以人为本决不是“以富人为本”

　　按照意大利经济学家帕累托的“二八原理”对市场作出的解析，20%的富人消费了80%市场份额的商品。因此，几乎所有商家在进行市场决策时，都不能忽略这20%的富人和他们所占有的80%的市场。房地产开发商也不例外，而且要获得高利润、高回报，往往要把20%的富人作为主要的目标市场，这正是中国地产媚富现象最深层的原因。有的开发商甚至对他们的媚富动机毫不隐讳：“因为从富人那里可以赚到更多的钱。”
　　以人为本是科学发展观的核心，坚持科学发展观必须以人为本，但决不是“以富人为本”，而是要把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益，作为贯彻落实科学发展观的根本出发点和落脚点。尤其是住房，作为一种特殊商品不同于其它商品，直接关系到社会稳定与和谐，只为富人建房，不考虑其他社会群体的住房就不会有社会的稳定与和谐。革命导师马克思和恩格斯在他们那个年代，就曾非常关注工人的居住条件，恩格斯还专门撰写过《论住宅问题》一书。但是，即使在社会主义条件下，只要是市场经济，开发商们出于逐利的动机通常是不会考虑中低收入人群的利益的，这正是经济学教科书中所说的“市场失效”。
　　现代市场经济条件下，解决中低收入人群住房这种市场失效的问题，应该有一只“有形的手”来弥补，这就是政府的调控，国外市场经济国家的政府正是这样做的。但在我国，有些地方政府却没有这种弥补市场失效的意识，相反还去为开发商的媚富行为推波助澜。有的地方政府面对已经严重超出社会需求的高档住房，竟发出政府永远不控制高档住房的誓言，说是让市场来决定高档住房的去留，从而为开发商的媚富打足了底气。要知道在当今世界上，即使是发达市场经济国家的政府，也要对高档住房所占比例加以控制的。以法国为例，包括在巴黎香榭里舍大街那样富人云集的地区，按照政府规定，也必须拥有一定数量为社会中下阶层准备的所谓“市政住房”。而在我国，由于某些地方政府在“政绩”欲望驱使下的逆向调节和不作为，许多城市出现了一边是长期空置的高档住房另一边却是困难群体对于改善居住条件无望的企盼。
　　2006年国务院出台的“国六条”，在把稳定住房价格作为房地产调控首要目标的同时，进一步强调了住房供应结构的调整。文件为此还对套型结构做出了相应规定，划出90平方米以下的商品房，必须达到开发建设总面积70%以上的硬性标准。与此同时，“国六条”还进一步强调要落实廉租住房制度建设和积极发展房屋租赁市场。这说明，目前我国住房供应结构的调整决不仅限于价格结构、套型结构，租售结构以及租赁供应体系内部结构的调整和完善同样是住房供应结构调整的重要内容。一个健康成熟的住房供应体系，原本就应当是能够满足不同需求的供应体系，而不该是以富人为本的单一的售房体系。所以，不仅要调控可售商品房的供应结构，满足不同人群的购房需求，还必须建立起租售并举的住房供应体系，就租赁体系来讲，既包括廉租房和租金补贴制度的建设，也包括普通房屋租赁市场的发展。
　　贯彻落实科学发展观就要将发展中出现的不协调，通过相应的规制和调整使其回归协调，进而实现全面协调可持续的发展。必须看到，即使将来我国的市场经济体制完善起来，也还会存在市场失效，出现结构失衡的状况，还是需要政府去调控乃至弥补，不可能把住房这样一件关乎民生的大事完全交给市场。作为一个人民的政府，不但不能以富人为本，也不该鼓励开发商们媚富，相反，倒需要为促进社会公平实施一些特殊措施，去帮助那些单纯依靠市场解决住房有困难的人群，让他们也能住有所居。

