京沪深调控升级 传"穗N条"将出台
2013-11-12   作者:王鑫  来源:新华网
分享到:
【字号

  “京七条”、“沪七条”、“深八条”,领涨于全国的三个一线城市近期频繁、突击“出招”——“首付比例提至7成;对非户籍人士从严限购;涨价楼盘不批预售证……”楼市调控大有“升级”态势。

  昨日(11月11日),广州又传出官方消息,称“穗N条”已形成,待审核完成后择日发布。虽具体条款不详,但按照当地资深业内人士的话来说,“基本的招数估计都会有。”

  “招数不在新,管用就行”,但不少业内人士坦言,一线城市“升级版”新政只能有助于短期内的楼市“退烧”,无法解决诸多根本性的量价难题。

  此外,新华房产通过近期的全国落地调查也发现,“突击式”的调控加码很难全面铺开,只有建立并健全长效的市场化机制,才能真正实现房地产市场的良性发展。

  突击“疗效”有限

  国家统计局9月房价数据显示,北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅悉数超过了20%,而实际上,这一统计数据从今年5月份开始就已然进入了“两位数时代”。

  在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,这便是一线城市新政升级的导火索——

  10月11日,深圳市出台“深八条”,将二套房最低首付从此前的六成提高至七成。上海在此基础上,对限购加码,其上周五发布的“沪七条”中规定,对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”,调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

  如果说,“提高首付比例”和“加码限购”都是老调重弹的话,北京的“禁涨令”就更具火药味些,不仅明确年底之前,涨价楼盘不予批准预售;单价高于4万元的楼盘不予批准预售,对于今年以来上市的项目,也要求新盘价格与前期持平,并叫停捆绑精装修以便逃避监管的销售方式。

  虽说“火药味”十足、调控的房价的决心也显而易见,但综合新政落地后,一段时间以来各种渠道的声音,突击性的“疗效”有限。

  以首付比例提高为例,“一线城市的购买力水平本身就高,大部分改善客群是全款购房,首付比例对这部分人没有任何影响。”张宏伟指出。

  的确,有数据显示,目前上海地区发放的购房贷款中,二套房贷款不到20%。

  至于北京的“禁涨令”和“禁售令”也被指仅能短期“退烧”,诚如北京的一高端住宅开发商所言,“今年不批,难不成明年也不批吗?即便一直不批,房价就能降下来吗?恐怕是供应少了,需求却始终旺盛,房价不跌反涨。”

  张宏伟也支持这种“反弹论”。他指出,延发高端楼盘预售许可证的方法,实际上是在控制中高端楼盘在市场当中的成交量,从而结构上控制整个房地产市场的成交均价,但这种做法只能是短期内维稳市场,一旦政策执行层面出现了松动,高端市场成交马上就会出现报复性反弹,继而引起市场波动。

  铺开“治疗”难现

  即便“疗效”有限,但距离年终越近,房价控制的任务就越紧。便有不少二三线城市的购房者开始担心,“升级版”新政会否全国蔓延?

  不过,从近日新华房产全国性的落地调查来看,除了广州有望落实外,新政全国铺开的可能不性并不大,且具有一定的难度。

  以江苏苏州为例,当地的一位资深房评人士指出,目前苏州的房价涨势处于稳定状态,供需关系也较为健康,倘若落地“禁涨令”和“禁售令”,反而会导致供应出现阶段性断货,致使在售房源价格上调,不利于整体的市场环境。

  至于“二套房首付提至七成”,在其看来,并无必要,只是需求后置罢了,“毕竟首改客群依然存在刚性需求,需求始终会释放,释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。”

  临近的无锡则做出了官方的回应,明确表示,暂不会有地方性新政出台。数据显示,10月份无锡商品房成交面积为54.09万平方米,同比下降7%,环比下降8.92%,“类似于无锡这样的三四线城市,有一定的库存压力,一线城市版本的新政在打压房价的同时,也会对成交量产生负面影响,适得其反。”无锡房管局市场处处长江建华分析指出。

