发挥住房保障中的市场化运作潜力
2011-03-04   作者:陈杰(复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任)  来源:东方早报
 
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  这几年我国保障房建设规模大幅攀升,去年据报新建590万套保障房,今年又提出要新建100万套。近日温总理还表示,5年内要新建3600万套保障房。这么大规模的保障房兴建计划,在给数以千万城镇住房困难家庭带来憧憬希望、给住房市场调控投下定海神针的同时,也让不少人忧虑,到底要补贴多少财政资金进去,政府能负担得起么?
  全国政协委员、中国城建控股集团总裁于炼日前对此提出建议,认为住房保障不能仅当作一项“政治任务”完成,而是要走产业化之路。或许有不少人不理解,觉得公共财政应用来承担住房保障等公益事务,政府出钱补贴保障房理所应当。然而,政府本身不创造任何财富,所谓公共财政资金都是由企业和亿万纳税人提供的。政府在保障性住房上补贴越多、沉淀越大,一般而言,则意味着企业和纳税人要承担更高的税负。
  诚然,解决最低收入人群的住房问题,肯定要政府托底。但在此之外,更多的财政补贴,则是高收入群体缴纳的税收向中低收入者和中间收入者的转移。政府纵有扶助中间收入群体的心思,也要避免让高收入者负担过大。另外还有人认为,我国实际上中间收入群体比高收入者纳税负担更重。所以不管从哪方面说,住房保障方面过度财政补贴,都是社会负担。
  总之,保障房要积极探索对财政资金的节约方式,提高资金利用效率,降低整个社会的负担。不能现在凭热情、靠压力,不计成本地大上快上保障房建设。过几年保障房大规模建好,如果使用时财政补贴是无底洞,能建不能用,不用又浪费,就会进退两难。因此一定要未雨绸缪,周密论证并详细规划。
  一般认为,我国保障房现在有三个主要品种,经济适用房、廉租房、公共租赁房。经济适用房,建了就出售,靠银行正常贷款就可完成全部融资,不直接占用财政资金,很多地方政府对此情有独钟。但这几年人们意识到经适房存在种种难以克服的内在弊端,尤其严重偏离了住房保障应解决基本居住而非提供资产的初衷。而且经适房出售后,潜在土地出让收益就永远沉淀下去,政府隐性成本很高,也相当于商品房购买者补贴经适房购买者,所以很多地方已停建经适房。中央如今也多次强调,包括温总理在2月也明确提出,保障房要以公租房和廉租房为主。
  对于廉租房,我们以为,其针对的是“租都租不起”的人,相当于社会救济,理应政府补贴。对此,财政补贴是间接补到“砖头”(租金)还是直接补到“人头”、补贴水平如何与补贴对象的收入水平及其变动联系起来等方面,还可以更好地设计,以达到既节约财政资金又公平合理的效果。
  公租房自2008年在沿海个别城市出现以来,在我国城镇住房保障体系中异军突起。现在各方对其看好,但也深感融资困难,尤其在建成后的运营中。一个关键问题是,很多人一提到保障房,就认为一定带有福利性,租金不能高。一些城市提出,公租房要定在市场租金的八折甚至更低。这样一来,如果公租房租金一定要低于市场租金很多,就几乎没有市场化运作的可能。
  然而我们认为,公租房本身应看作“政府主导的、面对全社会公众公共开放的商品租赁住房”。具体说,是政府投资参股(以土地作价)、与国有或社会房地产企业合作兴办的商品租赁住房。国土资源部在公告2010年土地出让情况时,把公租房用地放在“中小套型商品住房”这个栏目中,这个定位是对的。公租房本身不需要收入准入线,其主要对象是“买不起但租得起”的人。要筛选过滤高于供给的需求,就要从公租房本身做起。地段适当、条件简约的一室户或二室户,真正对住房居住有急需的人才会来住。
  打破了公租房一定要带有福利性的观念,让其按市场租金或准市场租金定价,其融资和运营的市场化潜力就大大增加。有人当然会有疑问:市场上有私人租房,为何要租公租房?这里,公租房优势是明显的,稳定安全,上海还在探索入户籍的可能。更大的疑问是:既然是市场化租金,那公租房还叫保障房么?关键在于,不要把公租房直接理解为保障房,而要看作保障体系的“铺底”平台和引导调控住房租赁市场的工具。公租房本身没有补贴,但租不起的人可另外向所在单位(如张江园区)或政府申请租赁补贴。财政不补贴“砖头”而直接补贴“人头”,如此,财政在住房保障方面补贴了多少就会很清楚,两条体系分开算账,效率高很多。

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