[博客]二套房贷勒紧住宅黄了商业地产红了
    2010-04-19    作者:朱大鸣    来源:经济参考报

    都说房价要暴跌,还就是不跌,眼看2010年一股小暖春已经来临,房价还在不断涨。于是中央终于出台了遏制房价高企的高压棒“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。”
  这一政策出台不管是决策层是临时决定,还是长远政策,至少目前来说对于楼市的购买力是一个很大的打击,在短期遏制了房价持续高涨的可能性。
  然而作为投资者也要清醒知道这几年房价涨得过快,这主要指住宅市场,商业地产却与同类地区的住宅楼盘形成商住倒挂的局面。随着城市化进程的不断推进,浩浩荡荡的农民进城转为市民,商业地产一定会带来勃勃生机。城市版图将不断扩大,集中商业将会如雨后春笋般不断崛起。因为经济转型期会大力发展第三产业,包括旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育、医疗等。所以,加大发展商业地产的力度,是大势所趋。
  高力国际最新的一季度报告披露,经济回暖且前景趋向乐观,投资者重新关注商业物业市场,令2010年第一季度上海办公楼投资市场成交活跃,录得数桩大宗交易。
  先知先觉的投资者早已悄然关注这个领域。由于商业地产的投资较为理性,这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场,但通过一段中长周期的持有商业地产,从它的增值率与区域的不可再生来看,回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场,在银行贷款的首付比例上早已有限制,所以现在住宅的二套房首付有了严格限制,反而对商业地产是一个投资的促进。
  二套房限制,对住宅市场是短期利空,对商业地产却是利好,雨水不能总下在一个地方,商业地产大旱很久了,也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多了,已经泛滥成灾了,资本已经开始布局商业地产。
  虽然开发商转移战场,将据点插在了二线三线甚至四线城市,但毕竟住宅市场已经开始聚集了风险,我们看到了今年一季度增长不错,商业地产与基本面最贴近,不像住宅市场那样可以“点背离”,因为经济好了,各行各业才需要更多的写字楼和商铺,因此,有远见的资本已经开始布局商业地产,保利地产就开始大步进军商业地产。
  国务院这道二套房政策,我们虽然不认为他能够长期平抑房价,但毕竟还有这么一个功能,就是调节资本雨水均衡,这对资本的转移也是有好处的,让资本少一点利用银行杠杆去炒那些住宅,那些住宅都是民生所需的,不能再任由资本胡作非为下去了。
  最后,二套房政策不能从根本上遏制住宅价格,这一点是应当清楚的,但我们确实不希望住房像股市,今天进明天卖,赚取巨额利差,导致哀鸿遍野,住无所居。

  相关稿件
· 提高二套房贷首付比例的时机成熟了 2010-04-15
· 不给投机购房者放贷不如停止二套房贷 2010-04-13
· 二套房贷政策明确 首付最少40% 2010-01-11
· 上海收紧二套房贷新政后续可期 2010-01-08
· 银行二套房贷款利率各唱地方戏 2009-12-02