严控容积率 住建部防地方"救市"
2012-03-27   作者:  来源:21世纪经济报道
 
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    3月26日,住建部消息称,为巩固房地产调控效果和防止权力寻租,日前出台了《建设用地容积率管理办法》,严控地方政府通过修改容积率帮助开发商过冬。
  “目前有很多城市楼市成交量复苏,复苏的原因是多种多样的,考虑到土地财政,地方政府在政策执行上可能出现一系列调整。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉在“2012中国房地产百强企业研究成果发布会”上如是说。
  “预计下半年住建部将启动对地方楼市调控执行力度的督察。”一位接近住建部的人士如是说。

  “不监管”

  北京房地产交易管理网统计数据显示,截止到26日,3月北京纯商品住宅签约套数为4700套,与1、2月份相比,成交量上涨将近200%。
  3月24日,由几百人组成的“诚信月之北京购房者俱乐部万人看房团”正在北京多个楼盘进行“摸底”,而据组织此活动的搜房网有关人士介绍,每次组织这样的活动都有几百人参加,而开发商也纷纷给予动辄十几万元的购房优惠,每次看房都能成交一批房源。
  刘洪玉介绍,受多种因素的影响,一季度,重点调控城市的成交量持续攀升,“比如销售时间的差异、价格的调整,以及地方在楼市调控执行方面可能出现的不作为。”
  陕西西安一位不愿透露姓名的开发商表述,地方政府放松楼市调控的心情是非常迫切的,不过,有芜湖、中山的前车之鉴,地方政府不敢公然的松绑楼市调控,与中央政策相违背。
  “在此背景下,地方政府松绑楼市调控的第二招"不监管",表面上看,地方政府依然是按要求遵守中央的限购、限价政策,但是为求销售业绩,开发商或出现违规、暗箱操作,以及打政策"擦边球"的可能性,对此,地方政府并不予以监管、处罚。”上述开发商如是说。
  记者获悉,上述地方政府“不监管”的楼市调控执行态度已经引起了住建部的注意。
  “地方在执行中央的政策时,如果执行不到位,政策只能是束之高阁。”上述接近住建部的人士表示,而规范地方政府的行为,短期来看,监管是关键,住建部将在下半年对地方政府楼市调控的执行进行督察。
  根据住建部日前印发的2012年重点稽查执法工作方案,房地产市场调控监督检查是今年的重点工作之一。
  住建部政策研究中心主任秦虹在“2012中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示,2012年,房价报复性反弹的主客观条件均不具备,并将进一步下探。

  严防“救”开发商

  住建部在《建设用地容积率管理办法》中提出,地方出让国有建设用地必须有容积率条件,否则合同无效,容积率条件不得擅自修改,不得以政府会议纪要等形式擅自修改,必须经过公开论证,公布参与论证专家名单,接受社会监督。
  上述接近住建部的人士认为,新的容积率管理办法意在防止地方政府救开发商,很多开发商因为在2010年高价拿地,目前陷入房价和低价矛盾的困境,地方政府允许开发商修改容积率则有利于降低地价成本,帮助开发商出货。
  这位人士列举,北辰长沙项目以92亿元的价格拍下了长沙新河三角洲地块,按照最初拿地时的标准,该项目楼面地价为3721元/平方米。在与长沙市反复沟通之后,相关规划部门同意北辰方面增加楼栋的规划高度。按照新的规划,北辰长沙项目的楼面地价降至1671元/平方米。而为补偿北辰方面的拿地损失,长沙市将项目内的市政路网工程承包给北辰。
  另外,北京的万科长阳半岛项目,申请调整规划也获得了批准,其中03地块建筑控制高度由45米调整为60米,容积率由2.0调整为2.49;04地块建筑控制高度由60米调整为80米,容积率由2.2调整为2.41,由此保证了其日后的低价入市
  “目前,住建部已经启动了楼市调控长效机制的调研工作,并联合央行、发改委、国土部等多部委共同探讨如何建立楼市调控的长效机制问题,”上述人士表示,容积率监管等手段都还是行政性调控手段,而要长期解决房价上涨的矛盾问题,顶层设计必不可少。
  在秦虹看来,房地产长效机制的建设内容非常丰富,不单单只有房产税一项,既要发挥房地产在拉动经济增长中的投资作用,又要实现住有所居的居住目标,房地产调控长效机制应该是融合了住房保障、金融、土地、财税等综合手段的一个顶层设计产品。
  秦虹介绍,楼市调控的长效机制不仅仅局限于房地产自身政策,影响房地产业发展还有背后的一系列问题,比如土地政策、金融政策,产业、工业资源配置和城市均衡发展等。
  “楼市调控的重心已经发生变化,由强调其经济功能转向社会功能。”秦虹表示,抑制投资、投机性需求将成为楼市调控长效机制的基本原则。
  “保证城市人口的住房需求,不一定是房价下调,而需要房价下调和收入增长的共同联动,也就是说,收入分配改革对于楼市调控长效机制的建立也非常重要。”我爱我家副总裁胡景晖在“和谐睦邻低碳环保”活动上如是说。

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