摘要：房地产项目成本费用构成比较复杂，是营改增过程中的硬骨头。记者近日在多地调研发现，不少房企担忧房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90％的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40％的企业认为税负会明显上升。

    不少房企担忧房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90％的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40％的企业认为税负会明显上升。

    按照规划要求，“十二五”期间要完成“营改增”任务，目前，还有包括房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等几个行业未纳入试点。市场普遍预期，2015年将是营改增税制改革的收官之年。

    房地产项目成本费用构成比较复杂，是营改增过程中的硬骨头。记者近日在多地调研发现，不少房企担忧房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90％的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40％的企业认为税负会明显上升。

    山东一位开发商告诉记者，已开工、已开盘的存量资产项目，可能受营改增影响巨大。假设一个房地产项目已完工但销售还未结束，若实行营改增，项目成本基本上均已发生，无法再行取得进项税票抵扣。而项目预售、销售合同可能也已签订，如无法更改，税负就只能由开发商负担，项目收入及利润必然大幅下降。

    普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军认为，因为很多房地产开发商的资金来自金融机构的贷款，如果没有同时开始营改增，会对上下游业务链条的抵扣造成一定压力。对于土地成本，由于土地来源的多样性，如无偿划转、集体合作、股权收购等，很难取得相关税务发票，因此很可能无法获得进项抵扣。

    房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离。这些可能导致营改增之后，房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。

    房地产业“营改增”确实是一个“硬骨头”，如何面对？一些企业认为，需要变更业务模式，以适应营改增的税收政策。比如对供应商、客户群体进行分类及管理。营改增后，供应商是否能够提供增值税专用发票，客户能否接受税负转嫁，将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。

    普华永道建议，首先，企业要重视并积极进行营改增的全面影响测试分析，包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的数字模拟。

    其次，根据影响分析的结果，企业可以考虑对于经营模式进行相应调整，对供应商、客户进行梳理，重新确定定价政策等，以降低负面影响。

    另外，企业应当提高税务管理水平，加强税务风险管控能力，尤其要加强增值税专用发票的管理。在这个过程中，应当加强对财务、税务以及各部门业务人员的培训、学习。