4700余套，6700余套，连续两个月杭州主城区的成交量都让人瞠目结舌，最新6月份的成交量更创下楼市调控以来的新高。回想今年1月份的行情，大家还用“成交极度低迷，列41个月来倒数第二”来总结。从冰冻到炙热，杭州楼市花了半年时间上演“绝地反击”，究竟哪些板块、哪些楼盘充当了突围主角？突围路线又是如何进行的？且看最新出炉的杭州楼市半年报。

　　基本面

　　上半年住宅成交突破17000套

　　低点反弹超越2011年

　　点评：成交量从1-2月份的谷底到5-6月份的高位冲量，价格是主要因素，但与2009年的量价同时反弹还是有区别的。春节后，不少楼盘屏不牢开始降价“裸奔”，不惜甩开架子以“屌丝”自居，迎合以刚需为主体的市场趋势，逐渐打开局面，同时提振购房者信心；到这两个月，市场行情整体回暖，成交放量，也是水到渠成之事。但需注意的是，调控未松，价格仍未有大幅反弹的迹象。
　　根据统计，杭州主城区今年上半年（1.1-6.30）商品房总成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表现出色。与近几年的情况比较，2012年上半年住宅成交量在近五年楼市成交量仅次于史上最火爆的2009年，位居第二；同时，超过了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。无论是商品房还是住宅，2012年上半年的表现都堪称亮眼。
　　仔细分析过去6个月的成交情况，杭州楼市的确走出了一个触底反弹、步步上扬的行情。1月份为成交谷底，特别是商品房成交量筑成2011年以来月度最低点；2月份开始略有反弹，到了3月份，随着部分楼盘大幅度降价，成交量出现突破性上扬，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直维持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以来月度成交的最高峰时期。
　　成交量之所以呈现突破性上扬态势，主要是受两方面的影响，一是价格大幅下调影响：从3月开始，杭州不少楼盘开始了大幅度价格下调，涉及申花、桥西、丁桥、九堡、下沙、城东新城、临平、良渚、滨江等各大板块，除了市中心板块价格表现稳定，其他区域均有不同程度的下降，部分楼盘甚至出现了破成本价销售。正是基于价格的下降，意向购房者的购房积极性得以激发，降价楼盘受到市场的强烈关注，日光楼盘再次出现，故楼市成交量大幅度回升。另一方面是，从2011年3月开始的宏观调控影响明显，楼市一直呈现下行发展态势，在接近一年的楼市下行发展中，刚需购房者的购房需求受到抑制，而到2012年3月开始受价格下降刺激，需求得以爆发，形成了3-6月的成交高峰期。

　　房价破纪录下降

　　4000-5000元/平方米的降幅很普遍

　　点评：“7折”、“裸奔”、“破发”……这些降价代名词在今年的杭州楼市已不再讳莫如深，往往被当做关键词醒目地出现在各种硬广、软文中。面对调控显现的降价效应，杭州的开发商从死扛到坦然面对虽然也经历了一段心路历程，但最终承认“以价换量”才是突围利器。至于降价幅度，不论是一路探底的下调，还是一步到位的断崖式降价，击穿底线、破纪录是肯定的。
　　从价格上看，2012年上半年也刷新了杭州历史纪录，部分楼盘大幅度降价带动了整个杭州楼市成交价的下调，前6个月的住宅成交均价接近于2009年11月份的水平，房价破纪录下降也成为2012年上半年楼市最主要的特征。
　　进入2012年后，杭州楼市房价就一路下滑，成交均价从1月的19720元/平方米回落到最低点的5月份15000元/平方米，降幅达31.3%。杭州楼市大幅度降价的序幕从3月份拉开，降幅达1000-2000元/平方米已较为常见，到4、5月份降幅达4000-5000元/平方米的也很普遍，部分楼盘还破成本销售，例如寰宇天下推出的90方毛坯房源，首次推盘单价仅16000-18000元/平方米，较其180方精装修产品售价低了至少6000元/平方米；同处丁桥的天籁与四季公馆则展开了一场“血腥”的亏本降价战，天籁8800元/平方米“裸奔”，四季公馆8500-9000元/平方米贴身肉搏，前者土地楼面价5524元/平方米，后者土地楼面价7245元/平方米，怎么算都是“小亏”与“大亏”的区别。
　　一言以蔽之，这波降价潮的的确确是杭州楼市近十年来最大幅度的一次。

