北京热销楼盘调查
“北京热销楼盘项目涨价，每平方米上涨近万元”，近日媒体的一则报道，为北京回暖的楼市又添了一把火。但经过记者的实地调查发现，所谓“上涨万元”，不过是移花接木的结果。而通州、大兴、房山等区域的“提价”楼盘，八成曾是降幅达到15%以上的“深度降价”楼盘。
“上涨万元”传言是移花接木
近日，有媒体报道，在通州新城区域，“月亮河·御泉公馆（城堡），对外报价为28000元/平方米，比此前的每平方米19000元上涨了近万元”。记者昨日来到通州新城核心区域的月亮河城堡，该项目相关负责人表示，月亮河城堡是精装修住宅，价格一直比较平稳，不存在如此大幅的波动。据介绍，该项目一期2006年开盘，一期主打中小户型住宅，2006年开盘时1.45万元/平方米，2009年最高时涨至2.7万元/平方米。这位负责人表示，二期从去年6月份开始认购，当时的价格定在均价3.3万元，主打户型为低密度大户型，预计今年9月份正式开盘。
那么，有关报道中“每平方米上涨近万元”从何而来？记者昨日走访了附近的地产中介，发现该项目一期部分房源挂牌价格约1.8万元。有地产中介人员告诉记者，该门面近期有1.9万元/平方米的成交记录。据了解，月亮河一期最小户型仅58平方米，而二期达260平方米以上，两者在价位上完全没有可比性，因此所谓“上涨万元”并没有太大意义。
微涨楼盘八成降幅曾达15%以上
尽管北京房价涨得没那么邪乎，但7月以来热销楼盘价格调价却是事实。记者昨日从通州金隅花石匠项目了解到，仅在6月30日至7月14日这半个月里，该项目就签约了169套；其房价的表现则是“节节高”5月份均价为13008元，6月均价为13612元，6月30日至7月14日均价13787元。但该楼盘从开盘到今年5月降价前，均价在1.8万元，一直未松动过。
北京中原市场研究部统计数据显示：7月北京楼市继续环比复苏，在7月上旬销售套数超过20套的住宅项目且在6月占据全市热销住宅前100位的，合计有28个项目。在28个项目中，销售均价出现上涨的项目有17个，占据总项目数量的比例为61%。而这些微涨楼盘八成以上都是去年至今年6月前“深度降价”楼盘，即降幅在15%以上的楼盘。
北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，目前来看，大部分项目价格上涨的幅度都不大，而且绝对价格相比历史最高还有一定距离。
房价微涨“倒逼”购房人加速买房
记者昨日以购房者身份来到目前销售业绩不错的通州京贸国际城，但是却因销售人员人手吃紧而遭到“冷遇”。该楼盘目前有24名业务员，而记者昨日在售楼处无人接待的状态持续了近5分钟。
放量微涨，这样的情况在本市其他热销楼盘中也存在。记者昨日来到大兴区红木林项目，目前其均价2.1万/平方米，今年以来均价涨了几百块。但是，通过了解记者发现，红木林实际上给了客户较大优惠，每一个户型都有一部分“赠送”面积。大兴区域最热销的楼盘应属保利春天里，平均一天能售10套。售楼人员表示，其目前均价1.69万元。据介绍，保利春天里在刚开盘时有许多折扣，“从下周一开始现场的两居减1万、三居减2万的折扣将取消”。
多位购房人告诉记者，降息等带来的“调控放松”传言，以及开发商取消优惠、调价等倒逼购房人赶紧出手，而由此带来的成交量的增长又进一步促使更多的人赶紧买房、更多的开发商收回价格等优惠。“不管怎样，楼市已经走出低谷是板上钉钉的事了。”
合理看待楼市的“多重博弈”
近期，一则“珠海楼市双限令松绑”的消息在微博上广为传播。虽然珠海有关部门很快进行否认，但敏感的舆论再度猜测地方政府“微调”楼市政策的意图。
楼市博弈愈演愈烈，这是对政府自身决心和能力的重要考验。一旦把握不当，便可能对市场自身运行、政府公信力都形成负面效应。合理看待并应对楼市调控遭遇的多重博弈，甚为关键。
此前，类似的地方“微调政策”传闻已多次出现。或是提高贷款额度，或是放宽税收标准，有些则是调整甚至试图取消限购，不一而足。一些试探之举顺利“闯关”，不少措施则被中途叫停。
市场和行政力量的博弈也在明显加剧。虽然政府部门几次“喊话”调控不放松，但市场仍出现了一些让人担忧的迹象：一些城市又出现了排队买房、开发商涨价，楼盘降价面和降价幅度均在缩小；“地王”再度归来，房价上涨预期强化。此外，信贷政策的变化，客观上也在助推房地产市场的回暖。
在市场内部，开发商、二手房房东、购房者之间的博弈更是从未停歇。近段时间，“楼市已见底”、“稳增长必先"救市"等声音甚嚣尘上，不少担心房价上涨的购房者已放弃等待、争相出手。
国务院及有关部门负责人近期的接连表态，再次向市场传递出“调控不放松”的明确信号。地方政府和房地产企业绝不能低估中央调控楼市的决心和能力。一旦引发房价快速反弹，便可能进一步招致严厉调控，使楼市理性调整的步伐受阻，对各方都带来不利影响。
但现实问题也需要正视。比如，部分刚需因市场预期不明而持续观望，合理的购房需求难以释放；保障房、教育、水利等与土地出让金挂钩的民生支出受到“拖累”；钢筋、水泥、家装、家电等几十个与房地产相关的行业也持续低迷。
对地方政府和房地产企业来说，调控将成为常态，世界经济和中国经济也将步入相对平稳的增长区间，指望依靠房价暴涨赚“快钱”的时代已经过去，降低对房地产的依赖、加快产业结构调整势在必行。
房地产调控是一场“攻坚战”，是对企业的历练，更是对政府的考验。如经济学家许小年所说：欲降房价，必先扭转市场预期；欲扭转预期，必先调整利益；欲调整利益，必先推动体制改革。