沪楼板价涨46% 房价下跌空间难觅
2010-12-29   作者:  来源:第一财经日报
 
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    尽管针对土地市场的宏观调控力度始终未有松懈,但一份最新出炉的研究报告却指出,截至12月24日,上海今年出让土地成交总收入达1475.77亿元。如果按照纯商业住宅用地供应量换算,这部分地块的平均楼面地价为10574元/平方米,比去年的7230元/平方米上涨了46%。
  “楼板价涨这么多,楼价会有下跌空间吗?”业内人士称,平均楼面地价上涨46%,意味着未来房价调控的压力加大。

    供应偏少导致地价上涨

  中国房产信息集团昨天出炉的一份报告中称,截至今年12月24日,上海已成交566幅土地,成交收入总额为1475.77亿元。不过,这一按照今年实际成交量予以计算的数据尚不完全。因为,如果按照上海已经挂牌的土地出让公告时间,年底之前仍有多幅用地等待交易。报告预测,2010年上海全年的土地拍卖收入将远远超出1500亿元。
  在今天上海举行的土地公开出让活动中,2幅位于奉贤区的“大热门”地块将寻找新东家。其中,南桥新城望园路西侧、运河北路北侧区域地块,在预申请受理结束时,领取申请书人数高达85人,而另外一幅南桥新城望园路东侧、金海路西侧、环城南路北侧区域地块,在领取申请书时间截止之后,亦有25人对其显示兴趣。
  “如果不出意外的话,今天土地拍卖现场可能会有逾10家企业到场竞争。”一家报名参加出让竞拍的房地产企业人士称。按照望园路西侧地块的出让条件,该幅地块的入市门槛堪称苛刻,其中尤其以“20%保障性住房无偿移交给政府”一项,使得众多开发商颇显踌躇。
  即使如此,该幅地块仍然吸引到了一干房企大鳄对此趋之若鹜。究其原因,上海住宅用地供应较少是主要影响因素,而这亦是导致今年上海出让土地楼面地价上扬的原因之一。“导致地价上涨过快的主要原因是,近年来住宅用地的供应量萎缩过大,回升过慢。”中国房产信息集团分析师薛建雄认为。
  根据这份报告,上海已成交的566幅土地中,住宅或含有住宅性质的土地仅有121幅,建筑面积共计1420万平方米。在排除掉保障性住宅房和动迁配套房用地后,可以开发成上市销售的商品住宅(含住宅商办综合性地块)用地仅为64幅,建筑面积761万平方米。不过,将这些住宅用地综合累计下来,土地出让总额却可高达805亿元,平均楼板价达10574元/平方米。与去年上海住宅土地出让楼面地价7230元/平方米相比,同比比上涨了46%;而与2008年住宅土地出让楼面地价的3393元/平方米相比,更有211%的涨幅。
  薛建雄表示,虽然上海已经出让的土地建筑面积总计达到了3681万平方米,但可做住宅开发的用地并不多,在除去动迁配套和保障房之后,商品化住宅用地更是稀缺,从而导致成交土地价格上涨。

  溢价率“理性繁荣”?

  记者获取的一份业内数据显示,在去除掉保障性住房之外,2009年上海商品住宅成交溢价率高达136%,而截至12月24日,2010年上海商品住宅成交溢价率则为76%。“如果从溢价率来看的话,今年上海土地市场的表现属于理性繁荣。”中国指数研究院副院长陈晟表示。
  今年4月份,上海规划和国土资源管理局出台了2010年上海住房供地计划,公开数据显示, 2005年~2009年上海平均实际年度住宅供地量约1040公顷,包括了保障性住房在内的2010年上海用地供应量则为1100公顷。不过,纯粹的商业住宅类型用地却仅为330公顷,只占总量的30%。
  本报获得的另外一份数据显示, 截至今年11月,2010年上海一手商品住宅成交均价为22925元/平方米,与去年同期相比涨幅为22%。薛建雄认为,与土地供应逐渐减少的趋势相比,上海住宅销售却始终处于高位。虽然在今年房地产宏观调控政策的“高压”之下,住宅销售量预期会下降到1650万平方米。不过土地的供应速度仍然及不上住宅销售速度,从而出现房价涨幅小于地价涨幅的态势。
  “虽然今年历经多条宏观调控政策,但与去年房价相比,仍然表现一定涨幅,实质性下降的趋势并未体现。”薛建雄认为,土地供应的大幅提升,不仅能够起到调控地价的目的,相信亦能对房价过快上涨起到一定抑制作用。
  不过,他亦指出,随着上海城市中心土地稀缺度的日渐加大,动迁成本也在迅速上升,这将使得城市中心土地成本难以下降,因此房价可下调的空间同样有限。
  陈晟表示,究竟是地价决定房价还是房价决定地价,未来仍然难以判断。但根据土地供应趋势预测的话,在明年大量提供保障性住房的前提下,不排除会出现高端土地价格上涨、高档住宅亦随之上涨的趋势。“不过总体而言,在各项措施的保障之下,市场应该趋向平稳。”

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