上海楼市"拐点"乍暖还寒 "反弹"一波三折
    2008-12-22    本报记者:姚玉洁    来源:经济参考报

  2008年的楼市注定将在中国房地产史上留下浓重一笔,在外部环境变化、内部持续调控的合力下,一路高歌猛进的房价终于在今年进入“拐点”和“弯道”。作为中国楼市风向标之一的上海,也上演了一出乍暖还寒、一波三折的变奏曲。

  变奏一:短暂回暖的“小阳春”

  上海今年开春走出了异于全国的逆势上涨、高位盘整格局。经过一个冬天的短暂调整,3月的上海楼市呈现出“量价齐升”格局,不少开发商甚至宣扬去年春夏的“报复性反弹”行情又将重演。
  上海市房地产交易中心的数据显示,3月份全市新房成交量从日成交不足400套一路走高,至3月19号已达1024套,此后一周内更是频频突破千套大关。伴随交易量的上升,一些新盘也开始提价。据上海市网上房地产公开信息统计,在前期推盘的15个楼盘中,13个楼盘价格比上一批房源的价格明显上涨,只有两个楼盘价格微跌。
  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,跟深圳等城市相比,上海的房价完全可称得上“负隅顽抗”:上半年上海房地产销售面积1228.91万平方米,环比下降18.5%,但房价仍然维持在高位。上海市统计局公布的数据显示,上半年全市商品房销售均价环比微涨0.4%。

  变奏二:史上最冷“金九银十”

  “小阳春”只能是美好而短暂的。在买卖双方深度博弈之后,上海楼市迎来了一条名叫万科的“鲶鱼”。
  中秋节前夕,万科在上海的八个楼盘全线降价,部分喊出“直降10万”的口号,其位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘,则一降再降,最高幅度超过20%,不少业主在一夜之间,发现自己刚买的房子缩水了30多万元。
  万科降价迫使不少开发商跟进,金地、绿地、大华等品牌开发商旗下楼盘也纷纷开始明折暗扣。8月份,上海二手房价格指数首次由涨变跌,9月份,上海商品住宅价格下滑迹象明显,全月共有50多个楼盘有新增推案上市,纷纷采取了平开或低开的策略,并有不少优惠折扣。
  据上海佑威房地产研究中心统计,9月份上海商品住宅成交量仅为43万平方米,为去年同期的三成左右,供需比达到2.5:1,创下近三年来最为严重的滞销局面。而国家发改委发布的全国房价调查结果显示,继深圳、广州之后,上海10月份的新房价格也首次跌破去年同期水平,同比下降0.3%,堪称史上最冷“金九银十”。

  变奏三:“新政行情”待观察

  10月底以后,从中央到地方的一系列刺激居住消费的房产新政,则给今年的楼市带来新的变化。
  继10月22日财政部、国家税务总局、人民银行出台楼市“组合拳”之后,上海连夜出台了促进房地产市场发展的14条意见,包括减免契税、营业税等以降低购房者交易成本,放松信贷政策,家庭购房公积金每户最高贷款限额提高至80万元,调整普通住房标准等。加上央行从9月15日以来的连续四次降息,购房者成本大大降低,这促使上海乃至全国楼市在11月走出了一波久违的“新政行情”。
  根据上海市房地产交易中心监测,“楼市新政”实施后,市场反应较为积极,成交量明显上升,11月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分别增加47%、36%;网上成交的存量住房买卖面积比9月、10月分别增加75%和68%;普通住房成交量占比大幅上升,目前上海全市新建商品住房销售登记中,普通住房套数占比达78%,存量住房达到82%。
  龙湖地产上海公司营销副总裁高晚晴表示,龙湖在上海的首个项目自11月9日开盘后,两周内实现销售85套,赶上了中央到地方“楼市新政”后第一个成交量反弹的好时机。
  中国指数研究院副院长陈晟表示,11月楼市成交回升是各方力量配合的结果:政府税费减免一点,银行贷款利率降一点,开发商房价降一点,消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡背景之上的,随着各方利好因素释放空间变小,反弹持续的动能也将减弱,楼市回暖还需要时间。

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