购乃至法律手段的对房地产保有环节征收物业税,都无法阻止人们和资金的疯狂进入。而资金的疯狂进入,自然只能使房地产价格继续向“没有最高,只有更高”的方向迈进,直至最后房地产和金融体系一起同归于尽。
  超限购的南辕北辙说明,就房地产论房地产已经完全走进死胡同。只有围魏救赵,才能救中国经济于水火、解房地产业于倒悬。办法两个字:减税。
  经济学家郎咸平在《限购令能消灭炒房团吗?》一文中写道:“制造业平均毛利润5%,如果再刨去一些其他费用的话,我们的制造业基本是不挣钱的。2010年,我国增值税收入是2.1万亿元,企业所得税是1.3万亿元。根据证监会的研究数据推算,中国上市和不上市的企业利润总共不过3万亿元。此外,不同行业还要负担不同的税费,比如汽车等行业要承担6000亿元的消费税,服务业要负担1.1万亿元的营业税。整个算下来,2010年我们国家的税收总收入是73202亿元,相当于中国企业税后利润的2.4倍。像中石油、中石化这样的垄断行业完全可以将税费转嫁出去,但是大部分企业,尤其是制造业,因为受限于"6+1"产业链里面最没有定价权的处境,它的税负根本无法转嫁,结果就是"又累又挣不到钱"。”只有减税和创造更自由公平的竞争环境,让更多的行业能挣钱,同时又让更多的富余资本有渠道保值增值,中国的房地产市场才有可能进入良性轨道。

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