中信新地王为防高价地新规献礼
2010-12-22   作者:  来源:每日经济新闻
 
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    国土部“防止出现高价地”的新规刚刚落地,北京市场便迅速以诞生一个“地王”作为“回应”。
  12月21日,在经历了近半个月的等待后,中信集团拿到北京CBD核心区Z15地块的中标通知书,从而以63亿元的总价再创北京土地市场的新高。这一消息已得到了中信方面的确认。同日,恒大地产以149%的溢价率拿下广东佛山一宗地块。
    就在两天前(12月19日),国土部出台落实调控政策的“204号文”,规定如有“地王”和溢价率超过50%的地块诞生,必须在两日内上报异常情况。而从价格上看,上述两宗地块均符合上报条件。有分析认为,“地王”和高价地频频在年底诞生,说明全国土地市场仍处在供需两旺的状态,若此时政府直接干预地价,很可能造成其后市场的强烈反弹。

  等待半月 中信得尝胜果

  不出所料,CBD核心区最大的地块Z15最终花落中信。记者从中信方面获悉,21日下午,中信集团已经拿到Z15地块的中标通知书,而63亿元的成交价格也创下北京土地市场的新高。
  本月7日,位于北京CBD核心区的6宗地块进行第二轮投报(综合内容投报),在Z15地块的投报中,中信报出63亿元价格,力压竞争者海航集团和万达地产,成为当日单幅地块最高报价。
  据了解,在第一阶段(规划设计方案投报)的评标中,中信就拿到5个地块的规划设计方案冠军,其中就包括Z15。算上价格因素,中信的优势十分明显。
  Z15地块规划建筑面积为35万平方米,是CBD核心区最大的单体地块。依成交总价计算,该地块成交的楼面价约为1.8万元/平方米。按500米的规划建筑高度,建成后将成北京最高楼。
  根据招标文件的要求,Z15地块鼓励的产业类型是“综合体”,且中标人须对项目持有、经营10年以上。有分析人士认为,这一项目可能建成中信集团的总部。
  但对于该项目的建设及持有等相关信息,中信方面未作出任何表态。
  另据记者了解,Z14地块得主也于21日出炉,包括正大集团、上海世贸、华康资本、卜蜂国际、东莞玖龙纸业在内的11家企业联合体成为中标者,成交价为41.14亿元,这也是该地块收到的唯一报价。而同日竞标的Z3、Z4、Z5、Z6地块(原“中服地块”)的中标结果并未公布。

  新政难遏“地王”出炉

  中信独揽“地王”的消息,与国土部出台“204号文”的时间仅仅相隔两天。
  19日晚,国土部出台继续落实调控政策的“204号文”,规定如有“地王”和溢价率超过50%的地块诞生,必须在两日之内上报异常情况,包括当月本地房价同比、环比涨幅,地块周边新房和二手房价格等信息。文件还强调,要严格把握居住用地出让的总量、结构和时序,坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。
  按照上述要求,中信获得的Z15地块以及恒大拿下的佛山地块分别符合“地王”和“溢价率超过50%”的新规要求。但有分析人士认为,由于北京CBD地块的交易规则在新政出台之前就已确定,因此可能不会上报,佛山地块则可能成为首宗上报异常情况的土地。
  事实上,临近年末,土地市场供需两旺的态势仍十分明显,“高价地”仍频繁出现。据中原地产的监测数据,上周北京、广州等7城市共成交住宅用地174公顷,平均溢价率为65%,其中广州的溢价率超过140%。
  随着两轮调控政策的展开,今年以来,国土部也连续3次发文试图抑制地价上涨,其调控手段也从完善招拍挂制度发展到对地价进行监控和 “地王”的上报制度。
  但这样的干预效果未必见好。来自北京庄凌顾问的分析认为,在通胀预期日益强化的背景下,公众对调控正在失去信心,房价或继续上涨。如果政府直接出面抑制地价,很可能导致土地市场的反弹。

  业内观察 63亿打造“平民地王”?

  12月21日,北京市土地整理储备中心公布了北京CBD12幅地块中两幅地块的成交情况:由正大置地、正大集团、卜蜂国际等11家企业组成的联合体以41.14亿元拿下Z14地块,而中信集团则以63亿元如愿摘得Z15地块。63亿元的总价打破了北京土地市场59亿元的总价地王纪录。
  链家地产首席分析师张月认为,作为北京CBD核心区地块,Z15地块基础身价无论如何都低不下去,再加上其高达35万平方米的规划建筑面积,成为总价地王应当在意料之中。另一方面,除去总价外,该地块的楼面价只有18000元/平方米,与北京历史单价地王纪录保持者后沙峪天竺开发区22号地29859元/平方米相比,相差约40%。眼下,Z15地块周边商业地产均价每平方米在3.5万元~5万元之间,如世茂工三写字楼目前的售价已经超过5万元/平方米,该地块周边的住宅均价目前也在4万元/平方米以上。基于此,她认为,Z15地块虽然成为了总价地王,但以单价看仍是一个“平民地王”。
  北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也赞同上述观点。他解释说,纵向比较,从国内同级别地块分析,CBD核心区地块单价水平并非最高。如上海今年2月成交的黄浦区外滩商业办公地块和南京东路商业用地,中标楼面地价分别约为3.4万元/平方米和5.2万元/平方米,均高于北京CBD地块,最高总价更是达到了92.2亿。
  CBD地块成交信息的公布,也意味着2010年北京土地出让金额将继续攀升。21日,北京又有7块地顺利成交,截至当日,北京2010年全年土地出让金收入已达1306亿元,与2009年的930亿元相比,增长40%。如果CBD剩余地块也按最高价并且在年内成交,预计北京今年土地出让金总额可能达到1500亿元。
  张月分析说,前11月北京土地出让金首破千亿之后,至今20天再次出卖300亿元,收入增长十分迅速。但是预计今年北京即使达到1500亿元的规模,也很难超过上海,因为前11月上海的土地出让金收入已经超过1300亿元。
  张月认为,北京今年土地出让金收入创纪录,但市场应该理性对待这一现象。目前调控持续时间尚不足1年,由于土地市场仍处于调整起步阶段,土地价格仍有回调空间,另外今年土地成交量比去年高出约32%,供应的明显增加也是土地收入增长的主要原因。而在明年,调控不断深入到土地市场,各地方政府在宏观调控支持下对于土地收入的依赖程度有望缓解,地价继续平抑将是整体趋势。

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