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2010-07-08 作者：凌嘉琪/房地产业内人士 来源：东方早报
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近月，中国部分大城市房屋租赁价格迅猛上涨。对于房租上涨的原因，由住房和城乡建设部下属的房地产经纪人学会负责实施的一项在北京、上海、广州、深圳等城市展开的调查认为，除了季节性因素外,部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处收租房子做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,是主要城市房租上涨的主要因素。
我不认为中介机构造成了房租上涨。房产中介的立场，决定了他们既没有这样的能量，也没有这样的动机来助推房租。起码有三点可以作为推论：
第一，房产中介在房屋交易或者房屋租赁过程中，没有市场定价权，最多只是建议权。而这个建议必须得到出租人或者承租人的响应才能落实。但实际上，房产中介在房租价格上是没有立场的，一个愿打一个愿挨，或者一个不愿打一个不愿挨，都与中介无涉，房产中介要的只是成功租赁，不管价格高或低，成功了，中介都是有利益的。建议业主把房租高高举起不放下，最后租客不买账，落得一场空欢喜，这肯定不是脑子正常的房产中介的立场和作为。
第二，房产中介如果收购了房屋的租赁权（也就是说，房产中介在处置这些被收购了出租权的房屋时，其身份已经转化成房东，不管是第几层的房东），那么，房产中介就成为有定价权的房东，对其应当按照房屋出租人的身份来定义。由此，我认为，这波冲高的房租行情，并不是房产中介助推的结果，而是市场各因素纠结下，房屋出租人作出决定而产生的结果。
第三，调查认为：房产中介向业主建议提高房租，而业主接受了建议，才使房租居高不下。说此话的人可能对房产中介不了解。房产中介在市场生意中，不仅把买进房屋的人和租进房屋的人视为上帝，同样，把卖出房屋的人和出租房屋的人也视为上帝，两者都是房产中介的委托人。作为受托的中介，没有义务因为政府的调控政策，在交易中为租赁双方实现单边服务，即偏向于买房人和租房人，欺骗卖房人和出租人。依据供需，对委托人坦陈市场真相，把租赁价格建议在市场能够接受的范围，这是纯粹完整的居间服务所必须遵守的职业道德。市场接受中介的建议价格，这说明中介除了具有良好的职业道德外，还具备优秀的市场判断能力。这样的中介非但不该指责，更应该成为服务行业的楷模。
我认为，本轮高房租的市场助推原因有以下三项：
第一，房产税开征预期助推了高房租。从今年5月底以来，市场各方面纷说房产税，房产税的开征，已经成为市场各方面的共识。在这样的共识下，出租人大幅度提高房租，预先转嫁房产税的行为就不难理解了。房租高企的第一个原因也可以看出多套房持有者对于即将出台的房产税的态度：坚决持有，转嫁税费。
第二，第二季度物价上涨的传递效应助推了高房租。从今年第一季度末开始的物价上涨，其冲击波在这两个月内严重传递到了市民生活中。路边新疆人开设的摊点上，一只新疆馕的价格，从春节前的2元，猛增到3元，其涨幅达到50%。
问新疆小老板：“怎么涨价涨得嘎厉害？”小老板用生硬的上海话回答：“朋友，侬不看看现在么事鬼得不得了，我只有涨1元钱呀。”房价或房租是物价中的一种，物价的上涨必定会波及食住行这些基本的民生。从分析来看，相当一部分房屋出租人，把租金作为补充养老金或者在工资收益之外提高生活质量的一种补充来源，当物价上涨时，原有租金水平实际已经下降，比如：原来一个月的租金可以供孩子一个月学钢琴的费用，现在人工费涨了，原来的租金不够交孩子钢琴学费了，租金是不是应该提高？应该看到：相当一部分中低档出租房，掌握在中低层市民手里，甚至部分房东仅以房租作为生活的唯一来源和依靠。他们最贴近大多数市民的生活，他们对物价升降的敏感度最高，他们在实际生活中，因为物价上涨的额外支出必定要通过房租上涨的额外收入来对冲，以此保持原有的生活水准。在探索房租高涨原因的同时，不要忘记CPI的高涨事实，以及由此产生的传导事实。
第三，租赁市场供不应求助推了高房租。在租赁时间长短与租金之间，房东宁可租金低一点，也不要让房子空置着，因为房子空置不起，但这个基本原则也会随条件而变化。当客源多于房源，市场形成供不应求的局面时，最后一个把房子租出去的人，将会得到最大的利润空间，因为租客多于房源，最后一间房可以选择很多租客，这时，房屋既不会空置，也不可能低价出租；相反，当房源多于客源时，市场形成供大于求的局面，最先成功出租的房东将有收益保证，最后一名房东，将迎来房屋空置的结果。在大城市本轮房租猛涨中，我们看到即使猛涨，房屋在租赁市场中，依然是抢手的香馍馍，说明高租金还是被相当部分租客认可的。假如全体租客不认可，租赁市场就不会产生这波行情，房屋租赁市场的供不应求的局面，造成了租客前赴后继抢租房子，从而推高了房屋租金。
另外，目前房租高企的季节是市场旺季。但这并不能说明高房租就是传统旺季造成的。因为，季节还是这个季节，房租已经不是那个房租。即使以供求关系来考量，也应当看到在季节性增量之外的政策性增量。正是市场前期的一片看空，房屋买卖双方胶着，大部分买家租房观望，成为了租房市场的政策性增量。这加剧了租房市场的供不应求。
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