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地价下行将引发房价普跌
2010-06-25   作者:  来源:21世纪经济报道
 

    持续两个多月的房地产调控是否见效?土地市场或能一窥端倪。进入6月,各地土地流拍频繁,底价成交成为普遍现象,2008年的惨淡似乎正在重演。而地价对于房价的传导效应历来巨大,目前,在一些土地供应较多的地区,房价已出现明显回落。
  这一信号,更影响的是开发商及购房者未来的预期,开发商新房定价普遍下调,市场的普跌预期正在形成。

  土地市场惨淡重现

  进入6月,土地市场重现了2008年的惨淡局面:各地土地出让频繁遭遇流拍,而即使成交地块的价格,也“紧贴地皮”,以底价或微超底价成交。
  在土地最“热”的一线城市北京,6月22日上午,房山两块居住用地现场开标,其中一度流拍的窦店用地险些再流标,楼面地价每平米下探千元,仅为3700元/平米。
  6月21日,广州市国土房管局公告称,因故暂缓出让白云区金沙洲B3702A-06地块,据悉,金沙洲地块是收回的昔日地王,但此次挂牌起始价总地价约为11.1亿元,比原先的“地王价”打折近半。对于推迟原因和再挂牌日期,广州市国土房管局未予透露。
  二线城市也不例外。6月8日,厦门2幅土地流拍,最低拍出1454元/平方米的“白菜价”;6月12日,合肥225亩单体最大环湖地块N1004和177亩瑶海区E1003地块,均现场宣布取消供应;6月19日,苏州新政后的首次大型土地拍卖会举行,32宗地块4块流拍,11块地底价成交。
  作为市场竞买主体的开发商,对于地价的预期已经“收敛”:在各地的拍卖市场上,开发商报价明显降低,报价都接近底价,甚至低于底价,成为一个普遍现象。
  “地价预期的基础是对未来房价的预期,”京城一位大型房地产商负责人表示,行业对于后市的信心已大减。
  土地流拍和底价成交正是2008年的普遍现象。多位业内人士表示,随着地价的调整而来的,将是房价也进入下降通道。

  低地价传导效应已现

  “地价调整已传递到房屋交易市场,土地新政开始见效,”北京中原三级市场研究部总监张大伟认为,相比2009年各区域的地王拉动房价,现在的土地市场,却成为政府调整区域房价的重要手段。
  在北京最近土地供应比较多的房山、大兴、昌平等区域,房价已明显回落,而很多购房者也期待地价的回落能够影响到房价。据北京中原统计数据显示,房山及昌平在售的项目,新政以来已经全部停涨,房山二手房均价约为9000元,相比4月份本区域9500元/平米的均价,出现5.3%的价格下调。
  21世纪不动产的监测数据显示,目前八通线沿线二手房实际成交均价,已经回落至16000元/平方米。而在新政前,这里的实际成交均价曾超过20000元/平方米,两个月降幅达到20%。
  新房方面,此前多个超过20000元/平方米的通州项目,其售价都有不同程度的下调。除了之前变相降价的K2海棠湾和K2清水湾外,龙湖通州一项目的售价也由20000元/平方米下调至18000元/平方米。
  中原地产预计,低价地的大量供应,将在7月开始对开发商及市场产生较大影响。

