房地产市场的风云变幻无时无刻不牵动着千家万户的神经。然而，对于这么一个重要的市场，整个社会却无法建立起一个长期的、稳定的预期。房地产市场也似乎神鬼莫测，人们对于房价的预测一再偏差。2002年以来，就有不少经济学家提及“房价泡沫论”，而当2008年的经济寒冬到来的时候，市场上流传的“百日巨变”等论调更是甚嚣尘上。当大家都以为房地产市场即将见顶回调时，最终等来的却是2009年房价更为猛烈的上涨。
客观来说，如果经济分析结论不能被现实结果所证实，这一定是我们分析房地产市场的工具“失灵”了、方法“失效”了，或者说，我们通常的分析框架存在着严重的缺陷。本文在重新回归房屋交易行为的经济决策本质的基础上，分析、探讨这种经济决策行为的特点与约束条件，进而提出“泛家庭决策”的概念和分析框架，并阐述其对房地产市场的影响及政策启示。
农耕文化与中国人家庭观念、居住观念
传统的中国社会是农耕社会，中国的农耕文化孕育出了强大的氏族宗法血亲传统。李泽厚先生曾指出，“以农业为基础的中国新石器时代大概延续极长，氏族社会的组织结构发展得十分充分和牢固，产生在这一基础上的文明发达得很早，血缘亲属纽带极为稳定和强大，没有被航海、游牧或者其他因素所削弱或冲击。虽然进入阶级社会，经历了各种经济制度的变迁，但以血缘宗法纽带为特色、农业家庭小生产为基础的社会生活和社会结构，却很少变动。”这一段话，表明了血缘宗法传统，自原始氏族社会萌生，历经奴隶制度、封建社会而不坠，绵延数千年，可见其传统之强大。无论社会制度、朝代如何变迁，家庭—氏族（家族）观念始终居于中国传统文化的核心层。
农耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于农业更适宜于定居耕作，因而，也带来了中国人的重视居所、惯于定居的传统。东汉班固《汉书?元帝纪》所载:“安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。”因此，中国人从来讲究“安居”方可“乐业”，而“居无定所”则是中国人传统观念中所极力回避的一种居住状态。
而在这一文化孕育出来的中国人，不仅家庭、家族观念十分浓郁，同时也对于作为家庭观念文化的载体——房屋，赋予了格外重要的文化内涵。所谓“宅者人之本”、“人因宅而立”，对于中国人来说，没有住所，哪来家庭？没有家庭，哪有中国人文化、心灵寄托的地方？中国人追求居住的理想从来强烈而执着，他们热衷于获得完全属于自己的、可传承的房产，唯有如此，他们的内心才能安宁。如果没有自己的房产，则在心理上感觉自己仍在“漂泊”，心灵无法安顿。
因此，对于中国人来说，住房不再仅仅是一种财产、一种居住条件，更是家族文化、个人心灵的寄托，它极大地影响着中国人的价值观、幸福感。2009年11月19日《中国青年报》所做的关于“幸福和房子的关系”的在线调查显示，八成中国调查者认为“幸福和房子有关系”，这部分人中又有69.9%的人认为“房子是幸福家庭所必须拥有的”。而同样的问题，日本网友的看法却大相径庭，约九成以上受调查日本网友认为幸福和房子没有关系。
房屋购买的泛家庭决策
如果将标准的西方家庭的消费决策模型放到中国的现实环境中来，结合上文提到的中国传统农耕文化的影响，将会对消费决策模型参数产生两个重大的影响：
首先，由于中国人对家庭居所的特殊要求，这种要求不单是财富的满足、更是心灵之所依托，因此，较之标准假定而言，即与房屋带来的资产与财富满足心理相比，房屋对中国人的“满足”程度更甚。换句话说，在中国人的效用函数里面，房屋拥有带来的效用值非常大。在同样的情况下，中国人往往减少其他方面的消费，而增加房屋消费方面的支出。
