地价破万 二线“地王”再引房价之争
    2009-11-27    作者:本报记者 郎秋红     来源:经济参考报

    “地价都这样了,房价得啥样啊?长春是不是想把房价整成东北第一啊?”中海地产近日在吉林省长春市拍下当地“史上最贵地块”,净地成交单价破万,在这个房地产二线城市引起强烈反响。“地王”对房地产市场有何影响?会不会让已经疯涨的房价再度发飙?政府官员、开发商及购房者各执一词,莫衷一是。

    正方“地王”影响有限

    10月30日,中海地产集团有限公司经过263轮竞价,以14.64亿元的总价拿下长春“长铃地块”,溢价率266%,创下了长春经营性土地出让史上的三宗“最”:拍卖次数最多、单宗地成交额度最大、住宅用地价格最高。该地块起始价4亿元,成交之后净地价格达到每平方米10448元,楼面价每平方米达到3480元。
    长春市房地产业协会秘书长盛学永认为,单价过万的“地王”对普通商品房市场影响不大。盛学永说,黄金价格拿下的地块,开发的必是黄金价格的产品,中海拿下长铃地块肯定要做高端项目。而高端项目针对的是独立的高端客户群,与保障房和普通商品房客户群不同。保障房的用户不会考虑商品房,普通商品房的客户也不会买高档房,三类客户群并不冲突。所以,中海长铃地块对长春普通楼市的影响不会很大。
    长春市国土资源局相关人士也表示,土地单价过万并不奇怪。高地价的结果也不一定就是高房价,决定房价的根本因素是市场。2007年上海绿地在长春拿下南部新城“地块”,土地单价6403元/平方米,成为当年“地王”。但是“绿地新里”开盘后,售价并没有明显高出市场价格水平,每平方米4000元左右。该人士认为,这表明,房价如何,不仅要看地价,更要看开发商后期如何运作,市场才是决定价格的关键。
    大连万达集团长春有限公司副总经理刘淼在接受购房网采访时表示,单个小宗地块影响不了整体市场。刘淼认为,衡量土地价格是否合理,不仅要看单价,更要看楼面价。中海长铃地块折合楼面价不到3500元/平方米,这个价格在长春来说并不算特别高。而且,单个小宗地块的交易都是个案,即使价格略高,也代表不了什么,更不会对整体产生过多的影响。

    反方“地王”一出,房价必涨

    与政府官员与部分开发商观点不同,大多数购房者认为,“地王”一出,房价必涨。
    “这不是地,是一块流着金汤的大肥肉,就要焅\了油,端上餐桌,由你、我、他来买单。”一些网友在第一时间表达了对“天价地”的无法接受。网友一只小猫说:“我本来还想在这片混的,现在看来没这个实力了。”据了解,长春市今年1-9月的商品房均价为每平方米3700元。长铃地块楼面地价3480元,预计该地块未来房价至少在7500元/平方米。
    “长铃地块咱不打算买,也买不起,问题是‘地王’一出,周边房价跟着涨”,市民王刚说。他本来都跟附近一家卖房者谈得差不多了,“地王”一出,这家人暂时不打算卖了。王刚说,高档楼盘带动周边房价上涨的例子不胜枚举。
    业内人士顾永超表示,楼市一旦出现新的高价楼盘,会产生一种“天花板效应”,即大家都向它看齐,只要不高过这个价格,都会被认为是合理的。“在今年5月份和记黄埔的御翠豪庭卖出7000元一平方米的高价之前,长春的高层、小高层能超过5000元,想都没人敢想,现在遍地都五六千……”
    长春丰和地产公司副总经理杨舒越也表示,“‘地王’会提高其他开发商的心理预期,大哥卖10块,小弟至少也得卖5元吧。所以,高价盘一出,楼市整体价格包括普通商品住宅价格的提升不可避免。”

    “限地令”能否管住“地王”?

    近日,国土资源部对商品住宅项目设置上限,即宗地出让面积,小城市(镇)不得超过7万平方米,中等城市不得超过14万平方米,大城市不得超过20万平方米。此令一出,立即引来了各方猜测,有业内人士指出,国土部此举是为了遏制近期国内“地王”频出的现象。
    长春房地界一位业内人士表示,“地王”频出的过程,就是少数大鳄用“天价”提高房地产行业门槛、剥夺更多中小企业参与竞争机会的过程。特别是像长春这样,本地大型开发企业较少、外埠企业占据主流市场的二、三线城市,大企业对土地的垄断会造成小地产商无地开发的局面。据购房网统计,长春市从9月份到现在,共举行了7次土地使用权出让仪式,共出让商业、居住用地11幅,累计面积130多万平方米,万科、保利、中海三大房企先后夺得其中5幅地块,共115万平方米,占总出让面积的88%。
    “限地令”有可能给中小开发企业更多参与竞争的机会。据记者了解,从去年起,长春市在土地出让中开始有意划小宗地面积,减小出让规模,目的就是降低拿地门槛。“这个办法还是起到一些作用的,一些大企业不屑做的小地块,几万平方米的,我们就有机会拿到”,长春丰和地产公司副总经理杨舒越说。
    不过,长春地产界一位资深人士指出,与其限制规模,不如严厉打击囤地。一个典型的例子是,2007年与绿地同期拿地的另一“地王”中海地产,以与绿地大体相当的地价拿下长春“西水地块”后,搁置了两年多一直未开发。现在这块地的价值不言而喻。
    “市场好就盖房卖高价,市场不好就囤地不动,这才是地王们最该受到限制的地方。”该人士说。

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