开发商制造抢购气氛 专家称阳春行情将结束
    2009-03-27    本报记者:姚玉洁 魏宗凯    来源:经济参考报

  与急遽回升的气温一样,上海楼市近来连日飘红,新建商品房日成交量甚至一度超过1000套。在久违的“井喷”行情面前,部分开发商心痒难耐趁势涨价。
  专家认为,开发商“多次开盘、小幅提价”,是为了制造抢购气氛,推动购房者加快入市。但在市场尚很脆弱、回暖前景不明的情况下,涨价可能导致成交量萎缩,来之不易的“阳春”行情也可能提前结束。 

  成交“井喷” 开发商趁机涨价

  阳春三月,上海楼市在2月份成交量环比增长逾六成的基础上继续反弹,新建商品房单日成交量多日高居在800套上下。统计显示,3月9日至15日全市共成交商品住宅32.38万平方米,环比上升38.3%,创下上海楼市自2007年底以来的近70周新高。
  据上海网上房地产统计,3月17日上海新建商品房成交达到1074套,为去年下半年以来所罕见;3月18日至19日,全市新建商品房成交量亦连续突破900套,远远超过2月份均值。
  在大好“春色”面前,部分开发商按捺不住开始悄悄上调销售价格,不少楼盘的提价范围在5%至10%之间。龙头老大万科在上海的金色里程、四季花城等项目均有调价;位于浦东的大华锦绣华城,2月成交均价1.5万元,比上期推案价格高了6%;“金地湾流域”项目最新报价已近每平方米1.6万元,而去年低谷期仅为每平方米1.4万元;位于市中心的精装修公寓“长宁88金廷”,推盘单价从春节前的2.4万元一路涨至2.7万元。
  位于上海中环的“慧芝湖花园二期”比较有代表性。这一楼盘去年年中开盘均价每平方米2.2万元,但销量不佳。当年年底,开发商推出400余套房源以八折优惠推出,平均单价略高于1.7万元,很快销售一空。春节后该楼盘价格不断攀升,最新一批房源每平方米均价在1.8万元至1.9万元。
  市场机构佑威·楼市通提供的数据显示,1月至3月18日,这段时间内上海持续有成交的公寓项目共251个,其中2月售价比1月上涨的项目有123个,占到近五成,而3月前18天成交价相比2月上涨的项目有131个。

  “少量多批”制造抢购气氛

  值得注意的是,此轮楼市“小阳春”,开发商再度祭出“少量多批”方式推盘,营造热销或抢购气氛,以求推动购房者入市。
  2007年,上海市为限制开发商“多次开盘、反复提价”,曾出台规定,要求开发商“商品住房项目已达到预售标准的部分,原则上应当全部申请预售和网上认证;超过3万平方米,确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米,并应制订分批上市计划”。然而,根据易居中国统计,3月9日至15日上海推出的18个楼盘中,只有2家开发商的推盘量在3万平方米以上,有12批房源总建筑面积仅在0.64万平方米至1.9万平方米之间,远低于“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定。
  业内人士指出,开发商“多次开盘、小幅提价”,正是为了制造抢购气氛,令一些刚性需求“恐慌”入市。楼市跟股市一样,有很强的“买涨不买跌”心理,一定的提价有时候反而促进成交。“因此,少量多批开盘、小幅提价某种程度上可视为技术性促销手段。”这位业内人士说。
  房地产专家陈真诚认为,如果提价后市场反应平淡,开发商还可以在上调价格的基础上再次降价,这样显得打折幅度更大,给市场的冲击更大,促销效果可能更好。
  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说,涨价是企业下意识的反应,趁着成交回暖提价以增加利润。另一方面,开发商之间也存在“囚徒困境”,都想利用这波行情多赚点钱。各自谋利的结果,可能会扰乱市场,不利于整个行业的平稳发展。

  涨价可能导致行情提前结束

  杨红旭认为,一两个月的成交迅速放量并不能说明楼市已经回暖,整个2009年上海楼市成交量还将保持“箱底震荡”格局。开发商借机涨价,会使部分对价格非常敏感的购房者退而观望,导致成交量增长乏力,甚至重新回调。
  上海网上房地产数据显示,在17日成交的1074套商品房中,有261套是动迁安置房,还有158套是商办物业,剩下的真正通过市场交易的商品住宅是655套。18日的成交情况也类似:在968套商品房中,配套安置房源占了347套,去除商办物业后,真正的商品住宅为443套。
  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉记者,在17日的商品住宅成交中,“海尚明城”一个项目就达258套,占当日全市成交总量的41%,而成交排在二、三位的项目成交套数都不足25套。“实际上,海尚明城项目早在2月份已经开盘,17日成交的258套只是去房地产交易中心备案而已,并不是一天内完成的成交量。仅凭一天的数据不能说明市场已经整体回暖。”
  杨红旭称,近几年的历史表明,上海一手商品住宅的年均成交量保持在1500万平方米左右。据此衡量,2月份78万平方米成交量仍处于低迷区间,近期连日成交近千套证明2月以来的楼市回暖还在继续。按目前情况,上海3月商品住宅成交量可能突破100万平方米,这已达到历史平均的合理水平,如果在这一成交水平上保持一个季度,基本可以认为是一波中期反弹。如果月度成交量能达到150万平方米,则基本可以认为楼市走出冬天,真正步入春天。
  他说:“开发商过于注重短期利益,有可能损失中长期利益:涨价可以提高利润率,却会阻碍成交,最终影响营业收入。如果众多地产商都是见好就涨价,则楼市‘阳春行情’可能提前结束。”

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