银行

　　已消失了四年的首套房七折利率有望“重出江湖”？昨天，湖北省住房和城乡建设厅的一则《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》在网上引起了轩然大波。《意见》明确提出，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍，这与现在各大城市普遍实行的首套房基准利率甚至上浮5%的标准形成巨大反差。不过，住建部门给银行定利率，业内人士认为太不靠谱。

　　扬子晚报全媒体记者 王烨

　　湖北新政 省级层面“托市”还是首家

　　由于今年各地商品房销售普遍下滑严重，城市发文“托市”的做法已不新鲜，但省级层面发文，且有实在措施的，湖北省堪称领先。扬子晚报记者在湖北省住建厅下发的这份《意见》上看到，共有加强市场分类调控、支持合理住房消费、改进住房供应方式、发挥金融和住房公积金支持作用、促进房地产业转型发展等五大项20条措施。而其中最引人注目的是首套房的七折利率。

　　贷款：首套房利率七折，一个月放款

　　《意见》指出，“认真落实国家对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的各类优惠政策，在贷款利率和首付比例上给予优惠支持。居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。”
　　同时，针对放款难问题，《意见》还明确，各商业银行要配足个人住房贷款额度，加快受理、审批和发放，对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在协议签订之日起一个月内予以放款。支持异地购房者在购房所在地商业银行办理个人住房贷款。

　　契税：买精装房免装修契税

　　在契税方面，《意见》规定，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
　　此外，文件还要求，购买全装修普通商品房，免征全装修部分对应产生的契税。

　　公积金：提高贷款额度，异地也可贷

　　《意见》在加强公积金扶持力度方面也有一系列措施。对使用公积金贷款首次购买普通商品住房的职工，要适当提高贷款额度、放宽贷款期限。在湖北省范围内异地购房的家庭，可使用缴存地住房公积金办理贷款。

　　南京（楼盘）采访 降利率，要看银行买不买账

　　湖北省住建厅的这一纸意见，直接“戳中”了高利率“痛点”，迅速被各大网站转发，引起热议。一些网友认为是重大利好，意味着首套房的七折利率有望“破冰”。不过，扬子晚报记者采访了一些业内人士，均表示在省级层面决定贷款利率并不靠谱，更何况还只是住建一家发文，利率的真正决定权，还在各家商业银行的手中。

　　地方调控楼市，政府发文才靠谱

　　“不管用”，一位业内人士评价湖北省住建厅的这份文件，“想促进楼市发展的愿望是好的，但地方调控楼市，通常要在政府的层面上发文，就像河北此前的文件也是以省政府的名义下发的。单单一个住建部门，怎么能决定利率、契税、土地供应等其他部门管的事。比如契税补贴就要财政、税务部门同意，稳定土地供应则是国土部门的责任。要银行加快放款，没有人行、银监部门点头，各家银行能买账吗？”
　　记者在这份文件上看到，文件抄送人行武汉分行、湖北银监局，但业内人士认为效力有限。据了解，江苏此前也曾出台过房地产市场的调控性文件，通常都是由多个部门共同会商，最终达成一致后，才会以省政府的名义发文。而参与的部门除了住建之外，还通常会有国土、财政、税务、发改、物价、人行、银监等多个部门。“只有多部门共同协商，才能出台一揽子的调控措施，这不是单单一个部门就能决定的。”