　　建设“能进能退”的住房保障制度

　　贯彻落实科学发展观，要将那些通过市场可以解决的问题交给市场，还要将市场解决不了的由政府或社会承担起来。就实现住有所居目标来说，中高收入人群可以通过市场买到商品房，而那些买不起也租不起住房的社会群体，则要通过保障性住房让他们也能住上房。但是，这种保障性住房必须“能进能退”才符合科学发展的要求，如果只能进入而不能退出，那不仅表明其制度设计本身就不科学，而且这样的保障制度既破坏了社会公平也是不可持续的。
　　经济适用房是住房货币化改革后各地普遍推出的一项保障措施，至今也还是各地住房保障的主打政策，但是从它一出现就备受质疑。最初的质疑还只是来自理论层面。从理论上分析，在经济适用房与普通商品房之间存在一个明显的市场差价，这就不可避免地会引来“寻租”活动。而在实践中，人们发现经济适用房的问题更多，其中最难解决的就是申购资格的认定。政府投入了大量的人力、物力、财力，又是摇号、又是公示，可还是避免不了开着私车住经济适用房的现象。有的甚至还将经济适用房作为获取财产性收入的来源，从根本上改变了经济适用房的保障性质，违背了社会公正原则。如果经济适用房的这些问题得不到解决，那它终将被淘汰出局。
　　相对于经济适用房来说，廉租房在得到政策面更多关注的同时，也赢得了广大民众的更高呼声。这不仅因为廉租房更适用于解决城市低收入人群的住房困难，还因为相对于经济适用房等其他保障性住房来说，当被保障对象收入水平提高后可以更容易地退出，从而使这部分社会福利资源得到循环利用，因而也更能体现其保障性住房的特征。但是，逻辑上和情理上都说得通的事，实践中未必就一定能够如愿。从国外情况看，包括廉租房在内的保障性住房的退出如今已成为世界性难题。我国住房保障制度建设刚起步，尤其廉租房只是近几年才开始出现，其退出难题尚未充分显现，但也不可抱有幻想。必须对包括廉租房在内的保障性住房的退出进行科学缜密的考量，制定出具有前瞻性的相应对策，以保证保障性住房制度的可持续性。
　　首先，应当建立“以补为主”的住房保障制度，即对住房保障对象通过发放一定的“租金补贴”，来解决他们的住房困难。与其他住房保障方式相比，租金补贴有着很灵活的退出机制，一旦发现被补贴对象不符合保障条件，即使不能追回已经发出的补贴，也可以立即终止补贴发放。其实目前许多文件中所说的“廉租房”制度，其中就包含着租金补贴。但租金补贴实际上与实物配租的廉租房有着明显的区别，所以在政策执行中应将其与廉租房区别开来，并实行以补为主才是。
　　其次，要合理确定并严格执行保障性住房的建设标准。实行以补为主的住房保障制度，并不排除经济适用房、限价商品房、廉租房等保障方式。但是任何一种住房保障方式都是以满足基本生存需要为前提的，不可以将单套面积搞得过大，否则不仅不利于日后的退出，而且对于那些通过市场购买商品房的人来说也不公平。
　　再次，要建立保障性住房进入、监管和退出的全面管理机制，尤其要强化退出机制。在强化退出机制力度和刚性的同时，还应当通过利益引导让保障对象主动退出。例如，可以通过提供低息购房贷款、优先购买保障性商品房、购房税费减免等优惠条件，引导和鼓励享受住房保障的家庭主动退出，自行买房或租房实现住有所居。

　　引导住房消费趋向理性

　　住有所居应当是一个渐进的民生保障和改善目标，而且即使实现了住有所居，由于收入水平和区域环境等因素影响，人们的居住条件也还会存在着差异。所以，政府不仅要从民生地产的基本定位出发，做好房价和住房供应结构的宏观调控，建立健全住房保障体系，让大多数人可以通过住房市场买到房，让低收入人群通过住房保障住上房，同时又必须对自住性和改善性的住房消费需求加以引导，使其趋向科学回归理性。
　　住有所居其实并非是人人都要拥有产权房，“不为所有、但为所居”同样是住有所居。当今世界上，还没有哪个国家可以做到房屋全部自有或者完全私有。城市居民住房自有率最高的美国仅为68%，英国是56%，欧洲其他国家一般为30-50%。而我国城镇居民住房自有率已达82%。如此之高的住房自有率，一方面，与前些年许多地方推行的“只售不租”的住房改革有关，在这种改革导向下不仅新盖的房子只售不租，而且几乎每个家庭都要将其租住的公有住房买下来，住房自有率岂能不高。另一方面，也与我国传统的思想观念和消费习惯有关，认为“租房不如买房、买小不如买大、晚买不如早买”，甚至普遍存在攀比思想。但无论是从国际经验出发，还是着眼于中国实际，像我们这样一个人口众多的大国都不能只走买房一条路。尤其是解决困难群体的住房问题，不仅可以采取经济适用房、限价商品房的方式让他们买到房，也可以采取廉租房和租金补贴的方式让他们住上房。对于有些困难家庭来说，即使能够买到经济适用房、限价商品房，也未必就是尽善尽美的事情，因为这会加重他们日后还贷的经济负担，从而降低应有的生活水平，这显然不该是我们制定政策的初衷。所以，作为政府不仅要引导人们通过多种途径实现住有所居，还要努力打造一个租售并举的住房供应体系。
　　住房需求从本质上讲是一种空间消费，而空间和土地资源的有限性又决定了住房不可能无限供给，所以住房需求除了受到经济水平制约外，更要受到土地资源的严格约束。我们的邻国日本就是一个“小房社会”，每套住房的面积平均不到90平方米，都市里的住房普遍小得惊人，连浴缸都要设计成直筒的，人不能平躺，只能坐在其中，以节省空间。日本东京人均年收入已达3万美元，是我国城市居民的十几倍，可是人均住房面积却只相当于我国城市居民的56%。不错，实现住有所居不仅要使人民群众有房住，而且还要使居住条件得到改善。但这既不应该超越经济条件，也不应该脱离国情，因此政府有责任通过舆论宣传乃至经济和行政的手段，引导居民树立合理、健康、科学的住房消费观念。

