库存拖住楼市回暖脚步 市场胶着
2012-08-28   作者:  来源:青岛财经日报
 
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  上半年,楼市回暖迹象逐渐显现。近两个月来楼市更是持续“高烧”,排号买房重现江湖,甚至部分开发商有“捂盘惜售”的苗头。然而,成交见涨的同时,房企上半年业绩情况却显示六成房企利润下滑或亏损。上市房企中报披露接近尾声,数据显示,尽管房企资金压力在前阶段的“以价换量”中有所缓解,但整体库存仍居高位。当前市场正处于胶着状态,热销与冷清并存。
  业内人士表示,调控政策对房企利润的营销已经十分明显,房地产市场尚未形成整体回暖趋势,随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段,“金九银十”有可能会带来新一轮的推盘高峰,并带动成交量的整体上升。

  房企

  去库存仍为主要目标

  Wind资讯统计数据显示,截至2012年8月25日,沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报,总体来看,上半年房企销售普遍飘红,但利润增幅明显落后于销售增幅“招保万金”四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元,相比去年的484亿元大幅增长近40%;但净利润只比去年同期增长不足2亿元,为79.59亿元。
  链家地产市场研究部常清表示,作为内地上市房企的前四强,“招保万金”的经营情况反映了大型房企的一些特征“由于结算项目数量和质量的不同,“招保万金”的营收和利润涨幅不一,但整体而言,四大房企"增收不增利"。
  该机构认为,从房企的结算周期来估计,目前反映在房企上半年报表中的项目多数都受到了2010年以来调控的影响。除招商地产部分毛利率较高的项目进入结算以外,其余3家房企的房地产业务毛利率都出现下调。其中,万科为26.5%,同比下降5.6个百分点;金地为36.1%,同比下降3.16个百分点;保利为37.51%,同比下降3.19个百分点。
  根据半年报数据,四大房企持有现金1097.77亿元,与年初 比增加了相27.67%。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元,同比基本持平。链家地产据此分析认为,近几个月来房企为了规避风险,拓宽资金来源,加大了和其他房企以及资金实力较强机构在项目上的合作“上半年的开源节流,现金为王使得房企当前偿债压力明显降低。”尽管大多数房企在年初以来普遍推行“以价换量”的销售策略,缓解了一些资金压力,但库存量依然有增无减。最新数据显示,四大房企的当前库存合计为5157.68亿元,与年初4760亿元相比增长了8.35%。
  常清还说道,仅从数据来看,房企的库存同比上涨明显。但是由于房地产行业结算周期的影响,部分已经被销售但尚未结算的物业也包含在库存之中。而这部分物业的价值可以用房企的预收账款数量来估算。如果减去预售账款部分,房企的真实库存为2499.43亿元,与年初相比则降低了1.56%。
  金地集团总裁黄俊灿告诉记者,“尽管当前房企的库存消化周期在下降,已经从12个月降到10个月。但是预计下半年很多标杆房企推到市面上的总量在增加,所以当前房企去库存的压力依然很大。”
  黄俊灿还说,房地产行业的毛利率下滑将是未来趋势“对于地产企业而言,从2009年到2011年,成本在上升,居民地价未来也有可能上升。总体来看,房企未来的利润空间会下滑。”他认为,房企未来的策略除了去库存以外还要改善产品结构。

  预测

  下半年房价难言上涨

  尽管四大房企资金链和去库存的压力相对有所改善,但更多的中小房企偿债能力仍然堪忧,行业内“业务转型及股权收购兼并”的案例屡有出现。同策咨询研究中心总监张宏伟表示,虽然5月以来房地产市场成交量总体出现了回升的局面,“但是至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面。因此,整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的基本面并没有改变”。
  北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者,调控以来,先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司开始转型其他行业。张大伟说,“非房地产主业企业剥离房地产业务加剧了房企间的并购浪潮,几乎支撑起此轮房企并购潮的半壁江山。上半年来已经有多家上市房企开始涉及其他行业,房企开矿等转移经营重点的行为逐渐增加。”
  该机构的统计数据也显示,2012年上半年,全国房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗,已经公开的总交易额就达到了205亿,同比2011年上半年的42宗131亿上涨了21%及56%,股权变动明显增加。张大伟说,“本轮调控使得部分大型企业获得发展机遇,或以专业化,或以资金优势谋得利润;而另外一些资金压力过紧的企业则只能甩股换钱”。
  在库存压力及年度目标的激励下,众多的开发商均对即将到来的传统旺季踌躇满志。
  2012年上半年,大部分房企完成了全年销售目标的50%以上。在市场有所好转的情况下,房企希望在“去库存”及业绩方面更上层楼。下半年至今,先后有世茂房地产和中海地产上调年度销售目标,分别从307亿元和800亿港币上调至350亿元和1000亿元港元。调整后目前这两家房企上半年分别完成了年度销售目标的76%和75%。
  在房企以价换量销售策略下,前7月不少房企销售业绩大增,其中中海、保利、世贸已经完成全年目标的七成。然而房企在业绩大幅提升的同时,销售额增幅低于销售面积增幅,销售单价下降已经成为普遍现象,这也导致房企营收和利润的下降。
  而在下半年,资金状况得到改善的房企,或将抛弃“以价换量”的销售策略。据媒体报道,部分房企内部高层已经认为自己上半年卖亏了,称要在三四季度的产品销售上采取保价提利的策略。尽管如此,业内人士普遍预计金九楼市“量增价稳”,房价不会大幅上涨。
  常清也认为,从现金流入增加来说,目前房企资金状况明显好于去年同期,房企信心由年初的悲观转向乐观。但是目前房企现金流入增加主要来源于信贷政策的放松,再加上下半年地方政府庞大的供地规模和购房者有限的购买力,下半年的地价和房价走势仍然会以稳为主,难现大涨。

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