培育商业化住房租赁市场
    2010-02-23    陈晓彬    来源:经济参考报

  扶摇直上的房价对未来国民经济健康发展造成巨大隐患,也极大影响了部分市民的生活质量。就如何抑制房价过快上涨,各方人士提出很多办法,政府有关部门也出台了一些政策。笔者认为,培育商业性住房租赁市场是稳定房价,稳定市民住房消费支出,同时也稳定房地产业投资收益,从而为国民经济正常发展和市民生活幸福提供良好基础的可行之举。
  有论者认为,房价居高不下的重要原因之一是“丈母娘需求”,意思是,迫于社会压力和现实居住环境,年轻人要成家就必须自购住房,从而形成刚性需求。不少专家认为,年轻人成家之初应先租房而居,中年后收入提高了,再考虑自购住房。这样可以降低需求,平抑房价。
  这些说法很在理。可问题是,年轻人到哪里去租房?能租到政府提供的廉租房,当然最理想。“蜗居”几年,等收入提高了,攒够了钱,再购置自己的“温馨之家”。这样既不挤压其他消费项目,又能缓解住房市场上的刚性需求。但是,廉租房只提供给那些收入和现有住房条件低于一定标准,且具有当地户籍的市民,都市白领们无缘入住。他们如果暂不自购住房,只能向私人租房。目前中国大都市中,还没有批量供应的商业性出租住房。私人提供的出租房,或是为改善住房条件,出租旧房供新房的;或是继承已故老人的旧房,暂时闲置的;或是“屋改”时钻政策空子,多分得的住房。房源有限,且不稳定,房东自己的孩子大了,要成家,或想把自己的座驾由夏利换成宝马,随时有可能收回出租房。此外,私房租赁市场也很不规范,租约多是“君子协定”。因此,即使长期租住私房在经济上可能比自己买房更划算,但真打算在大都市安家立业的年轻人,没人敢长期租一个“家”的。即使丈母娘不提这要求,他们也要咬牙打拼,买下自己的“家”。
  不少曾在美国生活或工作过的人在媒体上撰文介绍美国的住房情况,尽管美国有很多中产人家在郊区自己购置独立住宅,但在大城市中也有很多成片的公寓楼。这些公寓楼,或由私人家族,或由公司集团开发建造,并不是一个单元、一个单元的卖给居民,而是按市场价格出租。通常出租者和承租人都定有明确的合约,政府也立例严格规管这些合约,保障承租人的权益。不少美国人,包括中产人家,长期、甚至终生住在租来的住房里的。有资料说,其他发达国家的城市居民中,长期、甚至终生租房住的比例比美国还要高。
  笔者认为,在中国的大城市中,政府除按中央要求积极兴建各种保障性住房外,也应鼓励,甚至强制性地限定房地产企业批量地开发一部分只租不售的公寓楼,按合理的市场价格(保证开发商能够获取社会平均利润),出租给任何有需要,有支付能力的人士,不管他们有没有当地城市户口。这样,年轻人成家后就不必急着当“房奴”,挤占自己和父母的其它消费开支了;房地产企业也许不能再靠圈地卖楼(实际上是贱买贵卖土地使用权)发横财,但长期稳定的租金收入能大大增强抵抗市场动荡风险的根基;一旦房地产市场波动,银行吃坏账,当“房东”时,损失也要小得多。更为重要的是,这有可能使房地产市场长期稳定发展,从而为整个国民经济发展和国民生活水平提高提供健康的环境。

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