门庭冷落人声稀入夏的北京天气在不断回温，但通州楼市整体依然未见明显转暖。从去年10月以来，包括位于大亦庄板块的马驹桥区域，通州一共有22个次的楼盘取得预售证，预售房源总和9943套，但截至目前签约套数仅有1990套，整体签约率20%。
库存积压明显、整体销售却艰难行进，在绷紧的楼市调控中，通州楼市通向何方？
滞销 多数楼盘月成交保持“个位数”
记者日前走访了通州区新华联运河湾等多个在售老盘，售楼处内鲜见看房人。
从今年2月北京加强版限购令出台后，看房人少、成交量低成为通州许多在售楼盘共同的遭遇。此前机构的动态监测数据显示，6个在售楼盘中有4个楼盘在2月之后出现过单周零成交。一个项目甚至出现了6次单周零成交。而今滞销的局面依然没有改观。运河核心区一项目人士感慨：包括自家项目在内，通州多数老盘月成交套数都保持在个位数。
北京中原地产分析，调控政策出台后，通州购房者出现分流。不少市区刚需置业者转向房山等更具有价格优势的区域。加上通州目前新盘较少，大部分是老盘后期且库存体量都比较大，老盘降价也容易导致纠纷，因此成交量依然低迷。
去年底降价开盘的京贸国际城4号楼，420套房源已经签约247套，以价换量的效果显而易见。但如今也面临着降价对销量带动效果趋弱的尴尬。
相比老盘，近期新开盘项目由于户型等产品优势，获得的市场认可更高。4月底，城铁临河里站附近的华业·东方玫瑰开盘，A4号楼800多套房源目前签约量已经达240套。相对于该项目近一年的蓄客期，无论是业内人士还是记者从项目人士处了解到的情况，这一成交数字不足以让人很满意。
纠结 购房人被限购，开发商被“捂盘”
对于通州楼市目前的滞销主因，多个项目人士直指调控威力。限购门槛对买房人的屏蔽，在售住宅概莫能外。而在政策的影响下，开发商的销控节奏也影响了存量的消化。记者了解到，通州多个楼盘基于目前的市场温度，多栋楼座取证，但实际对外推出的只有一栋楼或者少数楼栋。有业内人士表示，买房人被限购，开发商无奈捂盘。
另一方面，整体市场的趋冷也影响到商住项目。5月11日，记者从K2·百合湾售楼处了解到，4月底，K2·百合湾两栋商住楼开盘，均价36000元/平米，未推优惠，目前认购不足10套。而现在办理团购卡，5月中旬可以享受按揭1万抵5万，全款1万抵10万的优惠。售楼员还表示届时可能还有其他优惠。有业内人士表示，对于总价100多万的房源来说，这样的折扣是很可观了。而“团购”的用意在于蓄客、探市。
截至昨天，北京市房地产交易管理网显示，K2·百合湾4月底取证294套房源，签约仅1套，预订9套。
应对 先卖商住房、“以新补旧”等
目前，通州楼市的滞销对局域开发商影响很大，多数开发商正在积极寻找破局之路，通过优惠、推盘户型变化等方式来应对。
锁定调控下拥有房票的刚需或首次改善客群，华业·东方玫瑰开盘推出30至90平米的中小户型，同时通过多重折扣吸引买房人，但效果并不明显。也有在售老盘通过推出特价房源等招徕买房人。
对于在通州拥有多个项目的房企来说，“以新补旧”也是加快资金周转，弥补老项目滞销的办法。
一房企人士介绍，该企业在通州拥有一在售大盘，另有一尚未入市的地块。加强版限购令出台后，旗下在售项目也一样遭遇“寒流”。现在，公司有意启动在新项目，定位于总价低、功能全的户型产品，如70平米两居，90平米三居等。“就是希望通过总价低、性价比高的刚需产品撬动市场，同时新盘定价更灵活，没有老盘调价的压力。”
还有项目售楼员表示，开发商会放慢施工进度。记者以购房人名义在某项目咨询时，一售楼员表示，项目后期还有多栋楼座，但目前施工进度不一，后期不知道何时入市。
压力 库存攀升、二手房价跌
“现在许多项目根本完不成预定任务。”部分房企人士对通州后市判断比较保守。通州一在售项目人士表示，预计半年内政策威力会进一步显现，房价下行或难避免，“现在不是说一个开发商能通过促销赢得市场，开发商群体没有办法帮助买房人迈过限购的门槛”。
北京中原地产市场研究总监张大伟也认为，通州因为前期的“跳涨”导致价格利好透支，加上库存量大，未来房价可能明显变化。
2010年10月，通州住宅库存14501套，占全市库存的21.5%，仅次于朝阳区。而半年之后，据北京中原地产统计，今年5月初，通州商品住宅库存超过2万套，占全市库存比例也攀升。另一方面，通州最近三年供应的住宅土地面积超过345万平米，占全市供应面积比例达到了12.6%，仅次于房山、大兴。未来仍将有不少新盘入市。
值得一提的还包括二手房对新盘的影响。据有关中介人士发布的消息，今年年初城铁沿线小户型成交价在2万元/平米左右，而现在有的已经降到16000元/平米左右。二手房价格的松动若将蔓延，通州新房市场将感受到又一种压力。链家地产首席分析师张月也表示，相对于二手房价，通州新房价格相对偏高，降价幅度应比二手房大。