刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。
　　推进城镇化，将把符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户，这就需要解决这部分人员的住房、子女上学等一系列问题，投资规模非常之大。这部分人员蕴藏的消费潜力非常大，也可以使之释放出来。“放宽中小城市和城镇户籍限制”给破除城乡二元结构开了一个好头，是消除城乡差距的切实之举。因此，可以说稳步推进城镇化是一个既促进消费又拉动投资的最佳结合点。中央经济工作会议把积极稳妥推进城镇化作为“加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益”的重要内容来抓，彰显了中央对推进城镇化寄予的厚望。

　　城镇化成经济增长动力

　　复旦大学中国经济研究中心副主任殷醒民在接受媒体采访时表示，2008年中央为了保增长，把4万亿投资作为最为重要的措施来用，但在经济增长企稳、金融危机影响减弱时，扩大内需才是实现中国经济又好又快增长的根本之路，而加速城镇化的最大作用是扩大内需，“目前农村人均消费能力不到城市的30％，7亿多农村人口的消费能力很低，如果能在接下去几十年里，将7亿多农民中的4.5亿人转变为城市人口，那中国的内需市场将有一个极大提升。”
　　中国社会科学院日本研究所研究员、经济研究室主任张季风表示，目前中国农民收入低、社会保障差是其消费能力低下的根本原因，他认为，目前中国城市和农村人口的收入水平差达到3.6比1以上，实际的差距可能更大，这个问题应该引起重视。
　　城镇化将创造巨大的市场需求，包括公路、运输等，国家发改委宏观经济研究院副院长刘福坦在日前的中国城市“十二五”编制专家会上表示:中国当前的主要矛盾是先进的生产方式和落后的社会结构之间的矛盾,中国当前的物质技术基础可以使70%的人口转为城市人口,而社会结构只有45%的城市人口。
　　“工业化创造供给,城市化创造需求,只有加速城市化才能解决产能过剩的问题,如果以50平方米大小的房屋面积计算,每转变1%的农民社会身份,每年需要租售住房700万套。如此一来,即使中国年出口率为零,也可以保证每年GDP 10%的增长态势。”刘福坦说。
　　摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆则将政府放宽小城镇的户籍限制形容为“令人鼓舞”，称这一具体的政策倡议将有助于释放被户籍制度压抑了的城镇化需求，帮助提振私人消费。他的主要理由如下：农村居民更容易移居到城镇将鼓励对城镇地区的固定住房需求；给予城镇居民的社会服务将减少农村移民的预防性储蓄从而促进其消费；尽管放松户籍管理制度最初只限于中小城镇，仍朝着最终取消已经存在几十年的户籍制度迈出了主要一步。
　　相关资料显示,如果中国每年转变1%的农民的社会身份,将会有2800万农民进城定居,1800万人相对稳定就业,从而带动国内消费,拉动内需增长。

　　提升二三线地产股潜力

　　瑞银中国经济研究主管汪涛认为这将进一步鼓励地方政府继续推进房地产建设热潮，中国对大宗商品的需求因此将得到支撑，预计目前的房贷优惠利率及其他购房优惠政策在2010年基本不变。李民表示，随着越来越多的农民进城，其收入及开支也随之增加，推进城市化进程的政策应有利于促进国内消费。此外，放宽小型城镇的户籍限制也有利于小型城市的房地产开发商的长期发展。
　　多名机构人士多认为政策偏暖，国家发展战略的城市化进程将成为地产板块中长期的有力支撑。而资本市场中，二三线地产个股将因此具有相当的爆发力。
　　“中央积极稳妥推进城镇化，鼓励农民大量进入中小城市和城镇，从而诞生出巨大的购房需求，正是我们看好行业中长期发展的根本理由。目前地产个股估值没有偏高，动态PE，2009年是30倍，明年是20倍，因为业绩在增长。”长城证券行业分析师刘昆分析说，“二三线地产个股，主要要看成长性，有哪些在建项目。

　　城镇化不能一蹴而就

　　但是，一般来说,城镇化的发展分为两个阶段,第一阶段是工业化带动城镇化,随着工业化的提升,城镇化也会随之匹配,但由于人为的压制,改革开放的前期,中国的城市化水平远远滞后于工业化的发展水平,这导致了近十年来压抑后动力的释放。到了第二阶段,工业化稳定或下降,城镇化率的提高完全是由经济服务化导致非农就业的比重上升所带动。在整个过程当中,基建投资为城镇化奠定基础,城市化带动了房地产市场,发展了第三产业。通过工业化与城镇化的互动,在城镇化的进程中,最终完成投资到消费驱动的增长路径。
　　此外，“中国的二元经济结构问题比其他国家更复杂，除了经济结构调整外，还要考虑到已形成50多年的城乡隔离的户籍制度和公有制的土地制度。”张季风认为，正是这种特点，决定了中国城市化进程不能一蹴而就，而是一个漫长的过程。

　　要防止走进“陷阱”

　　据相关媒体报道，第一，要防止出现“拉美陷阱”，即一些农民失地进城却无法就业。事实上，城镇化应该是市场自发形成，政府伴随这一过程需提供必要的公共设施和服务，但政府不能去亲身组织城镇化，而是应该转型为服务型政府。就如新农村建设一样，必须依靠农民的自我选择，而非政府越俎代庖。因为城镇的发展主要是由其持续生存的能力决定的。
　　第二，必须防止地产化倾向。事实上，城镇化具有强烈的拉动房地产和基础建设投资的工具性，吸收过剩产能，促进经济增长。但这种投资产生的需求和岗位是短期的，不具持续性。中国应高度警惕地方政府将城镇化等同聚集性的地产建设，因为这是饮鸩止渴的行为。目前，有观点认为，地产泡沫只存在于一线城市，价格稳定的二、三线城市没有。这是一种可怕的误解，实际上，在过去几年过热的城市化进程中，部分二三线城市不仅翻建了大量城市基础设施，也出现地产业严重过剩，空置率较高，这或许是价格稳定的原因。其次，过去几年，中国农村经历了改革开放以来第二波翻建房屋的高潮，农村也出现了“地产热”。如果此时要求农民搬进城镇居住，势必造成重复建设。一旦经济增速放缓，大量过剩房屋将成为严重隐患。