1月21日，南昌版限购令出台；1月26日，“新国八条”出台；2月23日，南昌“加强版限购令”出台……今年以来，政府不断出台调控政策，市场对房价下跌预期加大，南昌楼市成交量锐减，土地市场也连连遇冷，连续10宗以上地块以底价成效，但是，目前，房价并未应声而跌，买卖双方“胶着”。业内人士认为，政策对南昌市区房价上涨已经起到了一定的抑制作用，并且随着供应量的增加，降价促销的可能性加大。

　　量剧缩价未跌

　　今年以来，随着政府调控政策的出台和政策趋紧传递的调控决心，南昌楼市成交锐减，但价格仍然在较高价位，少数楼盘还稳中略升。
　　南昌房地产信息网监测，1月，南昌市市区商品房住宅销售面积34.6万平方米、3296套，环比增长分别为36%、51%，二手房市场住宅销售面积20.6万平方米、2338套。而2月份，市区商品房住宅销售面积锐减至10.9万平方米、984套，环比分别下降68%、70%。二手房市场住宅销售面积11.4万平方米、1317套，环比分别下降45%、44%。
　　南昌“加强版限购令”从3月1日起正式实施。实施前的2月28日，南昌市新房和二手房住宅成交量均达到近期的一个顶峰。然而，3月1日，南昌楼市“一夜降温”陷入冰点。据南昌房地产信息网数据统计，南昌“加强版限购令”实施前7日(2月22日-2月28日)，新房住宅共成交433套；南昌“限购令”实施的首周(3月1日-7日)新房住宅共成交60套，成交量减少86.1%，日均成交量为个位数，其中“限购令”执行后的连续两个工作日均只成交3套。同时，二手房住宅“限购”出台前七日，共成交593套，出台后首周，成交量为226套，对比减少六成。
　　南昌房地产信息网的统计数据显示，3月14至20日这周南昌市区新建商品住宅共计成交1.4万平方米，环比增长24%，合计128套，环比增长27%；非住宅成交1.7万平方米，环比增长81%，合计137套，环比增长63%。这是自南昌新版限购令实施以来，南昌新房成交量首次止跌回升。但较限购实施之前仍有一段较大差距。
　　记者日前在一些楼盘销售处发现，往日购买和咨询的人头攒动的情景不再，场面较冷清，市民观望气氛加浓，对于买房都非常谨慎，多数表示“再观察观察”。从外地来南昌市政府机关工作了四五年的张雄是“刚需一族”，他告诉记者，打算在三个月后再“出手”。
　　不过，南昌房价并未应声而跌。国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，2月南昌新建商品房住宅销售价格环比上涨1%，同比上涨9.6%。据搜房网数据监控中心统计，2月1日至2月28日期间，南昌在售普通商品住宅项目共有109个，有77个楼盘价格未变动，30个楼盘价格出现上涨，2个楼盘价格下跌，有83个楼盘制定了不同程度的优惠政策。
　　南昌市新景祥房地产策划代理有限公司总经理林松青认为，短期内，成交量锐减是必然的，但是，调控的效果至少要看一个月、两个月、一个季度，开发企业应该会在未来3个月时间内有相当多的市场表现，但是他认为，目前，市场上缺的是有资格买房的购房人群，降价对于房企来说意义不大，所以，南昌房价大幅度波动的可能性不大。

