长城资产城镇化融资的"存量棋局"
全牌照平台盘活“四改一保”项目资金“死扣”
2015-06-12    作者:记者 刘振冬/北京报道    来源:经济参考报
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    与大多数金融机构截然不同,因不良资产处置而生的资产管理公司,更多是在盘活存量上做足文章,在新型城镇化业务领域同样如此。
  《经济参考报》记者在采访中看到,以“化解金融风险、提升资产价值、服务经济发展”为使命的中国长城资产管理公司,将支持新型城镇化作为服务国家战略的重点,走出了一条具有AMC(资产管理公司)特色的服务新型城镇化建设之路。
  依托不良资产管理专长、发挥金融全牌照优势,长城资产通过并购重组等投资银行手段,为全国各地的新型城镇化建设项目引进资金、盘活资产。同时,围绕新型城镇化建设的“产业链”和“供应链”,长城资产不断延伸金融服务链条。截至目前,长城资产共为全国48个新型城镇化建设相关项目提供了103亿元资金支持。

  做足城镇化融资的存量功课

  再有几个月,西安市未央区红旗村的徐哲,就可以住上两室一厅的回迁安置房,他已经等待了整整6年。如果没有长城资产在新型城镇化建设领域做的存量功课,徐哲还要继续等待。
  未央区红旗村位于西安市北二环与北三环之间,包括6个自然村,总人口5546人,但村内居住了近2万的外来人口,城中村改造成为当务之急。2009年,西安市城改办批复同意对未央区红旗村的城中村改造方案,引进当地一家开发企业实施。这一项目规划总建筑面积约146万平方米,其中安置房约35万平方米。面对庞大的安置房及商品房建设任务,开发企业出现流动资金严重不足的困难。
  长城资产西安办事处副总经理李林告诉《经济参考报》记者,2014年西安办事处接洽时,开发企业面临着偿还近3亿元信用社贷款、5亿元工程款和5亿元土地出让金的三重压力,而企业只有不足5亿元的资金储备,资金链十分紧张。而且,由于该项目仅取得建设用地规划许可证,开发企业不仅不能销售,而且无法通过土地或在建工程抵押获得开发贷款。西安办事处深入考察之后,认为该项目社会效益显著、销售前景可期,决定先收购信用社的2.8亿元不良贷款和施工方4亿元工程款,对这两笔6.8亿元的债务进行重组,缓解开发企业的短期资金压力。待在建工程满足抵押登记条件后,再运用远期不良资产收购二次重组的方式,由西安办事处提供远期不良资产收购服务,通过银行向开发企业发放9.8亿元委托贷款,解决了开发企业在该项目的建设资金缺口。
  随着长城资产的介入,债务“死扣”变成了“活结”,高效盘活了这一项目。这一方案于2014年底实施,项目建设进展顺利,目前已有2栋安置楼建成入住,另有9栋将于11月份达到入住标准。
  “从宏观意义上讲,AMC的重点就是为经济发展‘盘活存量’。这也是AMC区别于其他金融机构的重要功能特点和独特功能优势。”中国长城资产管理公司总裁张晓松对《经济参考报》记者表示,新常态下的经济发展需要“盘活存量、优化增量”并举,应该说AMC在这两方面都能发挥自身作用。但相比之下,在“盘活存量”方面更会大有作为。特别是通过对不良资产收购运作、对问题企业救助重组等手段,对经济存量中的“错配资源”进行重组整合,对“坏账资源”进行清理盘活,在不增加社会货币供应总量的情况下,帮助提高经济发展的“转速”。
  “AMC的新型城镇化业务重点同样也是‘盘活存量’。”在张晓松看来,新型城镇化建设是国家重大战略,也是金融服务业的重要阵地。服务新型城镇化能够充分发挥AMC的“金融稳定器”和“综合服务器”等功能。他表示,长城资产的城镇化金融业务,以“做精”为目标,重点支持符合国家政策的“四改一保”、刚需住宅以及新型城镇化建设配套项目。

