一次，笔者接触到一位在外打工多年的农民工，他告诉我，他们夫妻两个都在沿海的同一个城市打工，经辛苦打拼，已积攒了一些钱，准备全部花掉，在他老家的县城买一套房。我问他那些钱是否够在他们那里的县城买一套房，他说，虽然他们县城经济还不够发达，人均收入还不高，但近几年房价涨了不少，而真正炒房的并不多，再贷些款，就差不多够了。
 　 从这个农民的话语中，我们获得的重要启示是，住房市场以消费需求为主导才健康；一个国家、一个地区、一个城市，乃至一个县城的住房市场是否理性、是否健康，对于该地方的民生、经济发展都是至关重要的。如果老百姓在城市或县城买不起房，提高城市化率就很难。
　　一个健康、理性的住房市场不是那种房价暴涨暴跌的市场，而是房价比较稳定的市场，是一个以住房消费需求为主导的市场。从长期来看，要治理好中国的住房市场，防止中国住房市场房价暴涨暴跌，要想中国的住房市场在理性轨道上运行，有三个前提。
　　其一，具有控制银行“短视”行为的机制，建立了住房信贷占总贷款比例的弹性制度。与许多其他行业一样，银行业的竞争是比较激烈的，在住房市场异常火爆时，银行投向住房市场贷款所获得的回报率是相当可观的，这样各银行自然会竞相向住房市场投放贷款，而不顾长期性的风险。所以，为了促进中国住房市场理性发展，住房金融政策的方向是，在控制好信贷规模的情况下，应控制好住房信贷占总贷款的比例。这个比例不是越高越好，也不是越低越好，要结合宏观经济运行情况和房价情况来确定。
　　中国在2008年年底及2009年所采取的货币政策及信贷政策是一个特例，是为了应对次贷危机所采取的权宜之策，不能当长期政策使用。当房价呈现线性增长或单方向增长时，应控制好住房信贷占总贷款的比例，使其呈线性下降趋势；当房价呈现线性下降或单方向下降时，应逐步提高住房信贷占总贷款的比例。也就是说，应使住房信贷占比与房价呈反方向运动。从静态角度看，从优化信贷结构的角度考虑，住房信贷占金融系统总贷款的比控制在20％以下是比较合理的，这样，信贷结构不会呈现畸形化， 金融风险相对会比较小。
　　其二，具有弹性房产税制度。房产税使用得当，对抑制囤房行为是有很大帮助的，可有效防止住房市场发生泡沫。按照目前中国的房产税制度，居民或房地产企业手上的住房只要不用来出租或从事经营，是不用交房产税的。这样容易产生囤房现象。所以，不仅要对现行房产税制度改革，即在不对居民住房消费需求造成大的影响的前提下，不区分住房用途征收房产税。而且，还应建立弹性的房产税制度。所谓弹性房产税制度，就是指房产税税率采取累进税率，房价高的税率越高，并根据住房市场情况对房产税税率进行动态调整。当住房市场过热时，提高房产税税率，当住房市场疲软时，应及时降低房产税税率。
　　日本有较好的房地产税，如固定资产税，但没用好，其房地产税不仅缺乏弹性，而且没有进行逆势反向调节。当1985年日本房地产市场泡沫开始吹起时，其后来的固定资产税税率是相当低的，大致为0.2%-0.3%，且实际有效税率低于0.2%。当房地产泡沫已经非常明显时，日本却于1988年采取了减轻固定资产税税负的措施，降低房地产估价，对居住用地实行税收优惠政策。中国应吸取日本的教训，不仅应改革现行房产税制度，还应建立富有弹性的房产税制度。
　　其三，具有防止住房市场人为炒作的机制。近几年，当房价不断上扬的时候，有人说，这是因为政府供应的土地不够，而每当新的土地供应出来，新的地王就会产生。在这种情况下，越是供应土地，越是被人利用炒作，房价就越往上涨。这种炒作行为抓住了一种消费心理，那就是恐涨心理。此外，房地产企业拿到地后，有的可能不会马上去盖房，有的会拿去盖房，但盖好房子还要等一段时间，不可能马上向市场供应新房。
　　所以，在住房市场非理性上涨的情形下，靠向市场供应土地来抑制泡沫收效甚微。在此种情形下，不如停止向住房市场供应土地，使住房市场的炒作失去 “土壤”。此外，防止住房市场人为炒作的另一个办法就是，根据居民住房消费需求情况，投放、建设保障性住房用地，并每年保证一定的增长比例。

（作者系经济学教授）