其次，也是更重要的一点，就是中国人的家族、家庭观念在消费决策时所发挥的作用。在中国人的家族观念之下，单个家庭（即“小家庭”）的财产界限并不是绝对的，当家族中的小家庭出现资金短缺时，家庭间的融资、甚至无偿援助就会出现。梁漱溟先生认为，由于传统中国是一个伦理社会，因而任何人“??其财产不独非个人有，非社会有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其伦理关系中者，都可有份的了。”因而，小家庭间财产没有截然的界限，尤其是在购买住房时，家庭间的“财产转移”更为明显了。
因此标准的消费决策的约束条件显然来自与小家庭有血缘关联的若干家庭，我们不妨将这一决策现象，称为房屋购买的“泛家庭决策”。这种决策模式的深深根植于中国传统文化之上，由于房屋观念的根深蒂固，由于对大家族人际关系的依赖，导致了不同于西方国家的房屋购买决策机制。观察我们周围的朋友，尤其是年轻人作出的购房决策，不是通常市场经济中的消费者个人或者消费者单个家庭所作出的决策，而是包含小家庭、双方父母、甚至双方兄弟姐妹和亲戚朋友在内的“大家庭”的共同决策。
上述观点也得到事实的有力支持。中信证券公司曾在2008年底组织过一次问卷调查，结果发现有42%的购房者实际依赖父母的支持。同时，根据各大城市网站对“80后”购房资金来源的调查，40%以上的“80后”购房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高达70%以上。
泛家庭决策对于房地产市场影响与主流标准的“失效”
由于文化心理导致的效用与约束条件的不同，“泛家庭决策”模式改变了通常观念中的购买决策模式，对住宅市场的贷款比率、自有比率等多方面都产生了重大的影响，最终导致了流行（主流）标准的失效。
对贷款比率的影响
泛家庭决策带来直接影响是中国人购买房屋的社会融资比重（向金融机构的融资）较低，即融资比率（即房屋贷款占房屋总价值的比例）较低。这里，我们不妨做一个中美房地产市场融资情况的简单对比。
首先来比较中美房地产市场首付比例的政策。尽管在历史上美国住房贷款要求首付款不低于20％，否则购房者必须购买担保或保险，贷款机构才能给予贷款。但是，美国政府为帮助低收入家庭购买房产，先后成立了房地美、房利美两家房屋贷款担保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破灭以后，美国的房贷的首付比率不断下降，低到3%甚至零首付。与传统银行贷款20%的首付比率相比，处于相当低的水平。相反，中国规定首套房首付比例为20%～30%，二套房首付比例为30%～60%，首付比率虽然在不同经济阶段有所变化，但最低也没有低过20%的比率。
再从实际的贷款比率来看，2010年商业银行对个人购房贷款
为1.40万亿元，全国商品房销售额为5.25万亿元，亦即个人购房的贷款比率仅为27%。反观美国，美国的购房杠杆率，美国全国房地产经纪人协会在一项针对美国购房者的调查报告显示，2005年美国有43%的首次购房者的购房款全部通过借贷融资筹措，首付款额为零，即意味着这部分购房者的贷款比率为100%。
因此，不论从首付门槛上来看，还是从实际的贷款比率来看，中国人的购房融资比率确实要远远低于美国，这无疑是由于中国人更多地接受了小家庭之外的资金支持。
对住房私有化比率、人居居住面积、首次购房年龄等的影响
这种泛家庭决策模式，使得中国家庭购买的意愿、购买的能力都超过了小家庭的经济水平，因而导致中国住宅需求释放快速而强烈，房地产市场发展非常迅速。目前，中国人的住宅自有比率、人均居住面积、首次购房的年龄等方面的指标甚至领先于发达国家水平。