　　促进人与自然和谐相处

　　贯彻落实科学发展观不仅要统筹经济社会发展，促进社会和谐，同时还要促进人与自然的和谐相处。建房造屋是人类为了生存所从事的一项重要活动，它不仅离不开大自然所赋予的土地资源，更要与自然环境相依相存，因此决不可以蔑视自然规律。2008年的汶川地震夺取了数万人的生命，其中一个原因，就是因为有些房屋搭建在原本就不能建造房的地震断裂带上。党的十七大提出住有所居，也绝不是让人民群众仅仅有房子住，同时还要保证“安居”并得以“乐业”。
　　但是，近年来许多地方在从事房地产开发过程中，却无视人与自然的和谐。例如，武汉长江江段是长江中下游最狭窄的江段之一，武汉市也因此屡遭洪水困扰。可是谁也没有想到，1998年的大洪水退后，有人竟在河道里盖起了所谓“近水楼台先得鱼”的别墅。一旦大洪水来临，不仅这些楼房要被淹没，而且还会阻碍洪水的排泄，严重影响防洪泄洪。而这些房屋在建造前又都是经过政府有关部门批准的，各种手续一应俱全。房地产业的大举扩张，还使一些山水名胜和自然景观遭到劫难甚至被毁，打破了往昔的和谐。例如，庐山拥有自然和文化双重世界遗产身份，是大自然的造化也是祖先遗留下来不可再生的宝贵财富，当地老百姓在这个地方破一根竹子都是违法的，可是一些领导干部和富人却可以在这里毁林占地建别墅。再如，上海市政府用了20多年时间，花了老百姓几十个亿的资金，才把个污秽不堪的苏州河整治得有点眉目，可是转眼之间沿岸地带却成了房地产开发商们的发财宝地，只见两岸一栋栋高楼把个尚未清澈几许的苏州河围成了城市峡谷。为了满足少数人的利益，甚至连动物园里的动物、植物园里的花草也不放过。有的城市将动物园、植物园搬迁到距离城市更远的郊区，甚至干脆毁掉，以便给开发商们腾出地皮搞开发。
　　江河溢洪道、风景名胜、自然景观、动物园、植物园、公园等等，这些都是环境保护的重点，它们的存在是与社会公共利益息息相关的。这些关乎社会所有成员或绝大多数人利益的事项，一旦遭到破坏，社会公共利益必然受到损害，社会和谐也将出现裂痕。不仅在江河溢洪道上建房造屋这样的不和谐之举会给公共利益带来难以估量的损害，就是将动物园、植物园、公园等用于房地产开发，也同样损害了更多人的利益，使更多人无法从中获得观赏的愉悦和精神的享受。所以，从科学发展观看问题，保护好这一切不仅是实现人与自然和谐发展的要求，也是维护社会公共利益，实现社会和谐的需要。
　　2005年1月，瑞士达沃斯论坛向全球公布了“ESI”，即环境可持续指数，在144个国家和地区中中国倒数第12位，居第133位。当然不能说我国环境状况的恶化是由于房地产业造成的，但也不能不看到近年来房地产业的超常发展给环境带来的压力。在我们为全国每天能有3000户居民搬入新居而欢欣鼓舞时，不知人们是否想到，这样的建设规模和速度会对环境带来什么样的影响？在一些大城市，飞沙扬尘的建筑工地多达上千个，一遇大风天气不起沙尘暴才怪。我国房屋建筑面积达430亿平方米，但节能建筑不到5%；建筑用能约占全国社会能源消耗的30%，而发达国家通常只有10%；建筑运行能耗约是发达国家的2.5倍，北方地区约有65亿平方米建筑冬季需要采暖，建筑采暖用能也是气候相近国家的3倍。许多房屋从节能角度看，在设计上就不科学，比如落地窗、外飘窗、玻璃幕墙虽然气派，但吸热和隔热效果极差。而且这些房屋建筑一旦建成其使用寿命起码在几十年，对能源消耗和环境的不和谐影响也要持续几十年。
　　科学发展最终要实现一种公平正义的境界，这种公平正义首先是“代内公正”，即“一部分人在获得利益时不能损害另一部分人的利益”。与此同时，还要求做到“代际公正”，即“前代人获得利益时不能损害后代人的利益。”三十年的改革和发展给房地产业带来了空前的机遇，但这其中有些是以环境的破坏和资源的过度消耗为代价的。这样一种非科学的发展，不仅损害了当代社会中其他地区、其他人的利益，也损害了后代人的利益；既破坏了代内公正，也破坏了代际公正；既损害了社会的和谐，也损害了人与自然的和谐。所以，政府必须从公共利益出发，对于房地产开发实施行政的乃至法律的规制，建立健全建筑领域节能减排的统计、监测、考核体系，在城市规划中大力发展节能省地型建筑和绿色建筑，并推动对既有建筑的节能减排改造。
　　一个以保障和改善民生为取向的房地产业对于中国至关重要，这种重要性不仅仅在于解决人民群众的住房问题，进而实现住有所居目标，而且对于带动经济发展、扩大社会就业，促进社会和谐以及人与自然的和谐，都具有十分重要的意义。因此，作为政府在关心和呵护房地产业发展的同时，也要正视并解决好其中存在的某些问题，使这项与民生攸关的重大产业，在科学发展的理念和格局中保持持久的生机和活力。

(作者单位：中共大连市委党校)