似谜非谜空置率
    2010-08-24    作者:章剑锋    来源:上海证券报

    所谓商品房空置率无法统计云云,当然是没有根据的。
  商品房的空置,和所有事物一样,也存在一个结构性的问题。要厘清空置率,不能忽略具体的结构构成。客观说来,商品房的空置一般可以分为两类,待售房屋与已售房屋。
  待售商品房很好统计。官方给出的数据,是截至6月末,全国商品房待售面积为1.9亿平方米,同比增长了6.4%。刨去其中的商用物业待售面积,有好事者算了一下,若按每套100平方米面积计算,待售的住宅类房屋为100万套左右。这一比率是确定的,也是可以监测到的。但对此类空置,一些部门却不认可,强调这只是待售面积。此言并不确切。
  待售面积,虽然是开发商的短期库存或不确定状态下的库存,但这也是一种动态空置。如果不承认这一点,一味只强调它的短期属性和拟交易性,这就是在以权属变动为唯一根据的事先预设,以为这是有效的存量,最终是要被卖掉、被消化掉的。可这却不是统计部门应该考虑的问题,更不可以成其为一种统计参考,从而将这部分空置比重从真实空置率中排除。
  之所以说商品房积压在开发商手中同样也属于空置,也必须计入空置总量,理由很简单,这些房屋并没有被利用起来。作为唯一产权人的开发商,这些房屋搁在他们的手里,空置就是一种实实在在的状态。不用管这是由于市场不景气引起的滞销,也不用管是由于开发商的囤积居奇所致,更不要去管它是否将售而未售。统计数据只要注重一种真实存在,作真实性、状态性的描述就可以了。
  对于这部分空置,监管部门可以有动态监测,就像统计局和发改委每一季度发布的全国70个大中城市房价变动数据一样,是能适时掌握的。
  至于已售房屋的空置,换种说法,可以叫做“空住”。民间当下流行的黑灯率、水电表零走字等观测手段,主要是针对这一空置环节派生出来的。笔者以为,有必要考虑纳入到空住率监测指标体系,并予以强化。倘若在每个小区里安排相应数量的居民统计员,固定、长期地跟踪黑灯率和水电表走字率,此外,每个住宅项目的房屋装修率、物业费缴交率,也可一并纳入,并予以整合互补,空住率也就不难求解了。
  以上办法之所以可行,是因为存在一个前提。中国每一年度的房屋动工、竣工、销售这三个源头环节的数据,在发改委、土地、建委和银行系统,都有专门的信息管理,随时可以调出来看。由于实行过程性监管,一年之间批了多少地、正在盖而且盖成了多少房、挂牌发售总量又是多少,总量是确定和不变的。现在为了弄清楚具体空住率,我们要做的无非是选择工具,细化分工,深入到每一个点上采样监测。若倚借民间的智慧,加以融合改造,将这种办法常态化、机制化,也不失为一项好举措。
  还有一种更为隐性的空置现象,最是复杂,对监控技术提出了更高要求。这种隐性空置,包括投资性或投机性购房所产生的房屋再盈利,比如用来获取租金,即是常见一种。在很多人的观念里,既然是投入使用了的房屋,就不再算进空置率了。但这并不确切。空置不应只有使用与不使用一个界定标准,还须要看是谁在使用?使用权的属性是什么?通常,产权人的使用和非产权人的使用是两回事。非产权人的盈利性使用,可直接视为由于炒买或投资引起的空置。一个产权人,名下可能有三、四处房产并存,这就等同于其名下存在三到四个空置指标。当他拿来用于盈利时,不管他委托给谁来代为填充和行使,房屋的权属是无法改变的。哪怕产权人准备将这些房屋处置变现,在变现之前,也存在一个空置期。在此期间,同样要计入空置总量。
  有关此类隐性空置,并不特别难以辨识。还是那样一个前提,总量是确定不变的。商品房交易在开发商那里固然被分解成每个分散和独立的个体项目,而在房地产交易管理部门则会汇集到一起,这种痕迹管理也是清楚的。现在无非就是要统计一个重复购买率或多套置业率。如果监管真正无懈可击,那么只要找到职能部门的记录,就可以知道究竟有多少人有二次、三次乃至更多次的购买行为。除此之外,特别需要引起注意的,是存量房(二手房)的交易渠道,里面大有文章。很多隐性空置,会在中介、经纪环节得到体现,以便转移所有权。那就去查一查房屋中介市场里的挂牌率吧,我相信,有超过90%的挂牌都可以计入空置率。
  空置率本身不是谜,谜一样的,是人心。受此干扰,怎么样细致入微地摸清楚情况,却是不容易了。高空置率出现的原因,无外乎与钱、权有关联。一旦掌握了真实的空置情况,就相当于揭开了三个盖子:一,究竟是谁在炒买、投机;二,究竟是谁在市场里进行资金流转和利益输送;三,究竟是谁在市场里兴风作浪,扛抬价格。就此而言,空置率背后委实存在一个更大的谜团。但这并不妨碍我们的技术性讨论和梳理。

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