国家统计局的数据显示，截至2010年底，中国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。而在国外，城市居民拥有产权房比率最高的美国也不过为68%，英国为56%，欧洲等其他国家均在30%～50%之间。我国作为一个发展中国家，仅用不到10年时间，城市居民住房自有率就达到了世界第一。
再从居住条件与人均居住面积上看，美国至今仍有17%的人住在廉租房里,香港和东京的人均住房面积只有7.1平方米和15.8平方米,中国的人均居住面积已经达到25平米。
最后，中国购房者平均年龄明显偏低。数据显示，中国人首次购房年龄在26～28岁之间，而美国、日本、中国台湾地区、英国等国家和地区的首次购房年龄主要集中在31～42岁之间（如表1所示），这意味着中国人首次购房年龄比其他地区平均年龄低10岁左右。26～28岁正是一般人的结婚年龄，结婚就意味着新家庭要成立，开始“安居乐业”了，这就是中国人典型的婚房心理和“刚性需求”。与之相反，西方人买房子主要是作为财富积累或是家庭理财来考虑，西方人不会为了结婚而买房，所以西方人购房的主体是中老年人。
房价收入比、房屋租售比等主流标准的“失效”
从前文分析可以看出，泛家庭决策模型可以看作是标准模型的特例，前者适应于中国，而后者则适应于西方发达国家，其区别在于：第一，房屋变量在消费者效用函数中的“分量”不同，在泛家庭决策模型中，房屋变量带来的家庭效用更大；第二，流动性约束条件不同，在泛家庭决策模型中，小家庭可以支配的流动性还来于自有血缘关联的家庭。这两个条件的不同，从根本上也决定了“中国解”与“西方解”的不同。
这也从根本上导致了从“西方解”中推导出的房价收入比、房屋租售比等主流标准在中国的“失效”。例如，西方国家一般认为，房价收入比（城市房价与居民家庭年收入之比）在3～6之间为合理区间，超过这一区间则存在房地产泡沫，但实际上目前，中国大部分地区的房价收入早已突破这一区间，上海、北京、深圳、杭州等多个城市的房价收入比都在10以上。再如，房屋租售比（每平方米的租金与每平方米的房价之比），主流标准是该指标应高于1∶300，低于此数值，则意味着存在房价泡沫。但在中国，这一主流标准同样“失效”，据美联物业发布的一份调查报告显示，2009年11月，北京的房屋租售比为1∶546，部分区域甚至达到1∶700，远远超过了主流标准。
“泛家庭决策”带来社会危机
对房价的支撑
从客观上看，由于泛家庭决策中的家族融资因素，中国住房的社会融资比率较低，所以，金融系统的风险相对较低。中国人既然观念上重视住房，那么面对还贷的压力，就一定不会非常潇洒，一定会选择对于其他消费的挤压来确保房屋安全，选择节俭的生活方式，渡过暂时性经济困难，而不会轻易选择抛售物业。
2011年7月，中国银监会前任主席刘明康根据银行压力测试结果认为，房价即使下降50%都不会危及银行系统。从根本上看，这与住房融资比率较低有关。但换一个角度来看，既然下跌那么多银行还没有问题，那就是意味着，即便下跌，金融体系的融资功能仍在，房价仍然会有反弹动力。
因此，从较为长远的视线去看，由于泛家庭决策对于房价的支撑，房地产市场不仅不会有下跌而来的“泡沫”破灭，而是更有上升的冲动与动力。而且，既然因房价下跌而带来市场“崩盘”的可能性并不高，那么，唯一的结果就是远期的看涨。
金融风险的缓和与社会风险的累积
任何事物都是两面的，从积极的方面来看，正是由于家庭之间的资金融通，“泛家庭决策”支持了房地产市场的稳健与快速发展，功不可没；但是，从另一方面来看，“泛家庭决策”也使本由小家庭承担的金融风险扩散到“泛家庭”，这意味着潜在的社会影响面扩大到了“小家庭”以外的更多家庭。
