[博客]房价为何还会涨?
    2010-04-02    作者:许小年    来源:经济参考报

    房价上涨的原因很简单,需求大于供给,或者供给小于需求。
  影响需求的包括长期因素和短期因素。决定需求的短期因素中,最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%,同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲,实体经济不需要那么多钱,多余的20个百分点的钱去哪里了?楼市和股市。货币超发对购房需求的影响还有另一渠道,那就是通胀预期。百姓为防储蓄贬值,纷纷提出存款,购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金,就是房子,房价岂有不涨之理?
  再看供给方。
  对短期供给影响最大的有两件事:2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机。面对需求的下降和资金链断裂的危险,地产商不得不缩小开发规模,导致2009年供应不足。谁也没有料到,2009年的货币供应会在几个月内放出天量,但供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足,巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。
  决定房地产长期供给的最重要因素,当然是土地。在现行政策下,土地供应已被封顶,“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线,不能碰。在这条红线下,地产商忙着囤地,日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么?房价没有最高,只有更高。
  需求和供给分析清楚了,平抑房价的政策就是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应,整个搞反了。
  预测一下,改变现行政策的可能性有多大?说实在的,不大。
  谁愿意在这会儿收紧银根啊?“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办?要收银根就得放汇率,而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了。紧缩银根就要加息,而加息会伤及股市。
  土地供应更是万万不能放,据说农地若少于18亿亩,就无法保障中国的粮食安全。但笔者认为,粮食安全的关键因素是农业的生产效率,生产效率主要取决于制度,而不是耕地数量。
  政府控制土地供应的真正原因是财政。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人,建立真正的土地一级市场,由市场配置土地。而在现行体制下,政府总是倾向于推高地价。
  货币和土地政策不变,有无其他办法降低房价?
  78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了,16家主营地产的央企还在,相当于放走小舢板,留下巡洋舰。
  改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变,供应总量不变,站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗?
  对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度,房地产公认是“支柱产业”,“格儿”动得太真了,影响地产业发展,对地方的财政税收和GDP都没好处。
  出台物业税。这事儿议了好多年,一直出不来,猜猜谁手中的房产多,就知为什么出不来了。
  还有什么招儿?
  结论:房价还得涨,尽管不会永远涨。
  日本人的地产泡沫吹了四五年,最终还是在1989年破了。美国人的次贷泡沫吹了五六年,最终在2007年破了。

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