  新盘价格暗战

  进入6月尤其是端午节后,各地楼市成交进一步下滑,多个城市出现零成交。但从上周末北京一些项目开盘的情况来看,市场还未形成普降的预期。
  但随着土地市场的低迷,低地价成为普遍现象,房价的普跌预期正在形成。根据北京市房地产交易管理网及搜房网数据中心等统计,北京下半年预计开盘的项目达到67个,其中四环以内19个,四-五环11个,五-六环26个,六环外11个。其中位于大兴、房山、通州、顺义、昌平的纯新盘不在少数,而这些新盘或老盘后期改案名的项目,开盘价格在暗中调低。
  如北京万科房山长阳半岛项目,开盘价格从此前的14000元-17000元调低至13500元-15000元;位于大兴的保利茉莉公馆此前预期17000-18000元也将下调,因为附近的绿地西斯莱公馆精装房仅售18500元/平米。
  2008年的房价拐点和普降潮,也是从新盘定价开始。“对于开发商来说,新盘不存在与前期业主的纠纷问题,只要比周边楼盘低15%-20%,就很好卖了,”多位业内人士表达了这一观点。
  中国海外主席孔庆平在6月9日的股东大会上透露,下半年中海将有大量新盘推售,而新盘并不存在降不降价的问题。他同时也表示,届时会根据市况调整开盘价格。
  中经联盟秘书长陈云峰称,无论是明降还是暗降,将会有更多的楼盘打折,大规模降价将会出现。“现在购房者对房价继续下跌的预期明显,开发商只有真正降价,符合购房人的心理预期了,房子才能卖出去。”他说。
  陈云峰认为,房地产市场正在进入调整期,从新政执行情况来看,调控措施短期内不会有松动的迹象。

  楼市进入深度博弈期

  京城楼市在严厉的调控政策作用下出现了成交低迷的势态。
  据亚豪机构统计数据显示,6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套,成交面积为24.9万平米,除去保障性住房因素,实际成交的期房商品住宅为1482套,成交面积为17.0万平米,环比4月同期,期房商品住宅下降了41.8%和38.6%,实际成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%。从单日成交量来看,6月份实际成交的期房商品住房仅有4天超过了100套,其余16天均未超过100套,最低的一天仅成交30套,这对于北京在售的近400个楼盘来说,成交低迷之势可见一斑。
  而成交低迷降低了开发商的推盘意愿,预计7月,开发商推盘的意愿并不强烈,许多项目出现了“欲出还休”的犹豫心态。据亚豪机构调查统计,7月份计划开盘的项目约有34个,而其中明确表示开盘的项目仅有十余个,有近半数的项目尚存在着不确定的因素,因此,7月份的楼市注定是一个捉摸不定的动荡市场。
  对此,亚豪机构副总经理高姗认为,当前正值新政调控的威力期,调控组合拳对打击投资、投机性购房非常精准,多数购房者购房意愿降低。观望气氛渐浓,与此同时,开发商也不敢贸然推出新盘,推盘意愿有所减弱,这些因素均导致了成交走势的持续下降。
  但记者同时发现,虽然市场成交走势持续低迷,但从价格走势来看,并未出现明显的下降。
  据亚豪机构统计数据显示,6月中上旬京城新开盘项目整体开盘均价为23540元每平方米,而5月同期的整体开盘均价为25081元每平方米,比较发现,6月开盘均价仅下降了6.1%,而从实际成交的价格走势来看,6月中上旬京城商品住宅成交均价为17952元每平方米,环比五月同期略涨了7.5%。
  高姗由此指出,当前虽然成交量下降明显,但成交价格仍然比较坚挺,并未出现大幅下降的现象,说明当前的楼市博弈正在加剧。
  高姗认为,7月份楼市博弈将进一步加剧,调控政策力度仍然不减,购房人仍然低迷观望,开发商对购房人的心态难以判断,既担心降价幅度不够难以触动消费,又担心降价幅度过大引发购房人“买涨不买跌”的心态,令降价失去预期效果反而带来负面作用。7月开盘项目“欲出还休”也说明一部分开发商的举棋不定,如果想有更多的销售业绩,就必须有切实的举措来打破目前的博弈局面。
  北京中原三级市场研究部张大伟也分析认为,成交量的节节下滑,的确已让二手房价率先出现了明显下降,通州部分小区的售价在新政以后下调幅度已经超过3成,但目前并没有形成非常明显的新房定价下探,在新房价格没有出现明显且普遍的松动时,另外对于目前的楼市来说,依然有两个可能出台的政策影响:房产税及加息。“全面的抄底依然为时尚早。”
  张大伟预计,6月下旬楼市将继续表现为成交量下跌,北京楼市成交均价可能才会开始出现普降,但因为目前开发商资金依然充裕,下调幅度不会过大。

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