可见，“泛家庭决策”虽然有利于小家庭的经济压力在泛家庭范围内的缓冲，实现压力的内部化解，但是，如果压力进一步积累，以至在泛家庭范围内仍然无法化解的话，那么将会骤然“绷紧”整个社会关系，甚至酿成全面的社会危机。某种意义上说，与单纯的金融危机、经济危机相比，这种社会危机由于影响面更宽、影响程度更深，其强度将更为激烈、破坏性更大。因此，“泛家庭决策”虽然化解了金融风险，但同时却在累积社会风险，这也是我们认为“中国房地产市场没有金融危机，只有社会危机”的根源所在。
对中产阶级的绑架与社会发展的延缓
“泛家庭决策”支撑了高房价，但经济压力却通过“泛家庭”网络影响到一般家庭，尤其是破坏现代社会稳定的基石——中产阶级家庭的生存与发展。历史经验告诉我们，中产阶级是任何一个社会稳定的支柱，而在中国，房地产市场已经成为弱化中产阶级、阻碍中产阶级成长的一个最重要因素。对于中产阶级的伤害，必将导致一系列非常严重的社会问题，原因在于中产阶级是社会最有创新能力的阶层，中产阶级是最有消费潜力的阶层，伤害了中产阶级，就无异于伤害社会发展的能力。
首先，在天价的房价面前，除了金字塔顶端的高收入者，靠工资偿还月供的中产阶级，都被房价“绑架”了，越来越多的城市中产阶级成为了人们所说的“房奴”。其次，高房价也遏制着中产阶级的成长。因为中产阶级大部分来来源于专业人才，也就是受过高等教育的大学毕业生。但是，在现实的高房价面前，中国的“80后”和“90后”无论怎样的努力，都很难实现他们的住房梦想。
对中产阶级“绑架”和“遏制”，严重地阻碍了社会的进步与发展。特别是在大城市，由于房价过高，迫使不少专才迫于生存压力，放弃有风险性创新活动并且消费趋于保守，从而导致国家创新能力的降低和经济发展动力的不足，直至延缓整个经济社会的发展步伐。
政策启示
在泛家庭决策中，房价上涨首先带来的是小家庭的经济压力透过“泛家庭”向社会扩散，进而影响和抑制中产阶级的成长壮大，并最终通过遏制整个社会消费能力与创新能力而酿成社会危机。因此，我们切不可因为房价上涨没有带来金融危机、经济危机，而忽视房价上涨通过“泛家庭”网络而蔓延至整个社会层面，累积社会风险因素。为此，我们提出以下建议：
第一，引导社会树立正确住房观念。本质上，这种强烈的房屋占有欲观念渊源于农耕文化，虽然在一定的时间内，传统的住房观念还将占据重要甚至是主导的地位，但它毕竟不符合当今社会发展潮流。伴随着中国经济和社会的发展，以及国际交流的加速，人们对房屋观念必将更趋于现代化和多元化。政府应当在树立现代的房屋观念过程中，发挥更为积极的作用。
第二，要特别重视房价上涨的“泛家庭”传导链条，应当设立适度的“家庭”与“泛家庭”之间的“融资隔离”政策。例如，建立起与房屋购买者年龄与工作年限相联系的税收政策，即年龄越低、工作年限越短，则征收更高的营业税率，以降低房屋购买时的财富转移。
第三，保护与促进中产阶级的成长和壮大，有效化解社会风险因素。市场经济体制为中产阶级的形成提供了条件，但还需要保护已有中产阶级和扩大这个群体的政策机制。只有充分重视这一阶层的诉求，才能有效地促进经济发展和社会稳定。例如，必须高度重视遏制房价上涨，为社会创新与扩大消费提供更大的空间。
总而言之，“泛家庭决策”所累积的社会风险因素化解得越早越好，投资和投机房地产的人毕竟只是少数，但等到经济发展迟滞、大多数社会群体不能忍耐的时候，就为时已晚了。当然，从积极的角度来说，正因为房地产市场关系着中国的经济、社会和政治问题，如果妥当解决，就完全可以同时实现经济增长、社会和谐和政治稳定，推进中国社会的全面发展与进步。
(作者单位：中国社会科学院财政与贸易经济研究所)