周成交量降幅超20% 北京再现"无理由退房"
市场进入深度调整期
    2010-06-25    作者:记者 洛涛/北京报道    来源:经济参考报

    退房的权力向来是衡量复杂的楼市市场中,主导权居于地产商还是购房者的关键因素——在不同程度地开始试探“价格优惠”的市场反应之时,无理由退房也重现北京楼市。
  这似乎是一个楼市主导权重新向购房者让渡的信号。据悉,在售的最后一期k2海棠湾项目,就将开始执行无理由退房的政策,该项目开发商对记者表示,对于购买该项目三期指定房源的业主,将可以享受无理由退房的待遇。
  这种销售政策上一次出现在北京楼市,还是2008年楼市深度调整之时,而当下市场环境的变化,尤其是成交量的持续下滑与住宅存货的不断增加,显然,让北京乃至中国的地产商们,都感觉到了背水一战的气息。

  不要理由

  不仅是弱化的涨价预期,无理由退房,也开始重新出现在2010年的北京楼市。
  “我们项目三期,也就是最后一期,6月18日开始执行指定房源的无理由退房政策。”日前,k2海棠湾的相关负责人告诉记者。这是一个位于通州的住宅项目,而它所在的区域,曾在CBD东扩和通州新城规划公布的双重利好刺激之下,半年之内,住房均价飙升49%,同时还曾一房难求。
  记者了解到,在此之前,该项目的前两期房源已经基本售罄,成交均价在25000元/平方米上下,至于为何在三期项目执行无理由退房的政策,前述开发商相关负责人给出的解释是,作为最后一期项目,在市场调整大势背景下,一方面回馈老客户与社会,另外一方面也表明开发商目前的信心与决心——无理由退房之下,如果购房者不能满意,开发商将无路可退,只能专心开发更好的产品让客户满意。
  该政策具体的执行方式是,购房人在项目交房之前两个月的15日内,可选择零成本退出,其所投入的资金不会受到任何损失。这样从根本上解决了购房人置业的风险,也充分体现了开发商对自己开发的产品拥有强大信心。另悉,记者以购房人身份了解到,该项目此次活动为“购房三重大礼活动”。无理由退房为其一,其二是购买收官力作7#部分房源可赠送高品质精装修或毛坯房折抵3000元/平方米,其三是在活动期间,到售楼处还有神秘大礼赠送。
  目前,北京楼市若干住宅项目都在考虑无理由退房的可能性,但是,k2海棠湾项目,是最早将这一考虑付诸实施的一家。
  在此之前,上一次无理由退房集中出现在北京楼市,还是在2008年楼市深度调整之时,北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少峰就表示,退房权力在哪一方,基本上就标志着楼市主导权的天平向哪一方倾斜,2009年之所以退房一事在北京市场销声匿迹,实际上便是开发企业在楼市的报复性上涨中,占据市场强势地位的典型表现,而如今,无理由退房的重新出现,则意味着这一格局开始松动并改变。
  市场的走势在一定程度上验证了杨少锋的判断。5月以来,包括富力地产又一城项目,霄云里8号项目等,都在以赠送精装修、指定少数特价房源等方式,向购房者“让利”,尽管幅度与波及面多有不同,但仍在相当程度上取得了市场的认可。
  在此之前,万科北京紫苑项目在开盘单价下调800元/平方米之后,销售速度明显增加,市场反馈积极,这也从另一个侧面展现了楼市主导权在购房者一端,权重正在不断加大。

  库存逼迫

  现在看来,北京或许只是个开始,对于开发商而言,提前多久对库存所带来的局势变化做出清醒判断,或许是关乎生死存亡的问题,显然宜早不宜晚,这或许是无理由退房策略如此之早地重现楼市的重要原因所在。
  记者从中国房地产指数研究院获得的统计数据显示,截至6月6日,北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等六个一线城市住房总库存已经高达261081套,其中重庆和北京分别以92492套和88998套分别居于第一和第二位,而两个城市住房库存的总量,几乎占到了6座一线城市库存总量的1/3。
  相比之下,杭州和深圳的住房库存量相对较小,一向被市场视为风向标之一的上海市住房库存指标,也稳定在40000套的水平,不过,虽然在库存套数的规模上,重庆高于北京,但是,北京的住房库存的面积上,则超过重庆,位列第一。
  北京世博经纬地产研究机构副总经理余姚群告诉《经济参考报》记者,如果照此水平,不用太久时间,全国一线楼市的库存总量,将恢复到2008年下半年的峰值水平,根据该机构的历史数据监测,上述6个楼市一线城市住宅库存的峰值,出现在2008年10月前后,当时这一指标曾在30万套左右持续“拉锯”。

  利空走势

  “库存的增加直接来自于成交量的下降”,中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者,“但是,在短期内,我们看不到市场成交情况能有好转的趋势。”
  中国房地产指数研究院在对库存进行监测的同时,也同时对前述6城市的成交量情况以周为单位进行了统计,但这个统计结果,恐怕也不是开发商们愿意看到的结果,尽管这项数据所显示出的趋势,与开发商们在市场一线的感受,基本相似。
  记者了解到,该机构对上述市场统计得出的结论,为其中4个城市周成交量均属下滑,并且幅度超过20%,广州和北京分别以36.53%和25.44%的周环比降幅,分列一、二位,6大一线城市中,重庆、杭州、深圳的成交量环比显现增幅。
  “如果把北京政策性住房的成交刨除,北京5月31日到6月6日这一周的成交量,比上一周的降幅达到28%,即便是在2008年市场深度调整的时候,成交量的下跌也不是集中在这么短的一个区间之内。”参与上述数据统计研究的一位研究人员告诉记者。
  余姚群提供了一个从历史的角度去看待上述数据的方式,他表示,在2008年市场开始深度调整的一轮周期当中,基本上是在成交量连续3个月出现平均20%降幅,并且住房库存在27万至30万套之间时,开始出现了大规模的开发商降价行为,现在,不可避免的是,趋势正在朝着这个方向发展。
  国家统计局10日上午发布数据显示,2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅有所回落,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点,上涨速度已经有所控制。

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