房价拐点在第三季度出现?
    2010-06-21    作者:尹中立    来源:每日经济新闻

    4月17日,国家出台了更为严厉的调控房地产新政,到6月17日刚好满两个月。实际上,这轮调控一开始,有关房价会不会出现拐点、会在什么时候出现拐点等问题就一直争论不休。综合当前市场特征,笔者认为房价在第三季度应该有明显的下降。

  新房价格坚挺,二手房波动

  2008年-2009年的市场调整首先由一手房开始,而这次不同,新政策出台之后的1个月时间里,尽管新房的交易量出现明显下降,但其价格表现相当坚挺,而二手房的价格开始出现调整。从北京5月份的数据看,二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多,比如通州下降了20%-30%。
  为什么有这样的差异?主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年~2007年,中国的股市与楼市空前繁荣,开发商的资产周转率很高,忽视了资金的敞口风险,加上当时市场普遍低估了美国次贷危机对中国房地产市场的影响,当市场的交易量迅速下滑时,不少开发商出现了资金链断裂,降价销售成为唯一选择。而2009年的市场销售超预期,使得开发商在2010年的资金比较充裕,有资金风险敞口的开发商比较少。
  二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初,不少开发商选择了降价销售,但市场在救市政策的刺激下,迅速出现反弹,让降价销售者大呼上当。因此,本轮房地产调控政策的出台,开发商自然会选择观望,不会很快降价销售,有些城市(如北京)的房价反而逆势上涨。就在4月中旬国家出台更严厉的政策调控房地产时,欧债危机开始出现恶化的趋势,使很多人想起了2008年的美国次贷危机恶化以及由此导致宏观经济政策的大逆转。特别是5月中旬温总理在天津考察时表示担心“政策的叠加效应”,使不少人开始感觉决策层又要转变政策,进一步加剧了市场的观望气氛。

  欧债危机只是“慢性病”

  在我看来,欧债危机不会对中国出口产生致命打击。美国的雷曼公司倒闭之后,之所以对全球市场产生严重的冲击,是因为它导致了全球信用的冻结,从而使全球贸易出现冻结。当时的市场风险溢价迅速提高,投资者都回避风险,大宗商品的价格出现跳水,石油价格从147美元/桶迅速跌到30多美元/桶,铜价也如此。于是,市场出现强烈的去库存化,一时间,中国出口企业突然失去了订单。
  而目前欧债危机只是少数国家的主权债务问题,它影响到个别国家的国债的风险溢价,对全球金融市场的风险溢价没有明显影响。因此,企业也不会出现类似2008年底的去库存化现象。如果将2008年的雷曼公司倒闭形容为“急性传染病”的话,那么欧债危机应该属于“慢性病”。
  当然,慢性病也是病,欧债危机也会影响中国的出口,主要是因为欧洲国家会减少财政开支,减少进口,而且人民币相对于欧元大幅度升值,也影响到中国的外贸。但是,只要不是强烈的收缩,就不会对中国经济产生大的冲击,反而会有利于中国的产业结构调整。

  股市下跌影响楼市

  从经验上看,股市是楼市的先行指标,领先的时间应该在2~3个季度——当股市上涨6个月之后,房价也会出现上涨;股价出现趋势性下跌6个月之后,房价一定下跌。2008年11月初股价见底的,2009年第二季度房价出现上涨;2010年的股价从年初开始出现下跌,现在已经持续了5个月时间,房价估计在6月份会出现明显的转折。
  为什么股价与房价有这样的关系?这两个市场的价格决定因素是基本上一致的。经济增长快、信贷与货币投放多,则股价、房价都出现上涨,反之则都会下跌。但这两个市场对宏观经济政策的价格敏感性是不同的,股市比楼市更敏感些。
  2010年初以来,股市之所以出现下跌,是因为信贷紧缩的结果。2008年11份开始,中国实行适度宽松的货币政策,各商业银行都积极增加信贷,出现贷款的空前膨胀,2009年前6个月就放了近8万亿的贷款。如此多的信贷投放必然会引起很多不良反应,因此,2010年的信贷目标定为7.5万亿,比2009年实际减少40%。决定股价的应该是边际的货币增量,边际的货币增量出现减少的趋势,必然使股价下跌。

  开发商资金将趋紧

  房地产开发是一个资金密集型活动,资金的渠道主要有四条:资本市场、银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是,这些融资的渠道基本上都被堵上了。
  先看资本市场的融资。4月17日的“国十条”使房地产类上市公司在内地发行股票或债券的渠道被堵死,在香港上市的公司可以到海外市场上去发行债券,但需要付出10%以上的成本。
  再看银行贷款。新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制,各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。此外,北京等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格,而二套房贷的首付为50%,利率为正常贷款的1.1倍,使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。
  从经验看,从第三季度开始,房地产开发类公司的资金开支会出现高潮,土地出让金一般在7、8月份交纳,支付工程款一般在年底比较集中,很多公司的账目现金很多,但未来几个月需要支付的资金也很多。

  相关稿件
· 房价预期走低 贷款需求下滑 2010-06-18
· 莫让高房价毁了中国城市化 2010-06-18
· 贾康:征物业税不能降房价但能去泡沫 2010-06-18
· 北京部分区域房价回落近千元 2010-06-18
· 二线城市房价预期依然高涨 2010-06-11