钱烧的房价
    2010-05-06    作者:李振华    来源:21世纪经济报道

    任志强发了一篇博文说,北京房市无泡沫,房价不高,比纽约低多了。
  《财经》杂志对这个说法当了回事儿,专门让记者找了纽约几个公寓与北京比,并且还使用专业统计概念——中位数证明结论。
  结论是什么?
  和你我的感受一样,北京住宅价格高,真的高,不过确实比纽约便宜一点。不然,纽约100年世界金融和经济中心积攒的家底,10年就被北京、上海赶上了,还不羞愧死。
  如果真要PK房价,全球数得着的还有伦敦、东京、香港、首尔以及台北,再加上如今的上海和北京。
  复杂问题简单化,换算成东京的标准(全装修、套内使用面积计算),上海和北京住宅价格差不多是伦敦、纽约、东京的2/3,台北大体与上海、北京相当。
  这么看,有三个有意思现象:一是,金融中心,别管环球金融中心还是区域金融中心,房子都贵!二是,东亚城市只要经济还可以,房价都高。三是,不管东京、纽约还是伦敦,商业地产一般都比住宅贵,唯独上海、北京不一样,颠倒过来。
  金融中心房子贵,原因是金融行业收入高,单位个体创造财富多,能支撑高房价。
  东亚国家储蓄率高,资本成本低,再加上文化中,家庭有拥有房产的强烈倾向,因此很容易形成地产的买方市场。
  上海、北京的住宅与商业地产价格倒置,则要耐人寻味得多。起码需要两个层面来看:
  第一,北京和上海的资本存在严重错配现象。真实的商业回报率或资本生产效率不高,导致商业地产价格根本上不去。事实上也的确如此,北京、上海的商业中心的单位面积产出连东京十分之一都不到,充分说明住宅价格想接轨东京那纯粹是钱烧的。
  第二,纽约和伦敦人口都不超过800万,它们依靠金融一个行业支撑城市发展,都显得心力不足,如果两个2000来万人口的中国城市靠金融行业支撑,那估计全世界都会成为一个大“大漏斗”,没有可能性。北京和上海50年内都没有可能达到纽约和伦敦的收入水平,支撑与纽约和伦敦等同的房价,难以想象。
  高房价带来很多负面效应,亚洲的一些大都市都深受其害。但既是东亚城市亦是金融中心的新加坡,房价却相对并不高,原因在于:
  土地私有还是国有,决定成本和代价是否可以承受。新加坡土地大部分国有或者公有,使政府有能力低成本建造更多“公屋”,实现居者有其屋就变得容易。而在土地私有制的许多城市,因地价很高,政府根本没钱收购大批土地建造低价住宅,让普通民众居住。
  政府是否选择以土地作为收入主要来源,模式不同结果有很大不同。新加坡经济从上世纪70年代崛起,学习香港模式,以金融、港口、贸易收入立城,但没有学习香港政府卖地求财。住房的公平化和平民化,让新加坡社会资源配置更为合理。从上世纪末,生产效率提升和发展持续性远超香港(香港如果不是内地支持政策,早已落后新加坡)。
  这么看,国内城市土地一直是归国家所有,可以避免私人土地所有的城市住房难题,摆脱高房价的魔咒,建立起来一个相对公平、人性化的人居城市。关键是,政府是否有决心建立一个这样的制度。
  北京出台了调控细则,最有威力的一条:一个家庭只能新购一套房子。但在这前面,有一个定语,叫“暂时”。
  房地产税(抑制投机,寄望于替代土地出让金,充当土地财政的“终结者”)高悬半空,似乎还在等待着什么。权威官方专家说,房地产税与土地出让金并行不悖。各级政府皆大欢喜吧。
  加息,被认为是退出刺激政策最实质的信号,这周没有到来,但上调了0.5%准备金,央行在数量工具没有用尽前,可能不打算使用价格工具了。
  中央房地产新政两周多,市场仍然不明朗。大多数开发商已经习惯了调控,依靠经验,雨过天晴,世界依旧很美好,况且这些政策不可能让他们伤筋动骨。
  但据说,恒大地产准备全国范围内85折卖房,是好事儿还是坏事?

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