房地产开发商:“捂盘”惜售赌明天
    2009-05-13    本报记者:叶锋    来源:经济参考报

  楼市尚处于“回暖”过程,有开发商“见好就涨”,或者“见好就收”。“上涨”的是房价,“收缩”的是房源。而后者就是市场常言的“捂盘”。面对“回暖”,开发商为何逆市惜售?

  销量上升,开发商又显傲慢

  各地前不久相继结束的“五一”房展会,与以往有一个显著差异:开发商对促销明显“懒”了很多,心理上似乎也“牛”了起来。比如,在上海展览中心主办的“五一”房展会上,虽然参观人数比去年同期超出一倍,但诱人的折扣优惠已难觅踪影。主办方也坦言,以往开发商都“放得很开”,但现在的促销总体比较平淡。
  一家位于浦东中环线附近的知名楼盘将在5月底推出新房源,售楼人员甚至不无傲慢地告诉咨询人群:“我们没有优惠措施,我们就这个价格,要不要买你们自己考虑好了”。
  而在场外售楼处,又出现了久违的排队人群。记者近期实地采访发现,位于闸北大宁板块某楼盘的售楼处,开盘之前就有人排队。位于宝山顾村板块的某楼盘曾在3月底推出140多套以两房为主的房源,几天内即被订购一空。
  相关统计数字也印证这一点。上海网上房地产统计显示,4月25日,上海单日商品房成交量突破1000套,达到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”,也几乎每天维持在1000套以上。虽然“五一”小长假期间有所回落,但节后成交量又冲上高位。不少分析人士直言“看不懂”。
  价格方面,根据中房指数监测系统检测结果,重点城市房价涨跌互现,呈现小范围波动。在上海、北京、深圳等一线城市,提价的楼盘很多,但稳住的楼盘也有。不管怎样,有了足够成交量支撑,开发商在资金上如重获“源头活水”。从最近披露的一季度公告看,几家上市房企业绩一改颓势,大为改观。

  开发商主动挑起新一轮相持

  为什么人们排队买房?上海一家房企老总对记者说出了一大原因:“如果有200个人买房子,开发商拿出100套来卖;每两个人买一套,就只好去排队了。” 
  他坦言自己的楼盘也正是如此:“我们现在放慢了销售节奏,只要保证现金流相对充裕就可以了,并不急于把所有的产品都投进市场。”他的公司目前在售楼盘占可售总数的50%至60%,“剩下的房源暂不办理预售证,放到明年再说,我们准备赌一赌未来”。他说,这些房子都是六七年前拿的地,当时的地价比现在房价要低得多,部分销售就可以保证企业有可观的利润,“因此我们完全等得起”。而且,“捂后”再上市,“价格一定比现在上涨一点,多出来的可都是纯利润”。
  记者采访、分析发现,同样是“惜售”,楼盘可分为两类:一类是“低进高出”,其房价远超多年前购置土地的楼板价,少量多批甚至少批都足以带来足够利润,且自身又不存在迫切的资金困难,这是“主动惜售”;另一类则大多是近两三年买的高价地,有些楼板价之高甚至到了“面粉”贵过“面包”的程度。对这些开发商来说,房价的回落是难以忍受的,所以现在只好“扛着”不降价,从而被迫“惜售”。
  惜售同时,上述开发商还表示,目前没有进一步投资、拿地的准备,“我们会考虑跟踪一些项目,但现在不是拿地的最好时候”。

  房地产商别“好了伤疤忘了痛”

  与一季度相比,二季度的楼市开始显露出更多“不确定性”,一线城市尤为如此。中原地产研究中心数据显示,4月份第一周后,北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌。其中,第四周(4月20日至4月26日),成交量环比降幅超过20%。“五一”假期,北京住宅日均签约量424套,亦低于4月的平均水平446套。退房率也有所上升。
  市场人士认为,京、沪两个“风向标”城市楼市表现差异,从表面上看跟供求比、政策环境等有关,但根本上则是形势不够明朗时市场博弈出现的正常波动,其中不排除存在市场对捂盘、涨价等现象作出反馈等原因。
  上海城开集团总经理倪建达认为,楼市回暖使开发商的日子刚有起色,但捂盘惜售可能导致市场调整过程被迫中断,并为二季度以后的楼市增加了很多不确定因素。五月份上海等楼市的推盘量依然较大,但全年走向如何还要看六月份以后。戴德梁行在新近的报告中提醒,随着政府适度宽松的货币政策的持续实施,整体市场流动性较为充裕,预期通胀将重新恢复。但购房者的需求价格弹性也逐步增大,略微的价格变化对需求方的影响将较为明显。
  欲“赌未来”的开发商认为:“明年此时,房价肯定更高。”而易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭提醒:“如果企业在日子刚好过的时候,便‘好了伤疤忘了痛’,危害可能就大了。眼下中国的房地产开发企业,就有些盲目乐观情绪。”

  相关稿件
· 黑龙江今年一季度房地产投资同比增长37.8% 2009-05-13
· 让房地产业回归民生属性 2009-05-13
· 房地产:日"平成恐慌"和美"次贷危机"的镜鉴 2009-05-13
· 房地产开发贷款“不差钱” 2009-05-07
· 今年房地产市场仍将呈调整态势 2009-04-24