楼市调控见效慢,落实政策须加力
2010-12-01   作者:杨红旭(房地产研究人员)  来源:东方早报
 
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  中国指数研究院提供的数据显示,全国楼市正出现回暖势头:11月第一周成交量 “凝固”,第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升,第三周18个城市开始上升,第四周成交量全面回升。并且,伴随着成交量的反弹,部分城市房价也出现上涨。
  房地产市场果真正在或者说已经反弹了吗?这事还得细琢磨。首先需要指出的是,周度成交数据有点不靠谱。一周时间跨度太小,难以准确反映市场走势。比如,上周就有媒体炒作11月第三周的成交数据,其中提到10个重点城市中北京成交量跌幅最大,而此次第四周的数据又表明,北京(受保障性住房成交影响)涨幅最大;两周时间,北京的成交量就坐了一次过山车。所以,研究市场变化趋势,在时长选择上,以月度为宜,可兼顾季度。
  总体分析,“9·29新政” 调控效果已经有所显现。从全国数据来看,10月份新建商品房成交面积,环比9月下降11.2%;70个大中城市房价环比涨幅,由9月的0.5%回落至10月的0.2%。然而,值得密切关注的是,这一波调控的短期成效,远不如4月的“国十条”。5月全国新建商品房成交量环比4月下降近20%,70个大中城市房价环比涨幅,由4月的1.4%急剧回落至5月的0.2%,6月进一步出现0.1%的负增长。
  从一线城市和重点二线城市来看,表现更为明显。中国房产信息集团的全国十大重点城市成交指数表明,“国十条”出台一个月后,十大重点城市成交量剧减约六成,“9·29新政”出台一个月后,成交量仅下调三成多点。以上海为例,5月成交量环比4月暴降七成,而10月比9月却基本持平。由此证明,近两个月的市场情绪,远比5-6月稳定。
  回头看看,确实也有些出人意料。被称为史无前例严厉的“国十条”,也不过让市场调整了4个月,而且房价基本没跌,只是成交量显著萎缩;被称为空前行政干预的“9·29新政”,在限购、限贷、限外、限价等诸多苛政的压制下,市场的“抗压性”居然如此之好。由此,我们完全可以理解前段时间温总理在澳门所说的“房价难调控”,以及近日住建部副部长仇保兴抛出的“调控面临六大难点”。
  之所以10-11月楼市降温步调缓慢,有两大外部因素不容忽视。一是CPI持续走高,10月高达4.4%,11月或达5%左右。去年楼市火爆过程中,通胀预期是一个重要的推动因素,而近段时间通胀正在变为现实,人们相当担忧。在存款负利率、股市剧烈震荡的情况下,即便是购房需凭“房票”,限制贷款,依然难以打消部分人购房的念头。就当前市场而言,博取短期差价的炒房行为已经很少了,而那些寻求保值、增值的长期投资者、改善需求者,依然比较活跃。
  第二个因素是人民币升值。这也是近半年才渐受关注的事。受迫于欧美压力,我国今年6月重启汇改,至今已升值3%左右。人民币正在升值,且还将升值,这就导致外资大量涌入国内。况且,美国二次定量宽松的货币政策,将在未来几个月内持续增加人民币对美元升值的压力。海外游资进入内地后,楼市是一个重要的去处。
  加之近期国家打击农产品炒作,前几个月在这一市场兴风作浪的国内外游资,被迫寻找新的投资领域。这些不利因素,共同制约了本轮房地产调控效果的“立竿见影”。按照当前的政策力度,加之冬季传统淡季正在到来,预计市场将会慢慢降温,但房价会否出现实质性下跌,尤其是一线城市的高房价能否合理下调,还存在很大的不确定性。
  观察当前主要城市的市场表现,投资性需求依然存在,少数项目开盘时,照样上演排队抢房的场景;另外,土地市场尚未明显降温,近期杭州、温州、武汉等地接连曝出地王。从对宏观经济影响的角度分析,房价是一种重要的资产价格,同时具有一定消费价格的属性,如果房价继续保持上涨态势,则对于国家抑制通货膨胀的政策目标非常不利。
  在这种情况下,房地产调控丝毫不能放松。“国十条”实属严厉,但却没能达到效果,重要因素之一是相关部门和地方政府没有将政策落实到位。“9·29新政”不能重蹈覆辙,中央应大力督促相关部门和地方政府执行政策“不走样”,尤其是要加强问责。前段时间有媒体报道,个别实行“限购”的城市,或者朝令夕改,或者迟迟不执行,这些行为都是与中央调控方针相违背的。我们预计,接下来几个月,假若部分重点城市房价依然上涨,房产税必然会“靴子落地”。
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