每户80平方米可作物业税优惠门槛
    2010-05-05    作者:贾康 吴方伟    来源:中国证券报

    从避免社会震动方面考虑,物业税改革之初,可侧重对已实行新的土地批租制度的商品房进行课征,对已售一般商品房可以暂不征收,只是对管理上很容易认定的超大面积的独立别墅和豪华公寓等实征,以后在渐进改革中再逐步使更多的商品住宅与新政接轨。
  关于土地批租,今后在土地开发环节可考虑仍进行招拍挂,但开发商只交半款或更高些比例的部分(比如70%),另一半或剩下的部分,是分散到未来的70年中,由地方政府通过物业税向房屋所有者收取;同时物业税对每户的基本面积实行减免。以一线城市为例,不管你有几套房,物业税对房屋所有人名下80平米以下的部分予以适当减免,仅逐年收取一个象征性的或较低的固定的税额;对80平米以上的部分实行阶梯式的税率,即超额累进税率。
  商品房土地批租及物业税改革与保障性住房建设这两项举措,必须通盘统筹、有机衔接。当后者起步,使百姓看到保障性住房是能够解决“夹心层”住房问题的有效措施时,社会对商品房的需求会逐渐趋于理性,再配之以土地批租及物业税的改革,两种力量当能使商品房价格回复合理轨道。反之,如果物业税改革起步而保障性住房供给明显不足,则百姓不安不满情绪有可能上升,调控和改革效果有可能出现较大的不确定性。改革需要试点,稳妥但应积极,必须让百姓看到方向,形成稳定与乐观的预期

  一次性批租+阶梯式物业税

  香港在港英政府统治下曾长期实行政府所有制下的土地批租制度,由政府一次性出让若干年限的土地使用权,并一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。同时,还有不动产保有环节、经营活动上施加的“差饷”税与“物业税”。为避免港英政府在香港回归前的短期行为,1984年,“中英联合声明”对香港土地批租制度的部分内容做了修改,香港此后实际上调整为土地批租制和土地年租制的混合体制,这对我们有一定的启发性和可借鉴意义。
  我们今后在土地开发环节可考虑仍进行招拍挂(当然,作出招拍挂的技术性优化是很有必要的),但开发商只交半款或更高些比例的部分(比如70%),另一半或剩下的部分,是分散到未来的70年中,由地方政府通过物业税向房屋所有者收取;同时物业税对每户的基本面积实行减免。以一线城市为例,不管你有几套房,物业税对房屋所有人名下80平米以下的部分予以适当减免,仅逐年收取一个象征性的或较低的固定的税额;对80平米以上的部分实行阶梯式的税率,即超额累进税率,80平米内的优惠政策可长期稳定不变。如此,一是体现保障基本民生和对长期居住“托底”的政策意图,并鼓励小面积居住,抑制炒作;二是有助于把商品房房价高的一个“地价因子”予以降低;三是实现地方“土地财政”的可持续。
  为了避免社会震动,物业税(建议出台时正式定名为“房地产税”)改革之初,可侧重对已实行新的土地批租制度的商品房进行课征,对已售一般商品房可以暂不征收,只是对管理上很容易认定的超大面积的独立别墅和豪华公寓等实征,以后在渐进改革中再逐步使更多的商品住宅与新政接轨。

  为中低收入者开辟“趸租房”

  “趸(dǔn)租房”属于保障性住房,是适租房的一种,它是产权归地方政府,但居者可在一次性缴纳租金后拥有长期使用权的公有住房,即趸交租金的公房。可设想,在一线城市建设一种“65平米左右,30万元上下,租期30年左右、可转租”的标准趸租房,主要面向“夹心层”和其他中低收入者。比如趸租房最小为50平米,最大为80平米,地方政府可统一标准,设计理念是“实惠、体面、一般家庭住得下”。趸租房的建设主体为城市地方政府,可由其组织招投标,选择和委托资质好的开发商,按其要求和图纸代为具体进行建设和物业管理。
  发行具有资产支持证券性质的地方债券投资建设趸租房,依靠所收取的趸交租金,政府能完全实现平衡运作,同时能允许在居者经济条件具备时,根据其请求转租为售,进而获得差价收入,租、售所得均进入财政预算管理。这种民生安居项目,既是优质资产,又有较大的现金流,同时还可持续带动建材、装修、家居用品制造等行业的增长和就业,是适合地方举债的项目,也是一定时期内地方融资平台能恰当发挥作用的领域。由于有优质资产的支持,所以不用担心债券或受益券不能偿还。
  趸交租金额应略大于建安成本+配套费+税费+其他管理费用+债券融资利息及费用,用于补充“保障房建设基金”。“保障房建设基金”的一个用途是建设廉租房,在发展“趸租房”的同时,政府可顺便不花钱或少花钱形成廉租房的供给机制。
  趸租房的申请者应该是具有该市户口或长期居住证,身份证号码下无商品房的居民。趸租房承租人可申请公积金贷款,但月还款额一般应与单位缴存与个人缴存之和相当,其余均应首付,因为此贷款不同于抵押贷款,属于以公积金月缴存为支持的信用贷款,此举旨在减轻承租人的经济负担,对于增加即期消费有利,同时也有利于降低银行贷款的风险。
  承租人可在租约期内的任何时间申请购买所租住房,届时房屋的性质由公有租赁房转为商品房,价格可参考当时周边商品房价格,但考虑到承租人已经装修等因素,可给一定的优惠折扣。地方可根据自己辖区住房供需的具体情况,在时机恰当时采取鼓励转租为售的政策,以补充地方财政收入。显然,趸租房与经济适用房相比,一个重要的优势就是大大减少人为“扭曲”的可能空间,并有利于财政的可持续。对于趸租房,我们应该在制度上严格规定承租人不得当“二房东”赚取租金价差。

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