“钉子户”让开发商破产是谁的错?
    2009-09-25    作者:叶檀    来源:新京报

  “毛地”出让是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起,对开发商而言,地价一定,压低拆迁补偿就等于多获利,于是开发商就有了野蛮拆迁、压低拆迁价格的冲动。
  长沙最牛钉子户被拔除。9月23日,长沙市天心区政府与黄兴南路一栋商铺的户主代表签下协议,9月24日凌晨,“长沙最牛钉子户”的最后一栋房屋,在短短十几分钟内拆除。
  此次拆除,从政府到被拆迁户,都强调是一场皆大欢喜的协议拆除,已经破产的开发商邓先生却被遗忘。2007年10月26日就已经开业的新大陆·银座,是邓先生的物业,目前却关上一至五层大楼的大门。仅有一楼的几个门面勉强开着。(据昨日《潇湘晨报》)

  在关注被拆迁户利益的同时,也有必要以同样的尊重产权的态度,关注开发商的利益。
  邓先生承担了毛地出让的风险成本,是破产的关键,一幢商业大楼留了一幢老商铺未拆,新商铺的价格就会缩水,拆迁补偿同样是笔不菲的支出。
  邓先生破产是打政策擦边球的结果。土地出让有“毛地出让”和“净地出让”之分,“毛地”是指房屋尚未拆除,被拆迁人尚未获得补偿安置的土地。“净地”是指地上建筑物、构筑物已经拆迁、被拆迁人已经获得补偿安置的土地。
  毛地出让的实质是,将依法应由政府负责的拆迁推给了开发商——因为“毛地”出让是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起,对开发商而言,地价一定,压低拆迁补偿就等于多获利,于是开发商就有了野蛮拆迁、压低拆迁价格的冲动;如果被拆迁户顶住不拆,或者拥有强大的后台,开发商就得咽下苦果,资金被占,直至破产。而净地出让,政府就必须承担起补偿与议价的责任,通过市场将成本分摊给开发商,这时的成本不含有巨大的拆迁风险。
  “毛地”出让隐患极大,让有权有势者有拳头者享受溢价,无权无势息事宁人者只能接受大幅折价。受损者既有被拆迁户,也有可能是权势不如大开发商的中小开发商。
  面对巨大的利益分配,我们有必要改变开发商都是“黑五类”必须打倒、钉子户全是善良的小绵羊应该保护的观念。利益分配明确、合理的制度,能够让所有人获利,反之,不论是开发商还是被拆迁户,都有可能沦为弱势群体,因为社会结构是金字塔结构,处于塔尖的将收走所有红利。
  意识到毛地出让的制度性缺陷,政府曾经进行制度性改进。2007年9月,国土资源部等三部门印发《国土资源部关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》,第一次明确要求“净地”出让。良规必须辅之以相关的配套措施,让人遗憾的是,有关方面至今没有出台违反“净地”出让规定的罚则,一些地方仍然大规模实行毛地拆迁,使236号文置之高阁。希望政府能够出台配套措施,将净地出让落到实处。
  美好的政策可以让利益各方拥有公平的博弈平台,拥有明确的定价机制,最大可能地减少投机者,而不妥的政策则画地为牢,定价模糊不清,制造出越来越多的投机者。

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