  此外,沈阳、青岛、郑州、天津、宁波等地也都纷纷表态,暂不跟进,不过,这其中并不包括一线城市“三缺一”的广州。

  事实上,早在“京七条”发布之时,记者就曾采访到了广州市国土房管局。该局当时的答复是“将根据城市住房特点和房地产市场运行态势,研究我市住房政策。”

  而在上海“沪七条”出来之后,国土房管局终于有了较为清晰的表态。日前,市国土房管局相关人士表态称,“穗N条”已经形成,但需待市政府审批,具体出台时间还在研究中。至于有哪些新的调控措施,目前不方便透露。

  虽然具体的调控措施尚不明了,但显而易见的是,今年以来,广州的调控压力不小。根据年初目标,广州今年的房价涨幅控制目标在10%,即低于15448元/平方米。而统计数据显示,广州前9月均价已经达到了15965元/平方米。这意味着,第四季度房价要下降2500多元才能达标。而根据10月的网签数据,广州十区两市网签9287套均价12992元/平方米, 中心六区创今年新高逼近3万/平方米,达成目标的难度显而易见。

  同步处于研究状态的还有南京。国家统计局数据显示,截止今年10月,南京商品房价格已连涨16个月,今年前9月的同比涨幅更是高达14.5%,再创新高,排二线城市前列。10%的年度房价控制目标铁定告吹。

  “在此背景下出台新政的可能性很大。”有业内人士指出,即便实效并不明显,地方政府也必须得做出一些动作来表态的。

  市场“痊愈”须“建”

  不论是“惺惺作态”也好,“真枪实弹”也罢;“老调重弹”也好,“升级更新”也罢,目前的调控仍然倚重于“堵”,如何在供应市场有所作为,变“堵”为“疏”,已然成为众多业内人士关注的焦点。

  北京在这方面走在了前面,其新推出的自住型商品住房,虽仍处在供地阶段,市场的反映及影响都有待观察,但加速供应结构转变的思路已然得到了多数业界人士的认可。

  财经评论员马光远表示,供应结构的转变将对市场预期产生影响。世联地产高级研究员董晔也认为,自住型商品住房能够在供应结构、乃至整个调控方向的转变上发挥至关重要的作用。

  然而,亦有反方的观点存在。同策咨询研究中心总监张宏伟就认为,中小套型住房、自住型商品房的加大供应短期内有利于缓解房价上涨压力。

  但他同时也指出,由于一线城市“人多地少”的特征没有办法短期内改变,上海中小套型住房、北京7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减,这样,有可能导致商品房市场供求关系更加紧张,从中长期来看,有可能使市场处于供求不平衡的状态,引起市场报复性反弹,房价中长期仍处于上涨状态。

  “所以必须建立市场化的长效机制,才能满足行业的良性发展。”张宏伟指出。

  北京中原市场研究部总监张大伟亦有同感,在他看来,出台楼市长效机制已到了迫在眉梢的阶段,他强调,长效机制要加强对市场手段的注重,要让市场规律发挥其应有的作用。

  凡标注来源为“经济参考报”或“经济参考网”的所有文字、图片、音视频稿件,及电子杂志等数字媒体产品,版权均属经济参考报社,未经经济参考报社书面授权,不得以任何形式刊载、播放。
 
相关新闻:
· [网民关注]楼市调控不宜使蛮劲 应建长效调控机制 2013-11-06
· 楼市调控趋紧 北京或严控预售 2013-11-05
· 楼市调控如何走出迷局 2013-10-28
· 京七条稳房价:改善供给成楼市调控新药 2013-10-25
· 问责楼市调控不力者不要再让老百姓洗洗睡 2013-10-25
 
频道精选:
·[财智]诚信缺失 家乐福超市多种违法手段遭曝光·[财智]归真堂创业板上市 “活熊取胆”引各界争议
·[思想]投资回升速度取决于融资进展·[思想]全球债务危机 中国如何自处
·[读书]《历史大变局下的中国战略定位》·[读书]秦厉:从迷思到真相
 
关于我们 | 版权声明 | 联系我们 | 媒体刊例 | 友情链接
经济参考报社版权所有 本站所有新闻内容未经经济参考报协议授权,禁止转载使用
新闻线索提供热线:010-63074375 63072334 报社地址:北京市宣武门西大街57号
JJCKB.CN 京ICP备12028708号