城市结构的畸形是房价高企的根源
2011-06-29   作者:罗天昊  来源:第一财经日报
 
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  近日,经济学者谢国忠称,中国的房价即将大跌,甚至跌幅在50%以上,此言一出,引起了广泛的争议。
  事实上,中国的房价,确实有下跌的空间,但是房价的下跌,是有条件的。
  在谢国忠发表房价大跌言论的同时,学者苏东在其新作《中国房地产真相》中提出,中国社会结构的失衡,才是中国地产行业乱象的最重要根源。
  古人云,居长安,大不易。
  今天同样如此。北京、上海、广州等中心大城市,集中了中国几乎所有的核心资源,从央企到高校、到政府机构、到核心产业要素,如果天下的精英不到这些城市,哪里有他们更为广阔的空间呢?
  中国的房价问题,并非全国性问题,而是区域性问题。在东部沿海很多城市吸引了众多人口蜂拥而入的同时,中西部广大的区域却出现了严重的人口外流,而在这些城市里,土地资源充裕,并不存在严重的房地产问题。
  中国经济的不平衡,同样表现在城乡之间。城市化的浪潮,使农村成为被遗忘的世界。农村的大片土地,其实并没有得到充分运用。
  更为普遍的一个现象是,现代的农村人口的主流,从20多岁到50岁,多数都有在城市打工的经历,而在现在的农村,旧的房子基本被推倒,多数农村人都住上了小楼房。而农村的小楼房,都是一两层楼的,土地利用率非常低。如果这些土地在城市,利用率将大大提高,但是,谁会去农村呢?城市的强大吸引力,将农村人口掏空,很多农村青年在农村老家新建了房子,但却不愿意住在那里,而在城市,他们仍然需要地方暂住。
  目前中国的城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里,仅占全国国土面积的0.4%,却居住了6亿多人口。相比之下,全国的农村宅基地占地为16.8万平方公里,占国土面积的1.75%,是城镇用地的4.37倍,名义上居住了9亿农民,实际上其中的至少2亿人口已经进了城。由此可见,我们的城镇建设占用的土地的供应量依旧很小。
  如果不能解决城乡差别问题,农村缺少足够的吸引力,则中国的城市化过程仍将继续,城市土地资源将更为缺乏,指望房价下跌,是不可能的。必须在中国经济和城市布局的大格局下考量。
  为什么广州的房价,远比北京和上海低?
  广州洛溪新城和华南板块的崛起,为房价的稳定起到了重要作用,而更主要的是,广州之所以房价相对稍低,是因为广州是所有大城市里中心城市和外城发展最为均衡的城市。
  2009年,北京的海淀、朝阳、丰台、石景山、东城、西城六大城区的生产总值大约为7500亿元,约占全市生产总值的63%,其中,产值最大的海淀区大约占北京总产值的20%,郊区经济仅占全市总值的37%,而郊区的面积大约10倍于城区。也就是说,中心城区的效率大约是郊区的20倍。
  在长三角的中心城市上海,至2009年,已经废除了各个区县的排名,但其2007年的状况仍具参考价值。2007年,上海生产总值为12000亿元,而郊区(浦东新区逐步成为市区,不计算入内)的总产值约为2700亿元,占比不到四分之一。
  北京和上海的房价贵,一个很重要的原因是核心城区发达,而郊区落后,不能培养卫星城,所有的资源都集中在市区,自然人口也向中心城区集中,导致中心城区土地压力增大。未来,北京要破解房价高企的难题,首先就需要加大周边区域的发展,特别是通州、大兴、房山、顺义、昌平等区,可以优先发展,北京需要小镇式繁荣。
  现在很多城市都希望通过限制人口的政策,来缓解城市交通和住房问题,但这治标不治本,最好的办法还是均衡发展城市。
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