看暴利者如何作茧自缚
    2007-02-05    叶建平    来源:经济参考报
    土地增值税开始清算以后,“汤臣一品”再次引起了人们的注意。
    不知情者,总以为“汤臣一品”是道名菜——一道由名厨掌勺的、冠绝一时的“菜汤”。
    但,正是这样一碗“菜汤”,让中国地产界整整品咂了一年多。
    品咂出什么味?怪味。有人说其“风水”怪,有人说其想法怪,更多的人说其价格怪,当然,最让人称怪的还是其销售业绩——一年多时间里只卖出了两套房,全球性的整体拍卖也中途流产。这种情景,确实像一个踌躇满志的厨师,把鲜美的菜端上来了,眼看要凉了,也没见几个人掏钱买上一碗。而门外,收地租的人一只脚已踏进了门槛。
    人们基本上是把“汤臣一品”当作一个笑话来看的。当然,看热闹之外,还是要看看“门道”的。眼下,就有两个“看点”值得我们关注:一是税务部门如何对其收取土地增值税;二是暴利者会如何收场。
    根据国家税务总局的规定,房地产开发项目中,出售的建筑面积若占总体可售建筑面积85%以上,或虽未超过85%,但剩余可售建筑面积已经出租或自用,就可以清算其土地增值税;有的虽未超过85%,但已取得销售(预售)许可证满三年的,也同样具备了清算的条件。“汤臣一品”虽然至今只售出两套房,出租的面积也非常有限,但到明年10月份,其部分楼宇的预售期将满三年。届时,如何课税是个很能考验税务部门执法能力的问题。
    一般楼盘几个月卖不动,开发商都是会跳脚的。但奇怪的是,汤臣的人不着急,始终是不紧不慢地卖着“玩”。地是十几年前拿的地,开发成本和工程投资投了20多亿,但开发商至今仍神定气闲,满不在乎,似乎有意要与你土地增值税过过招。由于实施细则由各地把握,“汤臣一品”又是一个特例,所以三年时间到了以后,是按楼盘申请销售的总面积一次性课税,还是按实际销售的面积有一点收一点,则要看上海税务部门的态度了。有好事者已经算出来:若按申请销售的面积一次性课税,“汤臣一品”要缴纳33亿元。这对于一个没怎么开张的楼盘来说,何啻是屋漏偏逢连夜雨。税务部门按什么“章”办事,会不会“悲天悯人”,全凭汤臣的造化了。
    但是,“汤臣一品”的暴利确实是摆在那里的。所以,开发商如何收场是个很有意思的事。根据土地增值税的计算公式:土地增值税额=税后收入×50%-总成本×5%,我们可以看出,价格越高,收入越多,开发商应缴的税额就越大。有些人一直有一种误解,以为开发商完全可以把土地增值税转嫁到购房者头上。实际上,这种可能性微乎其微。日后,开发商降低土地增值税税额的途径只能有两条:一是降价,减少总体收入;二是增加自用或出租楼房的比例。至于降价降到什么程度,那就是开弓没有回头箭了。反正,就算从均价11万元一平方米降到3万元一平方米的成本价,让人花1000多万元买一套上不着天下不着地的房子,恐怕也难。
    到那时,轰动一时的“名厨”,会不会一屁股跌坐在自己的“汤盆”里? 
    说句“损”一点的话,我们应该熬一熬“汤臣一品”。不是把它熬成汤,而是熬成一座“碑”——一座让暴利者悔恨、让老百姓展颜、让从业者深思、让地产史铭记的“纪念碑”。
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