　　利率标准的决定权在银行

　　而就具体的利率水平而言，地方部门也仅能建议，更没有决定权。
　　据了解，2010年全国各家银行均已取消了七折利率，首套房恢复到了基准利率八五折，银行业人士表示，是接到了上级监管部门的通知。而此后，首套房利率迅速一路提高，从八五折到九折、九五折，直到在基准利率上进行一定程度的上浮。目前武汉的商业银行首套房贷款利率大多为基准利率上浮5%，而南京的情况也大体如此。如果能直接降到七折利率，对于首套房购房人来说当然是一大喜讯。以现行五年期以上商业贷款利率标准6.55%计算，七折之后利率为4.585%，基本与五年期以上公积金贷款利率4.50%相当。不过业内人士表示，愿望很美好，落地不容易。
　　“要想恢复七折利率，首先央行、银监会要发文，对首套房利率下限扩大到基准利率的0.7倍予以认可，明确浮动下限。然后各家商业银行的总行再根据自身业务情况，综合决定是否需要下浮到七折。如果各家银行觉得不赚钱，即便央行允许下限扩大到七折，也并不需要以此放贷，可以八五折，可以九折，或者执行基准利率，”业内人士解释说。具体的贷款利率还是银行自己决定的，不是地方政府部门说了算。
　　而业内人士也指出，目前房贷对于各家银行来说，已不算是很有吸引力的优质项目。

　　开发商也在自救

　　南京河西新盘路边举牌拉客

　　开发商称营销压力大，顾不上形象了

　　上周末，一心想在河西购房置业的南京市民何先生驱车带着家人来到河西南，打算看看这里几家正在销售的楼盘。令他意外的是，在路边他竟然发现有不少举着纸牌的人四处拉客，而牌子上写的正是他要“考察”的项目，“这也太掉价了吧”，何先生显然有点不悦，而开发商则坦承，如今市场压力大，如此营销也是不得已而为之。 扬子晚报记者 马祚波

　　售楼处外屡遭销售员“截客”

　　河西南部最近有不少新盘亮相，上周刚入市的升龙天汇，与不久前推新销售的五矿崇文金城是门对门的“邻居”，加上不远处的海峡城，这三家楼盘是目前河西南的房源供应主力军。何先生告诉扬子晚报记者，他刚把车开到距离升龙天汇售楼处一两百米的地方，便看到马路两边站着好几波人举牌拉客。“我停下车，问了其中一人，到售楼处还有多远，他立马表示可以带我去看房，而且还有优惠”，何先生说，除了升龙天汇，五矿崇文金城的新房也可以看，而且这几波人还互相竞争，让他心里觉得有点不爽。
　　据一位熟知内情的开发商介绍，这些人并非是楼盘的正式销售人员，而是与开发商合作代理楼盘销售的营销公司请来的，其中多数是中介公司的工作人员，如今二手房市场普遍低迷，于是部分从业人员转行替开发商拉客，拉到了看房者还有提成，所以才会出现售楼处外站街举牌的场景。

　　有截客者一个下午能赚一两千

　　将自然到访的客户，变成自己拉来的购房者，这些“截客者”的收成究竟有多高？知情人告诉扬子晚报记者，通常是按照一组客户计算的，每一组大概是换来50元到100元的中介费，看房人多的时候，一天能“截”到五六组，也就是五六百元的收入。
　　当然也有更为精明的截客者，将像何先生这样拖家带口来看房的一大家人分成两三波客户去看房，中介费立马翻番甚至是三倍，忙活一个下午就能赚到一两千元。“不过这也得征得看房人的同意，一般截客者会施以小恩小惠，比如送礼品什么的，以换取看房人的信任”，知情人士说，这些人都是中介公司出来的，在跟客户沟通上问题不大，因此收成都还不错。

　　开发商自认是“双刃剑”

　　记者昨天采访了河西这几家楼盘的当事人，对于这样的营销手法，他们也都表示有点意外。“与我们合作的有代理公司，也有中介公司，他们帮我们的楼盘"拓客"没有问题，不过这种方式有点不妥。”其中一家楼盘的营销负责人表示，在马路上拉客确实能带来不少客户，并最终成交，但是对楼盘的形象也有伤害。而且据其了解，有的中介公司将明明要去A楼盘看房的客户直接“截”到B楼盘，这是已经属于不当竞争的范畴了，一旦查实，将立即与其解除合作关系。
　　至于南京房地产市场是否已经步入低迷期，不少接受采访的开发商表示，如今楼市库存已突破5万套，距离历史最高点只有3000套的差距，销售压力不言自明。对于限购政策松动后是否会带热楼市，多数开发商坦言“不指望”，因为市场已经进入到调整期，短期刺激将难以影响大局。