房地产:谁将跑倒数第二棒?
    2009-12-21    作者:何帆    来源:深圳商报
    2008年年底,房地产市场曾经出现过回调的迹象。很多房地产商感觉到,冬天可能就要来到。据说南方有个很大的房地产公司,员工去领圆珠笔,公司已经不给圆珠笔,只给发圆珠笔芯,走廊上的灯都是隔一盏亮一盏。但是,美国金融危机爆发之后,房地产业因祸得福,2009年,几乎在一夜之间,从冬天进入了夏天。在宽松的货币政策和一系列针对房地产的优惠政策刺激下,中国的房地产经历了爆发性的增长。
  无论从房价收入比、房价租金比和空置率等指标来看,中国的房地产市场都已经出现了严重的泡沫。一般来说,发达国家的房价收入比是1.8~5.5,发展中国家大约为4~6。在美国,中等收入家庭用3~5年的收入就能买到一套独院,在中国至少需要10年以上,才能买到一套蜗居。中国社会科学院的蓝皮书中谈到,房价对农民和农民工来说更是高不可攀。房价与农民工的收入之比已经达到22倍,与农民的收入之比已经逼近30倍。一个农民,不吃不喝三十年,也无法在城市中找到容身之处。单从房价来看,进城农民只能是城市繁华世界中的匆匆过客。从房价租金比来看,当前的房价租金比已经超过了400,比一般的国际水平高了2倍还多。租金比不过月供,反映出当前房地产市场上的投资投机成分是相当大的。
  所有的泡沫最终都会崩溃的。正如我在之前的专栏里面所说的,中国的房地产泡沫也会破灭的。但是,为什么房价到现在为止还是一路上扬呢?
  作为一个诚实的学者,我必须承认,经济学家最不擅长做的事情就是做预测。我不擅长。昨天晚上重读克鲁格曼,突然发现,他在2002年就已经在文章中预言,美国的房地产已经出现了泡沫,美国很快就会爆发金融危机,会变得像20世纪90年代的日本一样。结果呢?2003年,他错了;2004年,他错了;2005年,他又错了;2006年,看起来他该对了,但是还是错了。直到2007年,美国金融海啸汹涌而来,他终于预测对了。
  这个故事说明了什么?说明市场是个复杂的系统,我们无法准确预测下一个时点会出现什么情况。凡是复杂系统,从本质上说都是无法精确预测的。
  你到沙滩上散步,看到一个孩子在玩沙子。闲来无聊,不妨也跟孩子一起玩玩。你可以和孩子一起堆沙堆。松散的沙子会逐渐形成一个像金字塔一样的沙堆。随着沙堆慢慢变高,也就会变得越来越陡峭。到最后,这个沙堆突然崩塌。那个小孩子会在旁边,看得非常高兴。一位丹麦的物理学家Per Bak就曾经思考过这个问题。假设我们一粒一粒地把沙粒堆起来,到什么时候,你再往上面增加一颗沙粒,整个沙堆会突然倒塌呢?
  这个问题看似简单,其实难倒了全世界的科学家。在第一阶段,沙粒落下之后,并不是散落各处,而是会互相组合,慢慢形成一个锥形体,这就是物理学家所说的“自组织过程”。但是,到第二个阶段,沙堆会变得非常不稳定,再增加一颗沙粒,就会导致整个小金字塔的倒塌。但问题在于,我们不知道哪个沙粒会导致沙堆崩溃。可能再掉下来一颗沙粒,就会导致沙堆倒塌,但也可能再落下了上千个沙粒,沙堆仍然会继续增高。
  海滩上的沙堆和房地产市场有什么关系呢?我们现在的房地产市场已经进入了第二个阶段,已经变成了一个不稳定的体系。泡沫随时可能破灭,但我们无法预测何时会破灭。从短期来看,恐怕中国的楼市还会继续暴涨。2010年货币政策仍然会保持宽松、大量的热钱可能会流入中国、居民的通货膨胀预期越来越强烈,所有这些因素都可能决定房价走高。而且,金融理论的最新发展已经表明,过去我们信奉的“有效市场”假说是有缺陷的。资产价格并不是在超过基本面支撑的内在价值之后就会马上下跌,在低于基本面支撑的内在价值之后就会马上上涨。投资者往往是非理性的,金融市场上的“羊群效应”会经常发生。当房价走高的时候,会带动更多的人买房,导致房价继续增高,房价增高,会导致更多的人买房,又会推动房价继续增高,这是一个“自我实现的预言”。所以,我们往往会看到,当牛市刚刚出现的时候,资产价格的上涨会比较缓慢,但是到牛市快要崩溃的时候,恰恰是资产价格上涨最为疯狂的时候。
  中国的房地产市场已经变成了一个击鼓传花的游戏。你如果现在再去买房,唯一能够从中赚钱的办法就是,找到一个比你胆子更大的人,把你的房子卖给他。问题就来了,你怎么知道自己不是那个跑最后一棒的人呢?值得庆幸的是,城市里面的买房者,一定不是中国城市化赛跑中跑最后一棒的。跑最后一棒的应该是农民工。中国城市化最后成功的时候,是当农民工能够变成城市新市民的时候。遗憾的是,中国的农民工太穷了,太累了,他们已经跑不动了,他们是没有办法接上最后一棒的。所以,在中国的房地产市场上,最悲惨的人是那个跑倒数第二棒的人。
  他们是谁呢?
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