　　板块表现

　　滨江、下沙、城东新城位列成交榜前三甲

　　大桥西板块新兴发力

　　点评：滨江、下沙、城东新城成为今年上半年成交最猛的三大板块，这与板块内各大楼盘的“以价换量”有着密不可分的联系，这三个板块的成交均价均为过2万元/平方米，刚需盘仍是主力军。而从居住的可实现性而言，滨江、下沙、城东新城板块的各大楼盘依靠地铁1号线的利好，在居住半径上拉近了与市中心的距离，为购房者下单又添加了一分信心。
　　从2012年上半年成交项目所属的板块看，滨江、下沙、城东新城板块表现突出。滨江总共成交住宅3417套，为板块成交冠军，占据上半年总销售量的19.8%，也是上半年唯一一个成交量突破3000套的板块。这两年，不少开发商进军区政府板块拿地，而该板块也凭借着即将通车的地铁1号线的利好，板块内各盘在今年上半年推盘迅猛。其中中海·寰宇天下项目单盘的成交量就达到了1323套，占据了滨江板块整体成交量的三分之一。而滨江板块的另外两个楼盘钱塘帝景和半岛国际也有不错的表现，成交量均在700套以上。
　　而下沙板块共成交2956套，是今年上半年成交亚军。2012年上半年代表楼盘是龙湖滟澜山、东郡国际和观澜时代，其中龙湖滟澜山为上半年楼市成交排行前十的楼盘，在大幅降价后多次开盘取得良好的成绩。
　　城东新城板块是2012年上半年新崛起的板块，板块总共成交2125套，成为上半年板块成交季军，其随着金色黎明和曙光之城的高调低开，一举成为市场“焦点”，较高的性价比同时赢得了购房者的高度关注，金色黎明和曙光之城两盘总共成交2105套，占板块总成交的99%，其中金色黎明和曙光之城分别以1177套和928套位居个盘成交排行的第3、4名。
　　丁桥板块作为开发多年的老板块，2012年上半年凭借众多楼盘的大幅度降价也成为成交量名列前茅的板块，总共成交1430套，为进入2011年后成交表现最火爆的一段时期，其中新楼盘昆仑天籁和四季公馆为板块成交做了重大贡献。 而大桥西板块作为2012年新启动的板块，其成交量与丁桥相近，作为一个低价开盘的板块，加上新楼盘众多，也获得了一定购房者的关注，阅城、荷塘月色、北海公园和丽晶湾均有不错的表现。

　　城东新城板块成交涨幅达5642%

　　位居板块涨幅第一

　　点评：板块成交量涨幅很好地对比了去年同期与今年各盘的成交量，当然多数板块今年的成交量明显高于去年，涨幅最明显的居然达到了5642%。当然这个涨幅跟楼盘的节点有重要的联系，而更为重要的，可能是开发商的心态与推盘的节奏。
　　据合创地产机构追踪的杭州目前在售楼盘的19个板块中，滨江、城北、城东新城等，其中有13个板块的成交量都超过了去年同期，其中涨幅最明显的是城东新城板块，该板块2011年上半年成交37套，而今年上半年成交2125套，涨幅达到了5642%。
　　就城东新城板块而言，去年上半年该板块内在售楼盘不多，而新开的楼盘几乎没有，所以去年上半年仅成交37套；而今年，伴随着该板块内两大楼盘的开盘，且都以相对较低的价格推出房源，成功实现“以价换量”，一下子拉高了城东新城的整体成交量，涨幅自然也达到了56倍的高位。
　　而桥西板块，自去年下半年两大楼盘开打“价格战”以来，成交量一直不错。2011年上半年该板块的成交量仅39套，而2012年上半年成交量却达到了1019套，涨幅达2513%。
　　其余各个板块的话，相比去年同期有增长的板块还有丁桥、华丰、九堡、三墩、下沙、之江、祥符板块。而与去年同期相比下降的板块则有城北、城西、市中心等板块。
　　据业内相关人士分析，今年上半年不少板块都有了不同程度的上涨，最主要的原因还是在于板块内各个楼盘积极推盘，以价换量成为了板块成交量崛起的根本因素。

