[博客]钮文新:房价涨易跌难
2011-03-30   作者:钮文新  来源:经济参考报
 
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    说房价涨易跌难一定有不少人会骂我,但事实恐怕就是这样残酷。说实话,哪个地方政府敢说“房价该跌”?恐怕没有。两重原因:其一,卖地收入是地方政府的重要财源,一半的政府开支需要这笔钱支撑。解决不了卖地收入问题,又如何迫使地方政府配合中央压制房价?一连串问题,是个死结。解开死结的方法只能为地方解决新税源的问题。
  其二,地方融资平台的风险问题。我们必须承认,房价下跌会导致卖地收入减少,会形成更大的地方财政赤字。为什么地方融资平台风险很大?关键是相当一部分资金被补进财政亏空了。现在对地方融资平台的风险控制强化,那地方政府还敢放弃土地收入?
  此外,政府认为房价该跌,房价就一定下跌吗?事实已经多次证明,面对房地产市场,宏观调控从来都是事倍功半。除了地方政府的博弈之外,其实背后还有深刻的经济原因。
  中国房价上涨出起于2002年。如果我们把视野放大到国际经济背景,恐怕我们就会对这样的房价上涨多一层理解。那时,美国放弃了强势美元政策,美元贬值,大宗商品开始大幅上涨。这是事实,毋庸置疑。
  从房屋生产的角度看,大宗商品价格暴涨必然引发国内原材料价格上涨,大大提升了建房成本。这同样是事实。去比较一下2002年和现在那些砖头瓦块、水泥钢材、玻璃塑料的价格,就一目了然。开发商为了维系利润率,向房价传导成本,以致房价上涨。
  再从市场角度看,房价的不断上涨,诱发房地产投资走热,也很正常。为使资产保值增值,市场投资者的选择是正确的。但问题是,房价越来越离谱,脱离了普通百姓的承受力。对于中国自己不可控的成本推动型价格上涨,关键的不是抑制价格,而在于增加百姓收入。但当时中国的政策选择是抑制房价。
  结果是什么?房价越抑制越高,加上老百姓的收入增加过缓,现有收入又受到价格上涨的蚕食。
  为什么房价会越抑制越高?关键是成本推动,使得涨价有其内在的刚性需要。再加上,房价越涨,买的人越多,买涨不买落的社会心理,使得需求过于旺盛。但需要旺盛只是表面现象,核心是成本推动房价上涨,而涨价诱发了需要旺盛。
  现在同样如此,成本上涨已经显而易见。注意,成本上涨推动的房价上涨,不是靠调节“供求关系”可以解决的。因为,开发商要么不建房,建房就要维系利润率。所以,无论需求多少,只要建房,成本传导都是必然的。
  其实,开发商的名义利润率表现的很高,比如30%,但如果把这30%的利润摊到建房所需要的、两年到三年左右的时间中去,年利润率不过10%左右。所以,降房价要是依靠开发商降价,基本没戏,而必须地方政府让利。如果开发商和地方政府无利可让,那房价下跌的空间在哪?
  更重要的是,中国现在解决房价问题是从调整供求关系——减低需求、加大供给的角度着手,这是一个错误的方向。因为,需求要是减低了,开发商以销定产,而减低供给。正确的方向是加快廉租房建设,让买不起房的老百姓“居有其屋”。但这不够,同样需要提高收入,强化那些“买不起房、又不够租用廉租房条件”的人的购房能力。

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