房贷压力不该由“房奴”单独承担
    2007-09-21    童大焕(北京 媒体从业者)    来源:新京报

  建设银行日前发布报告指出,在央行近年来连续多次加息,个人房贷款支付不断增加的情况下,国内商业银行个人住房贷款已经逐渐步入“违约高风险期”。从国际经验看,个人住房贷款的风险暴露期通常为3年到8年。数据显示,工行、中行、建行三大国有商业银行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿元上升至2006年底的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。(9月20日《上海证券报》)

  虽然中国不存在次级房贷,但在多年来连续加息的压力下,房贷压力已经成为部分中低收入人群越来越沉重的负担,尤其是不少低收入人群,当初就是被动进入房地产和房贷市场的。建设部政策研究中心赵路兴曾在一篇文章中提到,2002年,全国城镇新建住宅面积5.98亿平方米,在住宅竣工面积中,有近一半的住宅需求是通过拆旧建新实现的。这种被动需求的人群,也往往是对房贷利息最敏感的人群。
  中国迄今为止还没有遇到像美国次贷危机导致房价下跌的情形,相反,国内房市近年来仍在一路上升。因此,对投资者而言,如果面临加息导致的还贷困难,一般可以通过卖出房屋等来规避风险,除非其遭遇突发性重大变故。而自住房则不然,利息不断飙升,房子却不能出租也无法变现,不断增加的压力就只能自己扛着;特别是其中一些因拆迁而被动买房的人,当初买房可能就超出承受能力,屡次加息的累积效应,说不定哪一个就成为压垮骆驼的最后一根稻草。
  面对此种可能出现的情形,政府当有所作为,通过多种办法,提前做好应对,解决可能面临的房贷风险。其目的,不仅应当着眼于规避银行风险,更应当从公民住房权利和政府基本义务的角度,及时为还不起自住房贷款、尤其是因拆迁等原因被动进入房贷市场的人提供“避风港”。
  一种办法,如美国联邦住房管理局那样,通过担保计划,为因贷款利率重新调整而还不起月供的自住房购买者,提供抵押再融资,将其现有抵押贷款更换成得到政府担保的抵押贷款,以避免不能按期还贷。
  另一种办法,对有旧房的人群,不妨参照广东中山小榄镇的做法。小榄镇政府日前出台办法,规定只要是小榄镇户籍的居民家庭,符合一定条件,都可用自己的宅地置换商品房,或者在原宅地上贷款改建或重建住房。申请人自有资金不足的,都可以申请改善住房贷款,最高限额均为6万元。贷款利息按月利率3%。计算,约为目前银行贷款利息的一半左右,期限一般为五年。由社区股份公司或小榄镇担保公司负担担保事宜。凡以宅地置换商品房的,申请条件还可以适当放宽。
  我觉得,这种由政府担保提供低息贷款的做法,今后可以扩大到拆迁户和低收入人群购房,在贷款限额、年限、优惠利率等方面还可以因地制宜,比如增加贷款限额、优惠利率、延长年限等。至于政府担保资金和利息差额的来源,可以考虑通过立法,从土地出让金中提取一定比例,这样,既能改变土地出让金大部分没有做到“取之于房市,用之于房市”的弊端,又能确保公民的居住权利,促进房地产市场的健康发展。

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