  打造金融全牌照的盘活优势

  在这盘新型城镇化融资的存量棋局中,全牌照平台是长城资产的最大优势。据长城资产城镇化金融业务部总经理胡静波介绍,长城资产充分发挥金融“全牌照”优势,在许多项目中引入银行、证券、信托、基金、保险、置业等平台,积极联动、密切配合、共同推进。
  2014年,长城资产完成了对证券、银行平台的重组工作,并在此基础上,形成了囊括银行、证券、保险、信托、金融租赁、股权基金等“全牌照”的“金控”集团格局。这进一步提升了其综合金融服务能力。
  胡静波告诉记者,在服务新型城镇化融资的实践过程中,结合多方交易主体的业务需求,长城资产不断加大新产品研发、推广,添加更多的创新元素,为企业量身定制专属的金融解决方案,创新运用先股后债、股债结合、引入第三方资金、并购重组、债权转股权、分阶段债权融资等服务模式,提供资金可以用于充实企业的资本金、支付拆迁补偿费用、缴足土地出让金、支付建设资金等。在还款安排上也可给予一年宽限期,按照项目开发和销售周期合理安排还款。
  “与其他金融机构相比,长城资产更加灵活,在项目的证照取得、自有资金投入、工程形象进度等条件上灵活变通。例如,政府出于社会稳定、减少风险的考虑,一般将项目土地使用证的发放与安置房建设进度挂钩,致使该类项目在申请融资时相关证照不齐全,而中国长城资产在项目具备政府相关批准文件的前提下可提早介入。”胡静波说。
  杨浦区平凉路街道2、3街坊地块是上海市旧区改造(棚户区改造)项目。2004年,集伟公司取得了该地块的开发权,随后成立项目公司——锺伟公司,专门负责该项目的具体操作。但是,在完成部分居民动迁后,因开发商资金不足等原因停滞了近10年时间。
  2013年底,为推进项目建设,杨浦区政府、国开行与集伟、锺伟两公司签署合作协议,在附加动拆迁率达85%、锺伟公司进一步增资、且抵质押符合条件等基础上,由国开行再提供相应的开发贷款,用于支付动拆迁支出及财务费用。尽管国开行给予了授信额度,但对于财务压力已非常大的集伟、锺伟两公司,想要达到国开行放款要求中的增资条件、支付安置房首付款仍是一大难题。
  “如果没有金融全牌照的优势,我们盘活这个项目的难度将非常大。”长城资产上海办事处总经理陶永平告诉《经济参考报》记者,为帮助企业满足国开行发放开发贷的条件,缓解集伟、锺伟两公司信托贷款到期压力,确保拆迁居民早日得到安置,充分尽调后,上海办事处设计了个性化解决方案。一方面,对两公司18亿元的信托贷款进行收购重组,然后以其中部分债权作价转换为锺伟公司股权,从而满足了国开行放款前的财务要求。同时,为满足国开行要求安置房首付款到位的条件,由委贷银行向锺伟公司发放8亿元委托贷款,上海办事处提供远期收购服务。
  2014年6月,上述方案顺利实施,锺伟公司流动性得到补充,这一旧区改造项目得以快速推进。
  胡静波告诉《经济参考报》记者,依托金融全牌照的优势,长城资产通过金融收购和非金收购等手段,在城镇化项目中不仅缓解了项目企业偿债压力,防止其资金链断裂,保证项目按计划建成,同时还化解了部分金融机构的不良贷款,缓解了施工企业、供货企业的流动性,并对接了其他金融机构投放通道,为更广泛的对象提供服务。

  延伸城镇化建设金融服务链条

  在做足存量功课的同时,围绕新型城镇化建设的“产业链”和“供应链”,长城资产积极延伸城镇化建设金融服务链条,打造业务发展的“服务链”和“价值链”。
  据介绍,长城资产将大力支持符合城市总体发展规划、并已取得政府相关部门专项批准文件或列入会议纪要的棚户区改造、城中村改造、危旧房改造、旧城改造、保障性安居工程等“四改一保”项目。同时,除刚需住宅外,还将积极支持相关的基础设施、公共设施、生活配套、物流园区建设等。
  为此,2014年初,长城资产专门设立城镇化金融事业部,统一管理城镇化金融业务的市场研究、产品标准、业务模式、风险控制等,并建立了规范的业务制度,指导全公司新型城镇化建设相关业务的开展。同时,长城资产的30余家各分支机构及子公司也结合当地城中村、棚户区改造的特点,主动研究当地城镇化项目金融服务需求。
  西安办事处负责人邢珉介绍,西安办通过发挥自身协同优势、专业优势、创新优势,实现了延伸创新、延伸客户和延伸区域等“三个延伸”,有效克服政策瓶颈、资金瓶颈,拓展了城镇化服务的空间和内涵,较好地实现了金融服务产品与城镇化建设需求的有效对接。

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