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今年9、10两个月，昆明房地产开发商没有享受到往年“金九银十”丰收的喜悦。年初以来全国楼市的下行走势以及浓厚的观望情绪，弥漫至地处西南的昆明楼市。成交日渐低迷，房价阴晴不定，昆明楼市何去何从？开发商和购房者相互观望，各自期待属于自己的楼市春天。
10月29日，云南省政府公布了《关于促进云南省房地产市场健康稳定发展的意见》，被业界誉为“重磅救市方案”。有业内人士预测，在这一新政的推动下，昆明房价有望逐步回归理性，后市信心将得到增强，低迷的昆明楼市将迎来曙光。不过，新政的效果究竟如何，还需市场的检验。
阴晴不定的昆明楼市
在经历了2007年疯狂的涨价之后，2008上半年昆明楼市销售进度明显放缓，二季度更是进入了“冰点”。三季度，昆明房价开始出现小幅回落，各环城路区域的普通住宅商品房均价走势各不相同。一环内和一二环间由于地理位置的优势，房价下调并不明显，价格仍旧比较坚挺；二三环间和三环外的降幅稍大，环比分别下降了2.5%和2.6%。
一环内的楼盘在这个大趋势下虽然均价有所下降，但仍然居于9385元/平方米的高价位。其中，有几个楼盘三季度的均价较上季度稍有下降，如MOMA二期、翠湖公馆、上东城等；有的楼盘的价格则未见波动；顺城在9月份的均价还稍有上扬。
一二环间楼盘均价仍在延续上季度的降价趋势，9月份均价为5637元/平方米，比6月份均价下降3.11%，但与去年同期相比，仍增长了19.63%。二三环间是昆明市新楼盘比较密集的区域，这个区域的房价走势对整个昆明楼市的影响较大，在总体楼盘均价中所占的权重不言而喻，该片区的均价三季度维持在4700元/平方米左右。另外，三环外楼盘今年以来一直保持平稳下调的状态。
据昆明房产信息网的数据显示，近期以来，受全国房地产市场大环境的影响，昆明市普通住宅商品房的月度均价、交易量明显减少，7、8、9三个月的月度均价连续出现下跌趋势，9月份均价仅为4780元/平方米。
未见分晓的房价博弈
进入三季度以来，昆明房地产行业市场前景、政策前景都不明晰，房地产商虽然受到银根紧缩等各方面不利因素的影响，但并没有作出明显的降价动作，而是通过赠送面积、推出一定额度的特惠房和优惠幅度等方式吸引顾客。昆明楼市在三季度成交量忽高忽低，走势仍不明朗，有着很大的不确定性。
面对阴晴不定的昆明房价，大多数购房者选择了观望，等待房价能够大幅下跌。与此同时，房地产开发商也在期待着中央及地方政府救市政策的出台，盼望着市场的回暖，并寄希望于“金九银十”能给他们带来销售业绩的回升。
但“观望者”和“盘算者”似乎都没有得到满意的答案。9月21日，昆明市举行2008年秋季房交会，展会四天内进馆参观人次达15.2万，销售及预订金额9.25亿元，住房成交1798套，成交建筑面积为174853平方米。与去年相比，今年秋季房交会呈现出成交总量和成交总金额双双下降的趋势。购房者和开发商期待已久的房交会既没有出现往年的销售热浪，房价也没有出现期待中的大幅下跌。
2008年昆明的秋季房交会成为了一个标志性的分水岭。无论是普通购房者还是房地产开发商，都从这场“看似喧闹、效果欠佳”的房交会上察觉出昆明楼市正在调整的一些信号。
楼市新政意在恢复消费信心
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析认为，昆明楼市在经历去年的疯狂大涨之后，形成了一些“泡沫”。进入2008年之后出现价格的平稳下调，正是对“泡沫”的理性挤压，市场短期趋稳迹象明显。
“从今年年初到现在，经过9个多月的调整，昆明的房价正随着市场的变化呈现出一种理性的调整。这种调整表现在，去年年底出现的价格虚高的水分正在不断往外挤出，今年9月份的均价与去年10月份的均价基本持平，同比增长仅为6.22%。”张洪说。
就开发商而言，作为黄金销售期的三季度，楼市并没有出现回暖的迹象，除了和“泡沫”的挤出有一定的关系外，相关政策对此影响也不小。今年8月份，央行出台政策严格控制贷款，土地闲置满两年的开发商将无法获得贷款，这项政策对本来就缺钱的开发商而言，可谓又泼了一盆冷水。2008年9月，昆明市房产管理局、园林绿化局、市政公用局、建设局联合发文，要求昆明市主城区和呈贡新城区房地产开发企业的开发项目，必须严格按照规划进行再生水利用、绿化和太阳能设施建设，如不达标将不得上市销售。这无疑又给房地产开发商的建设成本带来了不小的压力。
在中央政府前不久出台了一系列稳定楼市的“组合拳”后，10月29日，云南省政府也推出了《关于促进云南省房地产市场健康稳定发展的意见》，“意见”在对购房者提供一系列优惠政策的同时，也放宽了对开发商的限制。从构建良好的住房消费环境，多渠道解决好保障性住房，优化房地产业投资发展环境，加强对房地产市场的监测和预警等，“意见”均作出了一系列规定。
“政府救市主要是传递调控信号，让消费者恢复信心，保持商品房价格稳定，加快保障性住房建设，切实防止房地产市场产生过大波动。”云南省政府相关人士如是解释。 |