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叶檀:房地产泡沫进入“光速”隧道
2010-07-29   作者:  来源:上海证券报
 

    2009年和2010年前三个月,中国房地产价格进入“光速”隧道。中国房地产与美国国债并列全球两大泡沫,虽然全球第二大金融泡沫言犹在耳,虽然做空对冲基金巨鳄查诺斯称中国房地产泡沫等于1000个迪拜。但房地产市场却坚定向上,决不回头。
    2009年的房地产泡沫是货币泡沫的直接后果。不去除货币泡沫与房地产金融杠杆,已经疯狂的市场将更加疯狂。房地产市场成为原罪市场,不仅普通购房者在高房价中备受煎熬,房地产行业本身也收获了最多的臭鸡蛋和烂番茄。在严厉的道德谴责中构筑起来的产业环境,加之政策在宏观经济指标与激烈的民意之间的左右摇摆,接下来房地产泡沫注定难以为继。这是这本《好泡沫还是坏泡沫?》得出的第一大结论。
    如果房地产行业无法成功转型,意味着政府异常的财政收入来源并未转变,政府拉动内需的主要工具仍然是房地产,中国的经济前景不容乐观。房地产是衡量中国宏观经济、衡量货币政策、衡量贫富差异的极为敏感的风向标。
    中国经济走到今天,已经没有什么比加快经济结构转型和升级更为紧迫的任务。当囤地风、炒作风已经全面向二、三线城市蔓延,进而使得房地产泡沫在中国全面开花,那将是中国经济的最大风险。
    2009年房地产市泡沫的新迹象,是大型央企屡成地王,在一线城市纵横捭阖,而民企则进入二、三线城市抢地。国企进入房地产市场,是房地产泡沫向纵深发展的象征,既推高了房地产市场的价格,让中国的资产价格节节上升,向泡沫市场急行军;又使央企无心主业,以投资赢利遮掩主营业务的萎靡不振,和当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数如出一辙。泡沫崩溃后,日本经济直至今日仍未恢复元气。房地产不仅是地方财政聚宝盆,是银行的最重要的担保品,更是粉饰地方城投公司与央企赢利的脂粉。
    有人认为,只要房地产有买家,泡沫就能持续。从表面上来看,确实如此。只要有富裕人群接盘,只要银行阻断楼市可能存在的风险,那么通过向境外开外房地产市场吸引全球富裕人群到中国城市购房,似乎一切矛盾都可迎刃而解。
    但2009年末的迪拜危机提醒我们,这样做是短视的。迪拜精心维持的海市蜃楼因为债务过高、中东美元不愿意支援而暂时终结。迪拜之梦甚至吸引了全球浮华的明星们到此投资,却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。依靠更多的货币只能维持迪拜短暂的繁荣,而海市蜃楼终归要湮灭。
    中国经济固本培元,重要的是让国有企业和民间资本回归原位,彻底退出商品性与投资性的房地产市场,而去从事名副其实的普遍服务和关系国家安全、居民生活的产业,而不是在房地产市场上制造不安全因素。《好泡沫还是坏泡沫?》由此梳理出了中国经济结构转型之路的逻辑,在探讨了实现这一过程的具体操作思路中,作者不煽情,不以阴谋论立足,更没有肆意夸大中国经济的风险,力求用事实、数据与逻辑说话。
    离开了房地产,中国经济该怎么办?作者认为,迎领全球经济下一轮增长的引擎将是新能源产业,并着重讨论中国目前在新能源产业方面所存在的众多问题。如果不能很好的解决问题,则中国将错失下一轮增长主动权,并将错失未来30年的发展良机。
    本书开篇即提出,“在未来的3年到5年内,房地产泡沫的继续膨胀已经难以为继,且极有可能在2012年和2013年前后破灭,并将在低点维持到2016年”。我们不知道刺破中国房地产泡沫的针尖来自何处,也许是连续10次加息,也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌,也许是美元突然疲软。用时髦的话说,当资金链绷紧到一定程度,当杠杆拉长到一定程度,任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。

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