　　刚需盘支撑各大板块的成交量

　　点评：刚需购房者绝对是2012年上半年支撑成交量的主力军，同理，刚需盘聚集的刚需板块也自然而然成为了成交量“高歌猛进”的板块。这些板块中，有不少板块曾一度想走高端路线，只是在行情的压力下，也不得不向市场低头。
　　2012年上半年经历了1、2月份的冰冻，到了3、4月份，不少开发商纷纷调低价格，刚需也开始积极入市，到了6月份更是创下了6750余套的高成交量。从上半年杭州各个成交量靠前的板块来看，成交套数过1000套的七大板块，其成交均价均未超过20000元/平方米，其中滨江板块的成交均价为19029元/平方米、桥西板块的成交均价为19023元/平方米，虽然价格接近20000元/平方米，但是相比之前这些板块的成交均价，显然已经下调了不少。换言之，2012年上半年杭州主城区的成交量主要还是靠刚需盘的支撑。七大板块中，下沙、祥符、华丰和丁桥这四大板块，成交均价均未超过15000元/平方米。上半年，伴随着各盘价格的调整，丁桥、华丰板块的一些楼盘甚至单价已经破万，同样的，这样的价格也得到了市场的认可。
　　刚需盘、刚需板块在2012年上半年表现生猛。同理，成交均价较高的板块表现则较为萎靡，目前杭州在售板块中，有两个板块成交均价在40000元/平方米以上，分别是市中心、钱江新城板块，此两个板块的半年成交套数均在100套以内。

　　个盘表现

　　9个楼盘成交超过500套

　　上半年各盘“以价换量”表现生猛

　　点评：相比去年上半年没有1个楼盘成交超过500套，今年上半年各大楼盘“以价换量”换得相当彻底，9个楼盘成交超过500套，这其中有3个楼盘成交过千套。这样的成绩的确说明了“没有卖不动的房子，只有卖不动的价格”，而开发商采用“以价换量”，从某一程度而言，应该也是资金链紧缺、趁早走量的表现吧。
　　从2012年上半年杭州楼市整体成交看，上半年共有140多个楼盘有成交记录，其中有42个楼盘的成交量在100套以上，有27个楼盘成交量在200套以上，有9个楼盘成交量超过500套，这其中有3个楼盘成交量超过1000套，对比去年同期没有1个楼盘超过500套，个盘成交量明显上升。
　　在上半年的个盘表现中，位于滨江的寰宇天下、城东新城的金色黎明和三墩的金地自在城是表现最突出的3个楼盘，成交量均超过1000套，远远高于其他楼盘的成交量。其中，寰宇天下今年领降滨江，第一次开盘均价仅16000元/平方米，较之前在售的180平方米精装修产品售价低9000元/平方米，在短短2个月的时间内成交量超过1000套，成为上半年成交冠军楼盘。
　　而位于城东新城的滨江·金色黎明其低价走量也可圈可点。今年4月，金色黎明首次开盘，其第一次开盘均价仅15000元/平方米，为周边精装修楼盘万科·草庄的一半，破成本价的销售方式为其赢得了市场口碑，成交量超过1000套。而三墩大盘金地·自在城依靠特价房、学区、大规模楼盘等优势，受到购房者的青睐，持续热销，成为2011年以来楼市成交的常青树。
　　从2012年上半年住宅的成交金额榜来看，住宅楼盘2012年上半年成交金额在5亿以上的有14个，有7个楼盘单盘收入在10亿以上，成绩非常不错。其中中海·寰宇天下以26亿的成交总额排名第一，金色黎明、曙光之城则分别以19亿、18亿位居二三位。这三个楼盘在上半年的表现的确可圈可点，多次开盘多次售罄，更是让不少购房者买房未果，漏夜排队依然选不到房源。
　　在排行前十名的楼盘中，可以发现，大部分为售价不高的刚需楼盘，绝大多数楼盘实际成交均价基本在20000元/平方米以内。而从开发商的品牌而言，多数为品牌房企，在市场较冷淡的情况下，品牌公司对资金周转要求更高，因此，对于降价行为更易接受，而购房者在当前这样的行情下，也愿意选择品牌开发商，所以造就了高成交量。