住宅用地权续期当慎行
    2009-03-27    林喆    来源:中国证券报

  近日有消息称,《土地管理法》修订草案正在业内“征求意见”,并有望于年内通过全国人大常委会审议。在修订案中,最引人关注的是,住宅建设用地使用权70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换原来表述明确的“无偿自动续期”。这一修改虽然只有数字之差,但关系到土地用益物权的实质性归属,关系到房产所有权何以永续性确认,进而影响到房地产和城市建设的长远发展。因此,立法机构对住宅用地使用权如何续期应当慎之又慎。
  实际上,建设用地使用权到期后如何延续,一直是法学和经济学探讨的焦点,而分歧则是“无偿”与“有偿”之辩。根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”并无明确是否“无偿”。按照官方的说法,本次修订《土地管理法》,也将与物权法的精神相统一。
  法律专家指出,官方不明确建设用地使用权今后的续期方式,目的是预留出立法和政策制定的回旋空间。不过,这一模糊的表述也可能给国有土地最终市场化运行设置不确定因素。
  物权法中所指的“自动续期”,是“无偿”还是“有偿”并无定论,但住宅建设用地70年的使用权,在法律上并非“虚指”。因此,在可以预见的将来,这一悬疑是必须解决的立法课题。
  如果明确了是“无偿”,那么国家将不能在续期中收取费用,而以“按照国家有关规定”作为表述,“就可以设定为无偿,也可以设定为有偿,按照届时的情况管理,等于把这个权力交给了政府”。
  显然,如果今后立法设定“无偿”,则意味着土地用益物权将近乎所有权;如果设定“有偿”,那就有可能侵害房产私权,并对房地产业构成利空。如果将由政府“相机抉择”,则又引发出政府行为短期化与立法长期性的矛盾。如何续期,这一物权法立法过程尚未解决的问题,确实将考验未来立法者的智慧。
  事实上,作为房产权属的重要组成部分,土地物权的性质和归属期限直接影响到产权的定价。在海洋法系国家,房屋产权一般可分为“free-hold”和“lease-hold”两种形式。前者是指永久所有权的房地产;后者指土地定期租赁权的房地产,期限一般都很长,从99年到999年不等。而永久所有权的房产和土地租赁权的房产,价格存在天壤之别。
  而按照中国现行的土地开发制度,地产商获得土地需要一次性支付70年土地使用权的出让金,由此获得开发土地的权利,而这一成本作为房价的一部分,最终转嫁给购房者。换言之,房产持有人的购房成本中,有30%-50%支付的是70年的土地使用权。因此,续期问题如果得不到妥善解决,将深刻影响到未来房地产市场的健康与稳定。
  不过回顾历史,我国对土地物权的立法一直与时俱进。国务院1990年5月颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”后来的《物权法》则在法律层面对此进行了校正。
  根据“上位法优于下位法”的原则,住宅建设用地使用权“自动续期”已得到确立,与之相冲突的土地管理法也将予以修订。理论上,《土地管理法》修订可进一步明确是“无偿”还是“有偿”,还可以明确“有偿”的计算标准。而如何续期之争在未来也必将通过立法博弈加以化解。

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