　　商业地产受宠

　　往年在销售淡季房企本身推售步伐放缓，但是，今年加上政策影响，南昌房企销售热情大为降低。2月份，南昌市(含两县)仅有两个楼盘取得新的预售证，预售面积只有1.4万平方米，同比、环比均减少90%以上，创2007年以来新低。
　　南昌房地产信息网监测，1月南昌市区新建商品房推售面积22.3万平方米、2449套；其中住宅推售14.4万平方米、1698套，环比分别下降51%、36%。而“新国八条”、限购令出台后的2月，南昌市区新建商品房推售面积仅为1.4万平方米、164套，其中住宅推售面积7708平方米、134套，环比分别下降95%、93%。
　　据江西同致地产顾问公司调查，由于政策的出台，很多开发商推迟了开盘时间并调整了推广策略，2月南昌三大主流报纸地产广告共计投放版面23.5版，投放次数31次，投放楼盘数10个，为有监测记录以来的最低值。
　　不过，3月份南昌取得预售许可证的房源大量增加，截止到3月25日期，南昌3月份住宅推售面积15.5万平方米。但受南昌限购令的影响整个市场供需双方观望气氛浓厚。业内人士认为，开发商没有优惠政策，很难引导市场消化此批房源，因此预计今年的第二季度促销降价的可能性很大。
　　同时，记者采访发现，在投资渠道有限、通货膨胀的背景下，“限购”之外的以“商铺、写字楼、商业公寓”等为代表的商业地产渐渐成为市场“宠儿”。据南昌市房地产信息网统计，商业地产房源新增供应呈现加快趋势。截至3月25日，南昌当月新建商品房面积为32.6万平方米，其中，非住宅推售面积为11.8万平方米，2月份，这个数据仅为6300平方米。而2010年，非住宅面积超过11万平方米的月份只有12月份。
　　数据显示，南昌市区本周的可售非住宅面积达136万平方米，为可售住宅面积的近2倍。业内有关人士认为，未来几月南昌楼市将成为商业地产的主战场。南昌市非住宅的成交上升，也让部分开发商趁机涨价，一些楼盘在限购令前后涨幅上千元。
　　在二手房市场，商铺投资也受到越来越多的关注。2月23日出台的南昌“加强版限购令”虽然把二手房纳入“限购”范围，但是，商业地产并不在“限购”之列。中环地产一门店工作人员说，部分资金开始转向商铺物业做长线投资，这个趋势也将促使中介公司加大对商铺市场的挖掘与培育。
　　同致地产研展部经理吴志凌认为，目前政策在抑制住宅市场，这对非住宅市场是一个推动，南昌或许将迎来商业地产快速发展期。

　　土地底价成交

　　楼市的降温、成交量的下滑也影响到了南昌开发商拿地的热情，开发商拿地开始变得谨慎起来。与2010年南昌土地市场疯狂胜景相比，目前南昌土地市场可谓冷清。拍卖现场象征性的举牌，最终以起拍价成交，这已经成为南昌土地出让市场近期的“习惯性动作”。
　　在调控压力下，很多中小开发商采用的“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”十二字诀的第一条就是“慎拿地”，也让土地市场回归平淡。二三月份以来，在连续10多宗地的拍卖现场，持续多轮竞价抢地的现象不复存在。同致地产分析指出，2月成功拍出的9宗地块中有8宗以底价成交，今年前两个月土地整体溢价率为3.46%，比上年同期下滑了约20%。
　　3月23日上午10点，南昌市国土资源局举行了位于南昌经济技术开发区桂苑大道以东、枫林大道以南面积为14万余平方米(215亩)地块的拍卖活动。然而，截至报名日期，仅一位竞买人报名参与竞拍，江西光贸实业有限公司以底价竞得并成交，成交价为152万元/亩。　
　　南昌市房地产协会秘书长李述泉认为，楼市降温必然会降低开发商拿地热情，土地流拍、底价成交都是必然表现。
　　楼市楼价去向如何？吴志凌认为，在目前供应总体偏紧的南昌楼市，短时间内不会出现房价大的调整。从目前掌握的情况看，5、6月份是一个供应的小高峰，届时会出现更多的新盘，是观察房价变动的一个重要窗口期。
　　红谷一品营销总监杨志红则认为，“南昌限购令政策至少执行一年，目前成交量下跌逼房价下跌的现状会一直持续下去。自身产品优良、且项目地理位置佳、投资价值高、抗风险能力强的项目不会故意去规避宏观调控风险，仍旧会按照自身营销节奏进行推广，该推就推。”