武汉提前“透支”地铁概念
    2009-11-06    作者:本报记者 沈翀    来源:经济参考报

    武汉城市快速轨道交通网络建设方案(2010年)

    “地铁口精装小户型”、“武汉罕见地铁上小复式”、“地铁口上盖物业,房价看升抗跌”……虽然还处于建设期,甚至有些线路才公布规划,武汉的地铁沿线房地产项目已经打出以此为“噱头”的大幅广告,三年来经过一轮又一轮热炒,接近城乡结合部的常青花园均价从不到3000元涨到6000元,远离市中心的光谷片均价从3000元最高涨到7000元……自2006年武汉公布第一条地铁建设规划,地铁沿线房价至今全部翻番。

    地铁概念成房价上涨动力

    记者在采访中了解到,目前,武汉的地铁网线尚未成型,而善于找卖点的开发商已纷纷开始拿来“为己所用”了。不论城区、郊区楼盘,凡与地铁沾点边,无不把地铁将带来的便利放在首位,借此抬高物业价格。
    2006年11月16日,武汉首个地铁项目地铁2号线一期工程试验段正式动工,该线路起于常青花园止于鲁巷,穿越商业中心、居住新区、高科技开发区和城市中心广场,由此,地铁沿线周边的土地成为开发企业角逐的热点。
    据了解,在2005年,常青花园两个楼盘的平均售价还在3100元/平方米左右。到2006年底,其平均价格就上涨到3700元左右,之后价格加速上扬,今年新开盘的常青花园峻岭项目均价已经达到每平方米6100元。而地处武汉中心城区徐东武青四干道的花畔里项目,由于交通不便,2007年开盘均价仅5000多元,今年地铁4号线提前动工的消息公布后,价格一路上涨,目前报价为每平方米7000元。
    地铁规划公布后,不止城郊的沿线楼盘受益,中心区的地铁楼盘价格更是大踏步上涨,到目前汉口中心区、武昌中心区大部分地铁附近楼盘均价已经超过8000元。有业内人士表示,比照京汉大道轻轨对沿线房产项目价格的拉动,今后武汉中心城区地铁项目沿线价格可能还有提升空间。
    记者了解到,根据武汉的轨道交通规划,除了在建的轻轨、地铁2号线一期和4号线一期,近期开始启动轨道3号线、4号线二期、8号线一期工程,确保2015年初步形成主城140公里轨道交通骨架系统。

    交通拥堵逼迫市民扎堆地铁楼盘

    尽管地铁附近楼盘价格已经大幅上涨,有刚性买房需求的居民还是愿意扎堆于此。
    家住武昌南湖、在汉口古田上班的郑小姐打算在地铁沿线再买一套房。她说,现在公交车虽然方便,但走一路堵一路,过去一个小时能够到单位,现在得两个小时甚至更长。“堵”怕了的郑小姐对地铁楼盘寄予了很大希望,“毕竟轨道交通方便快捷,再也不用堵了”。
    在武汉搜房网最近发起的一项置业调查中,设置的问题包括“随着武汉轨道规划的逐一出炉,傍地铁而生的楼盘会成为购房需求者的置业首选吗?”调查数据显示,半数的网友给出了肯定的答复;35.42%的网友表示“不好说,这(轨道建设)只是辅助外因”。有网友留言,基建的大规模施工已使武汉成了“堵城”,地上交通不行只能靠地下交通,以免以后上班心里再添堵。
    地铁物业除了吸引“钢丝”,也引来投机需求。这一波追涨购房潮中,一度销声匿迹的投资客,正在大批涌回楼市,未来交通便利的地铁沿线楼盘,成为这一群体的首选。在某个主打地铁小户型的楼盘,以住宅、办公、商业三者兼容为卖点,房子尚未正式开卖,顶部200多套已被整体买走。一些楼盘销售负责人介绍,很多投资地铁附近的购房人,其实都打着居住、投资“双算盘”,户型较小的房子最受欢迎。

    建设周期长未来仍存隐患

    有关专家表示,未来的交通便利,肯定是购房或投资要考虑的一个重要因素,也会获得相应的回报,但并不能成为惟一因素。买房子,除了交通因素,还应考虑项目其他配套、小区环境等各种因素。目前少数项目并不具备成为高档楼盘的条件,也靠炒作轨道概念,搭车提升价格,无疑已经透支了未来的预期升值空间,对购房者远期的居住或投资不利。
    中国指数研究院华中分院资深分析师李国政认为,应理性面对开发商炒作的各种未来便利,不要提前用高房价去换取尚在图纸上的便利。地铁沿线楼盘是投资客的首选,即使是在香港这样的国际化都市,地铁之上的楼房也是受到追捧的。不过在地铁规划出台之际,开发商就开始提前透支概念提高房价,目前地铁物业价格已有一定泡沫。与此同时,由于地铁还处于建设期,短期内出行不一定便利。他说,地铁建设周期较长,而且因拆迁受阻建设工期还会产生延误,此前购买这附近的房产就意味着在一段时间里周边都是工地,短期交通可能比其他地区更为不便。而且由于工程还在施工中,不少楼盘都是在广告中大玩文字概念,隐藏了项目与地铁口的实际距离,给购房者造成一种假象。
    采访中,还有一些市民向记者反映对地铁物业的担忧。家住汉口三阳路的陈先生今年买房特意避开地铁周边物业,选择了未来路面交通方便的后湖。他说,杭州地铁工地坍塌事故发生后,又在报纸上看到武汉一些地铁周边楼盘有裂缝。现在买的是期房,地铁也不知道什么时候开挖建设,如果房屋出现质量问题,到时找谁?而且住宅临近地铁口,可能就是一个交通枢纽,噪音相对较大,适宜投资但不适宜居住。

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