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| 2010-01-11 作者:吴定平 来源:中国证券报 |
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新年伊始，京沪等地楼市成交量骤然下降，元旦三天北京二手房成交同比下降64.8%。
楼市为何突然遇冷，市场拐点是否再现，房地产市场走势未来怎样？笔者认为，3月份是关键。
1月成交量低迷几成定局，不会有大的改观。政策方面，去年底召开的中央经济工作会议，明确提出将“遏制房价过快上涨”，这为2010年房地产市场调控定了调，国土资源部等部委也相继出台政策剑指囤地高房价，这使百姓产生“房价有望下调”的美好预期，持币观望情绪浓厚。
市场方面，2009年开发商已超额完成年度销售任务，新年伊始，推出新盘的意愿不足；二手房“营业税2改5”又增加了房屋交易成本，市场上可供挑选优质房源减少；2009年房地产市场异常火爆，在这场“全民抢房大战”中，自住型、改善型等刚性需求也得到了有效释放，短期内居民购房需求减弱。
前期房价涨幅过高也是抵制商品房成交量的一个重要原因。自2009年3月份以来，房地产市场就开始持续升温，经过多月持续上涨，一些中心城市房价已经创出历史新高。房价上涨过快，既超出普通市民购房能力，又使市场存在一定泡沫，短期内有调整的必要。而2月份恰逢春节，从历年情况看成交量不大，市场等等看的气氛更浓。
但3月份以后，市场情况或会好转。一年之计在于春，开发商开年布局很重要。既要聚拢一定人气，决战2010；也要为每年4-5月份举行的春季房屋展销会作准备，加大新盘推出力度，并根据市场成交情况合理定价。从2005年以来市场成交量数据看，3月份市场成交量往往有较大幅度提升。以北京期房签约为例，2006年、2007年3月份市场成交数据，环比都明显增加。2008年即便市场环境较为恶劣，与2月份相比3月份成交数据也较为乐观。随着楼市利空影响减弱，房地产市场新盘逐步推出，农历新年后部分购房者或会逐步入市。
从外部环境看，2010年房地产市场稳定发展大的趋势不会改变。一是扩内需、保增长依旧是2010年主要任务之一，房地产市场不会出现大的调整；二是信贷资金依旧充裕。2010年中央将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，虽然2010年银行信贷投资结构会有所调整，但在实体经济尚未彻底回暖尤其六大产业产能过剩等背景下，2010年仍将有大量信贷流入股市楼市。而一季度信贷投放额度，又往往占全年信贷投放较大比例。
市场供需方面，2009年释放了大量住房需求，但从成交数据看，居民消费主要集中在二手房市场，期房领域受供应不足限制，需求受阻。受2008年房屋新开工面积降低影响，2009年新房供应明显不足，当年期房从年初11万余套，到年底降低到5-6万套。2010年3月份后，随着市场新盘不断推出，在一手房市场居民自住型、改善性需求将逐步释放，市场成交量将可能放大。
总体来看，当前房地产市场遇冷只是一种暂时现象，3月份之后，市场成交量会逐渐放大，尤其是一手房市场，有可能出现量价齐升局面。
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