商品房销售“明码标价”蕴含深意
2011-03-23   作者:陈和午  来源:证券时报
 
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  国家发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》(简称《规定》),专门对商品房销售的明码标价问题作出规定,要求:商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该《规定》自2011年5月1日起施行。
  国家对商品房销售明码标价的要求其实并不新鲜,在此前的楼市调控政策中就屡有涉及。例如去年1月份《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)和去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)中都明确要求商品房明码标价对外销售。不过,在实际中这条规定的效果并不理想,每次都是干打雷不下雨,房子一天一个价全凭一张嘴的情况仍是屡见不鲜。
  此次发改委老调重弹又是何意呢?商品房销售“明码标价”是否意味着在限购的基础上对商品房价格来一个限价的紧箍咒呢?其对抑制房价上涨究竟又能产生多大的效应呢?在笔者看来,此次商品房销售明码标价再次走到前台,对商品房如何实行明码标价,价格该怎样标等终于有了一个明确的说法,应该说是有利于维护和规范房地产市场价格的正常秩序的,也是对调控高房价的一次有力配合,但政策效应的发挥关键还在于实际执行中的具体操作情况,否则就又会只是一个空头支票。
  首先,商品房明码标价将让房价这一开发商的“最高机密”不得不多少向市场公布出来。《规定》中指出,商品房销售明码标价应当做到价目齐全,标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目,并标示价格主管部门投诉举报电话。显然,此前的政策文件虽然屡次提及“明码标价”,但具体如何做一直是比较模糊的,此次《规定》进行了细化,并明确了价格监管部门,这是有利于抑制楼市一些不规范价格行为的。
  其次,商品房明码标价有让楼市调控从限购向限价转移之趋势。今年1月26日国务院公布了“国八条”,开启了第三轮房地产市场调控大幕,不少地方楼市限购令也是纷纷出炉,当前正是两会结束之后楼市调控的关键时期,中央要求各地在一季度末出台房价控制目标,尽管住房市场双轨格局运行的态势基本形成,但由于关乎着土地制度和财税体制,短期内能不能把高房价过快上涨的势头控制住实在不乐观。限购措施打压了楼市成交量,“明码标价”则会让房价逐步透明起来,政策若真能落实,可能无形之中会起到限价之效。虽然有担忧称开发商开盘之前可以先提高一点价格,但在货币政策趋紧和楼市调控难松绑的态势下,现金为王才是上策,逆势提价承受的资金压力也不是那么容易的。
  第三,商品房明码标价的执行力再次考验楼市政策效应。现在不管是地方政府还是开发商,在多年与中央楼市调控的一轮轮博弈中,都学会了如何来面对或规避新政策的作用,此次同样也不会例外。毕竟,虽说中国经济转型早已吹响了冲锋号,但目前经济过度依赖房地产的事实却一时半会难以改变,一些地方经济增长中有50%到60%是来自于房地产的。两会期间,多地市委书记就谈到土地出让金的问题时,都纷纷发出“不卖地根本无钱保民生”之抱怨。“明码标价”的实际操作最终要落实到地方政府头上,各地会否再次使之遭冷遇不无忧虑。在执行过程中永远会出现问题现在已是大概率事件,此次政策是否又一次上演地方政府和开发商“政策免疫”的局面呢?这将是对楼市政策执行力的重大考验。
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