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| 2010-07-14 作者:马红漫 来源:21世纪经济报道 |
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近期有关房地产贷款政策出现调整的报道频繁出现，房产调控政策将转向的说法也随之升温。先是有报道称上海第三套住房贷款已经不再被严格限制，而第二套房贷也开始放松，即由“认房又认贷”转为只按照贷款还清与否来界定。有报道称，深圳房地产贷款也出现了类似放松的迹象，由此意味着一线城市的房贷限制政策极有可能全面放松。
这样的市场信号应该引起调控部门的高度警觉，因为如果对于房贷政策无法从严把控，就在事实上意味着本轮房产调控已然以失败而告终。针对多套住房实施差别贷款政策，是打击投机炒房行为最有效的政策措施。调控部门无法准确甄别投机与自住需求，但是对于多套以上住房采取贷款限制措施，能够有效打击投机炒房需求。这一政策措施的效果已经得到了房地产市场的印证，也正因此，房地产供求双方都极为关切这一政策的执行力度，甚至被视为观察调控政策决心的风向标。
上轮房产调控失败的教训表明，一旦二套房贷政策出现松动，大量的投机资金就会蜂拥入市，最终让刚刚开始调整的房价重新爆发性上涨。就此逻辑而言，房贷管制政策措施的松动绝非孤立经济现象，极有可能成为本轮房地产调控政策的转折点。而一旦政策转折被市场所确认，那么，前期大量观望的购房需求必然爆发，加之投机炒房者借贷款资金入市炒作，房价就必然会再度暴涨。
当然，市场结果是否必然如此尚无定论，但是调控部门必须要从最坏结果考虑，才能够避免最坏结果可能的出现。无须讳言，当下国内的房地产调控步入最为艰难的时刻，一方面房价始终没有出现调整，持币代购者的等待心态正在面临压力考验；另一方面，国内有关房地产调控拖累经济的说法甚嚣尘上，调控部门的“两难抉择”让房地产调控中止的预期进一步强化。就在此时，任何有关政策变化的信息，比如贷款限制措施开闸，都有可能改变市场趋势，让之前所有的调控政策努力功亏一篑。
只有信息透明才能够避免市场乱象。笔者建议，调控部门当下必须要清楚无误地表明房地产市场的政策基调，要么干脆承认为避免经济衰退而放弃调控，要么给出全面而坚决的政策阐释，并配合一揽子调控新政策出台，来打消市场对于房地产调控政策退出的不良预期。
当然，要调控部门全面承认政策失败并不现实，对于当下中国畸形的高房价而言，只有后者一条道路。
首先，调控部门必须要继续强调房地产调控基调不动摇，其中的关键就在于已经出台的所有政策均不允许做任何改变。如果一些地方部门或者商业银行敢于违规放贷，就必须要严厉查处并行政问责，以此堵住试探政策底线的行为。
其次，鉴于当下房地产市场调控争议巨大，有必要进一步推出新的政策措施以避免投机行为出现。这些措施包括，放弃把“抑制房价过快上涨”作为政策目标，明确房产调控政策目标就是要“实现房价理性回归”，让降价成为最终诉求；给出房产保有税推出的具体时间表，不再让市场心存幻想等。
最后，为对冲房产调控所导致的投资需求减少问题，应该集中财政资金扩大经济适用房、廉租房、公租房建设，以政策性住房投资弥补市场投资不足问题。这样既可以保持经济基本增长速度，又能够让更多公众享受保障住房，还可以让“经济衰退论者”就此闭嘴，可谓一箭三雕的最佳措施。
回想1997年香港宣布将兴建8.5万套公共租赁住房，港岛房价随即应声大跌。这样的经典房产调控案例清楚无误地表明，从来没有只涨不跌的市场，只有调控政策不到位的失误。笔者相信，如果调控部门打压房价的决心足够坚决，虚高的房价必然出现明显调整，而当下房贷政策变局正在试探着调控当局的政策决心。面对市场利益群体的考验，调控部门能否考试及格，让我们拭目以待吧。
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