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| 2010-01-27 作者:记者 刘翔霄 来源:经济参考网 |
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国务院办公厅２０１０年１月７日发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，引起了社会各界关注。山西省房地业协会会长袁纶华认为，近一个月来，国务院各部门陆续出台多项政策，围绕稳定房地产市场，遏制高房价采取了许多措施，显示了中央对高房价问题的关注。但就国务院办公厅下发的《通知》而言，在实际执行落实中仍存在许多难题。
袁纶华认为，难题主要存在于以下五个方面：
第一，概念不够清晰。《通知》要求编制２０１０－２０１２年为期三年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品房、限价商品房、公共租赁房、经济适用房、廉租房的建设规模。但其中“普通商品房”的概念自２００３年国务院１８号文件提出以来一直很不清晰。
２００５年国家建设部给出了解释（套型面积１４０平方米以下，容积率１.０以上，售价低于同地段房价２０％）。但这三条中，除了套型面积之外，其它两条都很难界定。容积率除别墅类低于１.０之外，现在几乎所有的楼盘
（包括高档商品房）的容积率都在１.０以上。至于售价低于同地段房价２０％，就更难把握、更难操作了。一个楼盘中有大户型的，有中小户型的，销售单价都是一样的，开发商不会因为套型面积小就给消费者降低单价。
限价商品房在近几年的实践中，也遇到了很多难以解决的难题，一是不限地价，却要限房价，理由不充分，实际中也难以操作。二是限价商品房销售对象难以界定。由于上述概念不明晰，太抽象，地方政府难以据此做出住房建设规划。
第二，住房供应结构体系紊乱。住房不同于一般的商品，确定一个合理的，符合实际的住房供应体系是一个根本性的问题，也是一个需要严谨对待的问题。１９９８年国务院２３号文件曾经提出过以经济适用房为主的多层次住房供应体系（商品房，经济适用房，廉租房）；现在又提出了５类住房，是否意味着国务院原来确定的住房供应体系有了重大改变？这几类住房由谁来建设，有什么支持政策，销售对象如何界定，管理流程如何规范，这一系列问题都需要加以明确。
第三，各类住房供应比例不明确。就全国而言，无论是一线经济发达城市，还是二、三线经济不太发达的城市，从家庭收入上看，高收入，中等收入，低收入，最低收入阶层的比例都大致相当（２０％；５０％２０％；１０％）。自２００３年起，
对各种类型的住房供应比例就一直未予明确过，这次《通知》依然没有明确，却用了“扩大”、“加大”等弹性很大的字眼。根据经济发展水平和财政收入状况，政府对低收入家庭保障能力有多大，经济适用房、廉租房、公共租赁房能做到多少，保障性住房供应占多少比例，亟需明确，才好在住房建设规划中落实，也才便于检查。
第四，《通知》第一部分第一条提出“商品住房价格过高，上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房，经济适用住房，公共租赁房供应”，第二条中又说“房价过高，上涨过快，住房有效供应不足的城市，需切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例”。两处表达既有重叠，又有内含不同的表述，而且容易引起误解。
是否意味着房价上涨幅度较小的城市就可以少做保障性住房？住房供应结构体系是一项长远的、根本性的政策要求，不是今年做了，明天就不做了，不能临时抱佛脚，头痛医头，脚疼医脚。
第五，住房建设规划的时间段问题。《通知》要求地方政府编制２０１０年至２０１２年的住房建设规划。住房建设规划被定为三年，有不合理之处，即使现在着手编制，规划到下半年才能完成。剩下两年多的时间要完成三年的规划，是不可能的，最终可能导致的结果是，编个规划应付了事。国家的经济和社会发展规划以五年为一个周期，建议住房建设规划与国民经济和社会发展规划的时间相衔接为宜。 |
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