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资深人士曝光中介抬高房租手段
2010-07-08   作者:  来源:北京晨报
 

    散布舆论、囤积房源、撺掇房主……
    中介抬房租阴招一一曝光
    自今年4月份以来,全国一线城市房租持续走高,引起社会各界关注。由住房和城乡建设部安排、其下属房地产经纪人学会具体负责实施的北京、上海、广州和深圳等城市房租暴涨原因的调查显示,除了季节性因素外,中介机构是一线城市房租上涨的主要原因。一位地产中介资深人士向记者透露了抬高房租的主要路径。

    创造概念营造暴涨舆论 提前发布租金上涨信号

    “如果你研究此前中介发布的报告,不难发现关于租金上涨的话题在租金实际上涨前就开始了。”这位中介资深人士表示,租赁业务在二手房市场中是小众话题。通常中介的分析人员每个月最多写两篇左右的租赁市场报告,然而,在今年4月、5月的两个月时间里,二手房中介发布的房租上涨报告超过20个。
    中介主要营造的概念有3个。一是“物价上涨推动说”:租金的上涨是因为物价的普遍上涨,很多业主希望通过租金来补贴生活费用。二是“刚性需求推动说”:主要的推动力量是高校毕业生、拆迁户和外地人。三是“买转租说”:原来打算买房的一群人现在期待房价下跌暂时转为租房,从而推高房价。

    撺掇已经出租的房主抬价 用高价鼓动房主退租

    每年的6月至8月底、9月初是租赁旺季。在此之前,中介重点开展针对房主的租赁代理业务。部分中介深入小区,撺掇已经租出房屋的房主抬高出租的价格或鼓动房主尽快退租。
    近日,一篇名为《北京知名中介发传单哄抬租房价被捉现行》的帖子在网上流传。传单称:“一居2500元至3000元/月,两居3000元/月至3500元/月。如果您对您目前房子的租价不满意,可以给我打电话……”
    “类似的情况在业界已经不是秘密。”前述中介资深人士表示,目前正值半年期的房租续约期,也是高校毕业生和外来务工者租房的高峰期。借房主互相攀比的心理和涨价带来的高收益,中介人员尽力说服房主涨价,涨幅大的能达到20%,原来2500元/月的租金能变成3000元/月。在北京地区,单月租赁市场的成交量约为1000套,如果房租上涨20%,一年下来就能给中介带来上百万元的收入。

    囤积房源做二房东 在局部区域吃掉全部房源

    前述中介资深人士表示,以往中介通常会让房主和客户见面签三方合同,收取一个月的租金或1%至1.5%的佣金作为酬劳。现在部分中介公司会先把房子租下来,再出租给寻租人。中介当上了“二房东”,租赁人与房主见面的环节被省略,但佣金仍然正常收取。如此一来,定价权完全被中介掌握,其中的差价是中介利润的主要来源,房价被抬高也不意外。
    就差价而言,一套房子的差价如果是100元/月,那么一年就是1200元。中介的“房屋银行”里有近千套房子,其获得的利润可想而知。

    以新街口附近的某楼盘为例,今年4月底70%至80%的房源都被某中介机构收购,造成该小区的租金价格几乎完全由该机构制定。该小区的租金价格于5月飙涨300元/月至500元/月。
    通常,中介以低价收取业主的出租房源并索要空置期,再在租金处于高位时出租给客户。

    房租价格涨易跌难 租赁市场已现供大于求

    北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示,除了少数中介的租赁代理业务外,其他人不会在没有居住需求的情况下囤房。
    事实上,受楼市新政的影响,不少房主由售转租,使租赁市场供大于求。今年6月份的二手商品房租赁房源量环比上涨6.1%,租客的求租量仅上涨1.7%。最近房价开始出现明显回落,将有更多待售房源转入租赁市场,可能再度出现供大于求的局面。
    张大伟表示,现在租赁市场房租暴涨主要是因为有公司做租赁代理,可以达到菜贩子囤积获得暴利的效果。“菜价每天都有涨有跌,可是房租价格有黏性,一般租一套房都是一年、半年的时间,房租价格一旦上涨了,再回落的可能性就小了”。

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