房利美和房地美危机何以成为次贷第二
    2008-07-22    艾薇    来源:新京报

    国际评级机构穆迪公司指出,美国房贷机构“房利美”和“房地美”(习称“两房”)债券贬值给亚洲国家带来的潜在损失可能被夸大了(7月21日《北京晨报》)。但是,这种观点并不能掩盖此次危机本身的严重性。

    投资者可能很难想象,“两房”公司如此脆弱的盈利模式怎么能大行其道如此之久。美国政府在1938年成立房利美,并于1968年私有化。十年后为了引入市场竞争成立了房地美。这两家公司主要功能是为了给房贷市场注入更多的资金。
    他们的运作原理简单———银行提供贷款给购房者,之后“两房”向银行收购这些房屋抵押贷款,并打包成房屋抵押贷款证券出售给众多投资者。他们通常会向投资者担保这些债务能够被偿还。如此,就把本来应该在银行或者“两房”的平衡损益表上显示的风险都转移给了投资者,所以这些房屋贷款在规格类型上都受到严格的限制。
    另外,由于与政府的特殊关系,“两房”还具有一般银行没有的优势,他们能够从市场上得到低利率贷款。借此优势,他们自己也直接投资这些房屋贷款证券。这样也造成了一个问题:依赖于资本市场廉价贷款导致过度投资。市场一旦失去对他们的信任不再愿意提供低利息贷款,融资将变得十分困难;如果房屋贷款证券出现贬值(比如购房者无力支付按揭),即使是很小的金额都会把公司逼向险境。这个看似完满的商业模式就将崩溃。
    目前这两家公司正是陷入了这种困境,其合计担保贷款高达5.3万亿美元,占美国GDP的44%,而自投资金只有810亿美元。更糟糕的是这些房屋贷款当中有很大一部分与次贷有关;随着次贷危机愈演愈烈,这两家公司势必也难逃一劫。与年初那些陷入降级风波的债券担保公司类似,他们也都犯了一个根本的错误:相信房价会永远上涨。债券担保公司的问题是给那些坏账进行风险担保,而房利美和房地美的问题是直接把钱借给那些根本无法还债的人。
    短期看,美联储和财政部的救市措施可以暂时维持公司的运营,稳定市场,两房的股票近期有所回升说明了这一点。但从长期来看,这些措施恐怕不能真正解决问题。如果美国政府把这两家公司国有化,从而担当他们账上的所有债务,则政府持有的总债务有可能超过美国的GDP。如果通过市场融资,保守估计需要500亿到1000亿美元,这对于股东来说实在太昂贵了。
    值得注意的是,俄罗斯21%的货币储备投资在房利美和房地美的证券产品上,除美国外的国外投资者手上共持有将近13000亿美元的美国政府债券。这新一轮的危机对低迷的世界金融市场可谓雪上加霜。美国和欧洲的金融市场可以说是狼烟四起,一边要顾及由于原油、粮食等交易品的价格上涨引起的通货膨胀,另一边要谨防市场低迷、经济衰退。显然,美联储和欧洲央行无法做到两头兼顾,无论是提升利率或者降低利率都会带来无限的麻烦和痛苦。

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