房企押宝海外 万达绿地掷520亿元
2014-01-27   作者:王丽新  来源:证券日报
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  2014年开年之际,中国两大龙头地产企业万达和绿地率先拉开了海外投资的大幕,双双进军英国房地产市场。
  实际上,自2014年1月以来,绿地将投资12亿英镑在英国伦敦开发两个住宅项目,而大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦也于24日共同宣布,万达将投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目,主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。
  由此可见,万达和绿地同时看上了英国伦敦的地产市场。据《证券日报》记者统计,两家房企仅在英国敲定的地产项目投资总计已经接近52.2亿英镑,合计约520亿元人民币。
  “现在中国的房地产企业在海外地产市场的投资动作都比较频繁,无论是中小房企还是千亿元级房企。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,中小房企投资规模可能比较小,而千亿元级房企投资规模大,涉及产品业态也比较多样化。
  此外,宋延庆还向本报记者直言,销售规模达到千亿元以后,如果想要保持销售额每年15%以上的增长率,补仓压力非常大,万达、绿地、碧桂园、甚至万科等集体“出海”,可能意在增厚规模和挖掘利润空间。

  斥巨资进军英国地产

  事实上,王健林此次与英国首相卡梅伦会晤后,敲定万达将投资20亿英镑-30亿英镑在英国开展城市改造项目之前,2013年6月份,万达集团就曾宣布投资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司。
  同时,万达还投资近7亿英镑在伦敦建造五星级酒店。据万达方面表示,该项目建筑面积10.5万平方米,其中超五星级万达酒店面积约2万平方米,并配有伦敦最高的空中泳池;顶级公寓约6.3万平方米,由两栋高200米的塔楼组成,将是伦敦最高的住宅建筑。
  至此,据本报记者统计,万达在英国敲定的投资总额已接近40.2亿英镑,约400亿元人民币。值得注意的是,绿地集团董事长张玉良也与王健林有着共同的眼光。2014年1月初,绿地集团称,将投资12亿英镑在英国伦敦开发两个住宅项目。
  由此可见,绿地和万达敲定的投向英国的资金已经约达520亿元人民币,而且其单个项目投资规模也并不小。
  “绿地虽然在海外开发项目较多,但这是首次进入英国房地产市场”。绿地集团相关负责人向《证券日报》记者表示,此次投资的两个项目一个是RAM啤酒厂住宅项目, 规划建筑面积近9万平方米,规划开发集高层公寓、保障性住房、商业设施于一体的大型住宅社区;另一个是金丝雀码头金融区超高层公寓项目,总建筑面积近9.8万平方米,该项目未来将成为英国高度最高的高档公寓项目。
  不过,万达和绿地如此大手笔向英国房地产市场进军,其中风险和利润空间前景如何?

  押宝投资回报率

  “2013年以来英国住宅市场走势一路飘红,房价不断上升。”莱坊董事及亚太研究和咨询部负责人Nicholas Holt向本报记者表示,根据莱坊的最新月度调查数据,2013年10月份,伦敦市中心的住房价格环比上升0.6%,同比上升6.8%。
  Nicholas Holt进一步表示,在住宅市场,买家需求的增速大大超过住宅供应的速度。由于对于经济前景的乐观预计以及政府在抵押贷款市场的干预,例如为贷款提供资金的帮助购买政策,买家信心大增。
  “在住宅价格和住宅需求的同时推助下,住宅项目的建设也有所复苏,2013年第三季度,英国私人住宅的建设量同比上涨15.6%。” Nicholas Holt称,实际上,在英国特别是在伦敦市场,海外投资者中中国人的比例也逐年上升,目前已经跃升至10%。
  此外,Nicholas Holt表示,长期来看,“我们预计至少在2016年以后的数年内,尽管名义价格增幅和实际价格增幅都保持增长,但是住宅价格的增幅可能低于收入增幅”。
  而王健林则称,英国是万达海外投资最重要的欧洲目的地之一。英国有巨大的投资机会,投资回报可观而且稳定,英国政府明确表示欢迎海外投资。因此,万达将英国视为海外扩张计划的重要部分。

  千亿元级房企出海掘金

  事实上,万科、绿地、碧桂园、万达等销售规模超过和接近千亿元的房企都在寻找新的盈利增长点,而加码海外房地产市场的投资力度已成为其共同战略。
  除了万达集团上述大手笔押宝英国房地产市场的投资举措之外,万科2013年也积极加入了中国房企的“出海大军”,2013年2月份,万科曾宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。随后,2013年4月16日,万科又宣布与新加坡吉宝置业联手开发新加坡东部的一个住宅项目。同年12月份,万科董事会主席王石透露,万科进入纽约的第一个项目将会是位于曼哈顿区的超高层。
  而与万科的集中布局海外相比,事实上绿地和碧桂园却早已获得了收益。目前,绿地集团的酒店项目已经在德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那,韩国济州岛等多个海外城市落地。绿地集团表示,未来绿地酒店业务将紧随房地产开发主业,加快布局国际市场。
  此外,绿地近期还透露了2014年海外业务目标:预计2014年将实现海外销售收入130亿元,新增投资50亿美元至80亿美元,为2015年海外收入超300亿元奠定基础。届时,绿地集团或许将成为中国房地产行业海外业务规模最大的企业。
  值得注意的是,今年刚刚晋升到千亿元级房企阵营的碧桂园,其出海之路更要追溯到2011年,当年碧桂园以每股1马币的价格认购合营公司WealthySignetSdnBhd。该合营公司主要从事收购马来西亚发展土地的使用权,以及开发住宅物业配以商业物业。而到了2013年,碧桂园在海外市场所淘金额已经超过100亿元。
  近日,碧桂园集团总裁莫斌接受媒体采访时更透露,碧桂园将进一步拓展海外市场,并且未来5年海外市场销售份额将占集团销售额的1/3,而未来10年,碧桂园海外市场与国内市场能够两分天下。
  对此,宋延庆向《证券日报》记者表示,在房企海外投资潮中,相比于中小房企的投资规模和产品业态,千亿元级房企表现更为抢眼,投资规模一般都较大。
  “我个人判断,中国的住宅市场高速增长期可能不会超过5年-6年,加之千亿元级房企受成长性所迫,如果想每年保持高速增长,补仓压力非常大。增厚销售规模和挖掘利润空间,这或许是千亿元级房企大笔进军海外房地产市场的动因。”宋延庆如是称说。
  此外,“在房企‘出海大军’中,也不乏中小房企。”宋延庆称,有些中小房企实力不足,在国内拿不到地,发展并不好,举家移民至国外后,投资的住宅等地产项目反倒获得了不低的收益。

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